Bericht über das Geschäftsjahr 2023 - Haus und Grund München

1. JHV012 neu

_{RA Rudolf Stürzer blickt zurück auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr und deutlich gestiegene Mitgliederzahlen}

Die ungebremst steigende Zahl neuer komplizierter und für den Bürger in der Praxis nicht mehr umsetzbarer Vorschriften führte bereits 2022 dazu, dass sich in München eine Rekordzahl privater Eigentümer vor allem von Mehrfamilienhäusern entschloss, diese zu verkaufen. Die Zahl der angebotenen Wohnungen und Häuser stieg um 55 % auf 1.839. Doch wer sind die neuen Eigentümer? Häufig gewerbliche, auf maximale Gewinnerzielung ausgerichtete Investoren.
Anstatt dieser gerade auch für Mieter nachteiligen Entwicklung entgegenzuwirken, setzt die Politik mit der Verschärfung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) noch einen drauf. Bereits die endlose, aufgeheizte öffentliche Diskussion darüber, welche Heizungsarten ab 1. Januar 2024 noch eingebaut, und ob bestehende Heizungsanlagen noch, und wenn ja wie lange, weiterbetrieben werden dürfen, sorgte in Anbetracht der enormen Kosten einer neuen Heizungsanlage und der energetischen Sanierung des Gebäudes auch bei wohlmeinenden Eigentümern für große Unruhe, häufig auch zu Unverständnis und Ablehnung.
Die Verschärfung des GEG auch hinsichtlich der Übergangsfristen wurde nicht zuletzt durch die Intervention von HAUS + GRUND in letzter Minute abgemildert. Der Schaden am Vertrauen der Bürger in die Berechenbarkeit der Politik ist dennoch angerichtet. Und er dürfte noch größer werden, wenn die Eigentümer in zunehmendem Maße erkennen müssen, dass die im Vergleich zu einem Öl-/Gaskessel dreimal so hohen Kosten des Einbaus einer Hybridheizung aufgrund Absenkung und zusätzlicher Kappung der Modernisierungsumlage
auf monatlich € 0,50/m² Wohnfläche nur in minimalem Umfang auf die Miete umgelegt werden können. In einer Gesellschaft mit einem stetig wachsenden Anteil älterer Menschen, die altersbedingt keinen Kredit zur Finanzierung teurer energetischer Sanierungen mehr erhalten, wird das GEG so auch zum Armutsrisiko.

Im Einzelnen hat unsere Rechtsabteilung zu folgenden Themen beraten:
Traditionell war die Vermietung von Wohnraum mit einem Anteil von 80 % der Kernbereich der Beratung des Vereins. Im Frühjahr 2023 sorgte der neu erschienene Mietspiegel 2023 der Stadt München für Aufsehen. Mit nun um durchschnittlich 21 % höheren Quadratmeterpreisen näherte er sich dem wirklichen Mietpreisniveau in München erkennbar an und ermöglichte dadurch den Vermietern die Mietanpassungen nachzuholen, die der Mietspiegel 2021 mit Hilfe der von der Stadt München genutzten Möglichkeit der Fortschreibung des Mietspiegels 2019 entsprechend der Entwicklung der Lebenshaltungskosten bewusst verhindern sollte (siehe Pressemitteilung von HAUS + GRUND MÜNCHEN vom 12. Oktober 2020). Gleichzeitig war der Mietspiegel 2023 von zentraler Bedeutung für die Berechnung der zulässigen Miethöhe bei der Neuvermietung von Wohnraum. Hierbei unterstützte der Verein seine Mitglieder regelmäßig durch die Erstellung der Mietspiegelberechnung und das Aufzeigen der gesetzlichen Ausnahmetatbestände von der Mietpreisbremse und ihrer Verankerung im Mietvertrag.
Neben der Laufzeit des Mietvertrages, der Umlegung von Betriebskosten auf den Mieter und der für den Vermieter empfehlenswerten Art der Mietkaution stand die Möglichkeit der Mietanpassung im Fokus der Beratung. Hier war angesichts von Inflation und des Risikos der Unwirksamkeit von Staffelmieterhöhungen aufgrund der Mietpreisbremse die Vereinbarung einer Indexmiete gemäß § 557 b BGB die beste und für beide Vertragsparteien fairste Wahl. Aufgrund der Bedenken vieler Mietinteressenten bezüglich einer Indexmiete wurde den Mitgliedern die Möglichkeit eines Mieterhöhungsmoratoriums im Mietvertrag aufgezeigt.
Die Mietpreisbremse als solche ist auch mehr als drei Jahre nach ihrem Inkrafttreten ein Konfliktherd. Der Grund ist zum einen im Fehlen qualifizierter Mietspiegel in der Mehrzahl kleinerer Gemeinden, z.B. im Münchner Umland, zu suchen. Zum anderen dürfte eine steigende Zahl von Verstößen gegen die Mietpreisbremse auch am Bestreben zahlreicher Mieter liegen, sich durch die Untervermietung ihrer Wohnung „neue Einnahmequellen“ zu erschließen. Und nicht zuletzt daran, dass der Mieterverein München ein eigenes Inkasso-
Unternehmen gegründet hat und dieses nun zunehmend vor Gericht aktiv ist.
Erschwerend kommt hinzu, dass es nach wie vor keine abschließende und einheitliche Rechtsprechung zur Mietpreisbremse gibt – nicht einmal am Amtsgericht München. Offen sind daher weitere Fragen in Bezug auf die Anwendbarkeit der oberen Spanne im Mietspiegel, der Anwendbarkeit von Mietspiegeln insgesamt, der Prüfung jeder einzelnen Mietstaffel sowie zu einem inflationsbedingten Stichtagszuschlag für den Zeitraum nach Abschluss der Datenerhebung zum Mietspiegel (Pressemitteilung von HAUS + GRUND MÜNCHEN vom 14.12.2023).

Schönheitsreparaturen – unverändert Dauerthema in der Rechtsberatung, das aber im vergangenen Jahr weiter an Bedeutung verlor. Die Mitglieder sind dank umfangreicher Berichterstattung in der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung (BHZ) über die aktuelle Rechtslage zur Verpflichtung von Mietern, bei Mietende die Schönheitsreparaturen auszuführen, gut informiert. Auch enthalten die vorgelegten Mietverträge neueren Datums meist wirksame Schönheitsreparaturklauseln.
Nach wie vor weitverbreitete Unkenntnis besteht darüber, dass in einem Mietverhältnis über Wohnraum auch eine die Anforderungen der Rechtsprechung erfüllende Schönheitsreparaturklausel nur dann rechtliche Wirkung entfaltet, wenn die Mieträume bei Mietbeginn renoviert oder – bei unrenoviertem Zustand – mit einem finanziellen Ausgleich hierfür dem Mieter übergeben werden. In der Vermietungspraxis wirkte sich dies dennoch kaum aus, da viele Mietverhältnisse bereits vor Ablauf der Renovierungsfristen endeten oder langjährigen Mietverhältnissen noch Mietverträge mit mittlerweile unwirksam gewordenen Schönheitsreparaturklauseln zugrunde lagen.

Betriebskosten haben im vergangenen Jahr als Beratungsschwerpunkt stark an Bedeutung gewonnen. Die Fragen der Mitglieder betrafen vor allem die Umlagefähigkeit einzelner Betriebskostenarten, die Anwendung des richtigen Verteilerschlüssels, die formalen und inhaltlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung sowie die vom Vermieter einzuhaltende 12-monatige Abrechnungsfrist. Der Verein unterstützte die Mitglieder vielfach bei der Erstellung der vollständigen Betriebskostenabrechnung.
Auch 2023 lag in zahlreichen Wohnungseigentümergemeinschaften die Jahresabrechnung für 2022 aufgrund des Wechsels der Hausverwaltung oder ausstehender Eigentümerversammlungen erst am Jahresende oder noch gar nicht vor. Da viele Mitglieder befürchteten, einen Anspruch auf Betriebskostennachzahlung in erheblicher Höhe zu verlieren, wurden sie darüber informiert, was zu tun sei, um einen Nachzahlungsanspruch trotz Nichteinhaltung der mietrechtlichen Abrechnungsfrist aufrechtzuerhalten. Vor dem Hintergrund stark gestiegener Energiekosten und zahlreicher staatlicher Unterstützungsleistungen – Stichwort Gaspreisbremse – betrafen Einwendungen der Mieter gegen die Betriebskostenabrechnung hauptsächlich die Heiz- und Warmwasserkosten. Der Beratungsbedarf in diesem Bereich ist erheblich gewachsen.
Obwohl bereits seit geraumer Zeit der enorme Anstieg der Energiekosten bekannt und im Falle nicht erhöhter Betriebskostenvorauszahlungen mit hohen Nachzahlungen zu rechnen war, waren zahlreiche Mieter nicht bereit, die Höhe ihrer Vorauszahlung vorausschauend anzupassen. Nunmehr mit hohen Nachzahlungsbeträgen konfrontiert, reagierten nicht wenige Mieter mit der Bitte um Ratenzahlung oder verweigerten mit unberechtigten Einwendungen gegen die Abrechnung die Nachzahlung bzw. versuchten diese unberechtigt zu kürzen.
Ihren Schatten voraus warfen die Aufteilung der CO2-Abgabe in der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ab 1. Januar 2023 sowie der Wegfall der Umlegbarkeit der Kosten für Kabelfernsehen ab 1. Juli 2024.

Mieterhöhungen auf Vergleichsmietenniveau (§ 558 BGB) waren auch 2023 ein Schwerpunkt der Rechtsberatung. Das Erscheinen des neuen Mietspiegels der Stadt München im April 2023, bei dem die Stadt zur Neuerhebung der Daten verpflichtet war, löste einen anhaltenden Anstieg von Mieterhöhungen aus. Dies war wenig überraschend, belegt der Anstieg der Durchschnittsmiete um circa 21 % doch, dass der lediglich gemäß der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes für Deutschland fortgeschriebene Mietspiegel 2021 ein eklatant realitätsfremdes Bild der Mieten in München gezeichnet hatte. Der Verein erstellte für seine Mitglieder in hoher Anzahl die Berechnung der ortsüblichen Durchschnittsmiete und fertigte das vollständige Mieterhöhungsschreiben an.

Mieterhöhungen bei vereinbarter Indexmiete (§ 557 b BGB) waren weiterhin häufig Gegenstand der Rechtsberatung – Tendenz steigend. Sie konzentrierte sich auf die Bestimmung der maßgeblichen Indexwerte, die Berechnung der Mieterhöhung sowie den Zeitpunkt ihres Inkrafttretens. Das Angebot des Vereins, das Indexmieterhöhungsverlangen zu erstellen,
nahmen die Mitglieder zahlreich und gerne an.
Vielfach war die Miete bereits mehrere Jahre unverändert, so dass der Prozentsatz der Indexerhöhung mehr als 20 % betrug. Meist nahmen die Mitglieder jedoch davon Abstand, den möglichen Erhöhungsumfang voll auszuschöpfen, um die Mieter nicht finanziell zu überfordern und – auch im eigenen Interesse – ihnen die Fortführung des Mietverhältnisses zu ermöglichen. In diesem Sinne erfolgte auch die Beratung durch die Rechtsabteilung.

Mieterhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) waren in der Beratung des Vereins zahlenmäßig von geringer Bedeutung. Die Fragen waren meist grundsätzlicher Natur, z.B. zur Unterscheidung zwischen nicht auf den Mieter im Rahmen einer Mieterhöhung umlagefähigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen von umlagefähigen „echten“ Modernisierungsmaßnahmen, z.B. einer energetischen Sanierung oder dem Einbau einer neuen energiesparenden Heizungsanlage, sowie zum Umfang einer möglichen Mieterhöhung.
Die anhaltende öffentliche Diskussion um das so genannte „Heizungs-Gesetz“ (GEG) der Bundesregierung löste bei den Mitgliedern große Verunsicherung in Bezug auf die Frage aus, ob und gegebenenfalls welche Beschränkungen für den Einbau einer neuen Heizungsanlage gelten werden, welche Fristen einzuhalten seien, und ob und wie lange bestehende Heizungsanlagen noch weiterbetrieben werden dürfen.

Die Energieberatung des Vereins stieß daher auf großes Interesse der Mitglieder. In einer Anfangsphase befindet sich die Einrichtung von Ladestationen für Elektroautos und -fahrräder. Die Mitglieder wurden bisher kaum mit einem entsprechenden Wunsch ihrer Mieter konfrontiert. Die Beratung des Vereins umfasste hier die Erläuterung der Rechtslage zur gesetzlichen Privilegierung von E-Ladestationen in Mietverhältnissen sowie zur Tragung der anfallenden Kosten.

Die Minderung der Miete seitens des Mieters rückte in der Rechtsberatung des Vereins wieder in den Vordergrund. Minderungsgründe waren unverändert die Beeinträchtigung des Wohngebrauchs durch bauseitig bedingte Wasserschäden und die anschließenden Trocknungsmaßnahmen, Lärmstörungen durch Bauarbeiten im Haus, der Ausfall der Heizungsanlage sowie Ruhestörungen durch Wohnungsnachbarn. Die Beratung konzentrierte sich hier auf die Bestimmung einer angemessenen Minderungsquote und ihrer Bemessungsgrundlage, den zulässigen Minderungszeitraum sowie die praktische Umsetzung der Mietminderung gegenüber dem Vermieter. Der Verein vertrat die Mitglieder gegenüber dem Mieterverein sowie gegnerischen Rechtsanwälten und führte hierzu den Schriftverkehr. Fast immer konnten konstruktive Lösungen erreicht werden.
Häufig waren auch Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in der Wohnung der Anlass, die Miete zu mindern. In nahezu allen Fällen waren deren Ursache nicht Baumängel, sondern das individuelle Nutzerverhalten des Mieters. Offenkundig veranlassten die stark gestiegenen Energiekosten zahlreiche Mieter, die Wohnung zur Kosteneinsparung nurmehr unzureichend
zu beheizen und nicht ausreichend zu lüften. Der Verein unterstützte die Mitglieder auch insoweit bei der Wahrung ihrer berechtigten Interessen gegenüber dem Mieter.

Die Beendigung des Mietverhältnisses war unverändert ein zentrales Thema in der Rechtsberatung. Grund für eine Kündigung seitens des Vermieters war häufiger als noch im Vorjahr die Geltendmachung von Eigenbedarf für sich selbst bzw. zugunsten von Familienangehörigen, meist für Kinder oder Enkel. Typische Kündigungsgründe waren z.B. der geplante Auszug eines erwachsenen Kindes aus dem elterlichen Haushalt oder die Rückkehr der Bedarfsperson von einem mehrjährigen Aufenthalt im Ausland oder in einer anderen Stadt an den Ort der vermieteten Wohnung. Oftmals wurde eine Eigentumswohnung erworben in der Absicht, unmittelbar nach Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch Eigenbedarf für sich selbst geltend zu machen. Der Verein unterstützte die Mitglieder bei der Erstellung eines formal und inhaltlich ordnungsgemäßen Kündigungsschreibens, bis hin zur Anfertigung des vollständigen Schreibens selbst. Dies nahmen die Mitglieder in großer Zahl in Anspruch.
Nicht selten hatten Mieter nach Erhalt des Kündigungsschreibens selbst den Wunsch, das Mietverhältnis kurzfristig zu beenden, da sie überraschend schnell eine neue Wohnung gefunden hatten. Hierzu fertigte die Rechtsabteilung individuell angepasste Aufhebungsvereinbarungen an.
Außerordentliche fristlose Kündigungen wegen Verzugs mit der Mietzahlung waren nur vereinzelt auszusprechen. Kündigungen wegen wiederholt verspäteter Mietzahlungen oder unerlaubter Untervermietung der Mieträume spielten in der Beratungspraxis keine Rolle. Hier blieb es regelmäßig bei Abmahnungen.
Vermehrt war der Tod eines Mieters Anlass für die Kündigung des Mietvertrages. Die Mitglieder wurden insbesondere zur mietrechtlichen Rechtsnachfolge im Mietverhältnis
und das u.U. bestehende Sonderkündigungsrecht des Vermieters, die hierfür einzuhaltenden Fristen und die rechtliche Vorgehensweise im Falle langwieriger Erbenermittlung durch das Nachlassgericht beraten.
Parteiänderungsvereinbarungen, z.B. wegen des beabsichtigten Ausscheidens eines Mieters aus einer Wohngemeinschaft und des Eintretens eines neuen Mieters in diese, wurden von der Rechtsabteilung unverändert häufig erstellt.

Die Mietkaution und deren Abrechnung bei Mietende waren regelmäßiger Bestandteil der Rechtsberatung. Hier war die Bedeutung eines aussagekräftigen Rückgabeprotokolls für die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen hervorzuheben. Das Angebot des Vereins an seine Mitglieder, den Zustand der Mieträume bei Mietende durch Immobilienmakler und Hausverwalter Nikolaus Ziegelmayer in einem professionell erstellten Abnahmeprotokoll dokumentieren zu lassen, wurde von den Mitgliedern daher mit großem Interesse in Anspruch genommen.
Die Mitglieder wurden zur Abgrenzung bloßer, nicht ersatzfähiger Abnutzungsspuren von Beschädigungen, zur Bestimmung der Höhe von Schadensersatzansprüchen, ihrer Verjährung, den formalen und inhaltlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Kautionsabrechnung sowie zur Frist zur Abrechnung der Kaution beraten. Die unzutreffende Auffassung, der Mieter habe verschuldensunabhängig für jegliche Verschlechterung der Mietsache aufzukommen, ist bei den Mitgliedern nach wie vor häufig anzutreffen. Vor allem bei der Beendigung langjähriger Mietverhältnisse war oftmals darauf hinzuweisen, dass bei notwendiger Erneuerung von Gegenständen meist ein erheblicher, wenn nicht vollumfänglicher Abzug „neu für alt“ vorzunehmen sei.
Hartnäckig hält sich auch die Unkenntnis vieler Mitglieder, dass Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache bereits nach Ablauf von sechs Monaten ab Rückgabe der Mieträume verjähren. Notwendig war in der Beratung daher der Hinweis, den Eintritt der Verjährung durch rechtzeitige Beantragung eines gerichtlichen Mahnbescheids oder Erhebung einer Zahlungsklage bei Gericht verhindern zu können.
Abhängig von der Art der geleisteten Mietsicherheit, d.h. Barkaution auf den Namen des Vermieters, verpfändetes Sparbuch des Mieters oder Bankbürgschaft, wurden die Mitglieder beraten, wie sie bei der Inanspruchnahme der Mietsicherheit vorzugehen haben.
In Erwartung einer sehr hohen Betriebskostennachzahlung für das Abrechnungsjahr 2022 war das vom BGH bei Bestehen einer Barkaution anerkannte Zurückbehaltungsrecht des Vermieters („Sicherheitseinbehalt“) in der Praxis von erheblicher Bedeutung.

Bei der Vermietung von Geschäftsraum standen unverändert die Gestaltung der Laufzeit des Mietvertrages und ihre Auswirkungen auf die Möglichkeit zur Anpassung der Miethöhe im Mittelpunkt. Hier waren die praktischen Unterschiede zwischen einer Staffelmietenvereinbarung und einer Wertsicherungsklausel, ihre rechtlichen Voraussetzungen, Anwendungsbereiche sowie Funktionsweise zu erläutern.
Vor dem Hintergrund der hohen Inflation wurde die Berechnung von Mieterhöhungen auf Grundlage einer Wertsicherungsklausel verstärkt nachgefragt. Vielfach erstellte die Rechtsabteilung auch die teilweise komplexen Mieterhöhungsschreiben an den Mieter.
Der Wunsch von Mietern, ihr Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, oder wegen Geschäftsaufgabe oder Geschäftsübergabe an einen Nachfolger aus dem Mietverhältnis auszuscheiden, spielte in der Beratung kaum eine Rolle. Gleiches gilt für die teilweise bzw. vollständige Untervermietung von Geschäftsräumen.
Außerordentliche fristlose Kündigungen wegen Zahlungsverzug waren auf schon bisher niedrigem Niveau zahlenmäßig weiter rückläufig.

Das Maklerrecht verlor in der Beratungspraxis des Vereins weiter an Bedeutung. Die Fragen der Mitglieder betrafen die unterschiedlichen Typen von Makleraufträgen, deren übliche Laufzeit, die Höhe und Fälligkeit der Maklerprovision sowie die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen und die möglichen Folgen ihrer Nichtbeachtung.
Das Verbraucherwiderrufsrecht sowie das im Dezember 2020 in Kraft getretene „Bestellerprinzip“ beim Verkauf einer Wohnimmobilie an einen ‚Verbraucher‘ spielten in der Beratungspraxis keine Rolle mehr.

4. JHV038

_{v.l.n.r.: Prof. Dr. Hans-Werner Sinn, RAin Birgit Noack, stellv. Vorsitzende von H+G München, RA Rudolf Stürzer,}_{Vorsitzender von H+G München.}

Im Wohnungseigentumsrecht – das in der Rechtsberatung des Vereins nach dem Mietrecht traditionell zweitwichtigste Rechtsgebiet – ist der Beratungsbedarf seit Inkrafttreten der jüngsten Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEModG) zum 1.12.2020 weiter stark gestiegen.
Dauerthemen in der Rechtsberatung waren unverändert die Anforderungen an eine formal und inhaltlich ordnungsgemäße Jahresabrechnung, die Anwendung des richtigen Verteilerschlüssels, die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, insbesondere im Zusammenhang mit der Zuständigkeit für Erhaltungsmaßnahmen und der Verteilung der anfallenden Kosten.
Den Mitgliedern sind die wesentlichen Gesetzesänderungen weitgehend bekannt, insbesondere die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit. Noch weitgehend unbekannt ist die neu eingeführte Möglichkeit, den Verteilerschlüssel für die Bewirtschaftungskosten mit einfacher Mehrheit abweichend vom Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung dauerhaft ändern zu können (§ 16 Absatz 2 Satz 2 WEG).
Die Möglichkeit, die Eigentümerversammlung teilweise online abzuhalten, spielte in der Beratungspraxis noch keine Rolle. In wenigen Fällen wurde in Eigentümergemeinschaften bereits die vereinfachte mehrheitliche Beschlussfassung im schriftlichen Umlaufverfahren praktiziert. Das konkrete Vorgehen hierbei war den Mitgliedern hingegen nicht im Einzelnen
bekannt. Die beabsichtigte Errichtung einer Wall-Box für Elektro-Fahrzeuge spielte in der Rechtsberatung kaum eine Rolle.
Noch häufiger als im Vorjahr äußerten die Mitglieder starke Unzufriedenheit mit ihrer WEG-Hausverwaltung. Die Beschwerden betrafen insbesondere die erheblich verspätete Vorlage der Jahresabrechnung, die schleppende Behebung von Schäden am Gemeinschaftseigentum, den Nichtvollzug von Beschlüssen, das Ignorieren des Rechts auf Belegeinsicht sowie allgemein eine mangelhafte Kommunikation mit den Eigentümern. Dies schlug sich in der Praxis in einer hohen Zahl von Abberufungen der Hausverwaltung mittels einfachen Mehrheitsbeschlusses der Eigentümer nieder. Unverändert standen die Eigentümer anschließend vor erheblichen Problemen, zeitnah eine geeignete neue Hausverwaltung zu finden.
Vor diesem Hintergrund herrschte generelles Unverständnis darüber, dass direkte Ansprüche zwischen Wohnungseigentümern und Hausverwaltung praktisch nicht
mehr bestehen und die Durchsetzung von Individualansprüchen der Eigentümer umständlich und zeitaufwändig ist.
Ernüchterung griff bei den Mitgliedern auch aufgrund der Erkenntnis um sich, dass mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes nun nicht mehr der einzelne Eigentümer der Träger von Rechten und Pflichten ist, sondern die‚ Gemeinschaft der Wohnungseigentümer‘, und in der Folge die Rechtsstellung des Einzelnen in der Wohnungseigentümergemeinschaft geschwächt ist.
Gesetzesvorhaben auf Bundes- wie auch auf EU-Ebene zur Einsparung von fossiler Energie und Reduzierung des CO2-Ausstoßes wirkten sich bereits verstärkt auch auf Wohnungseigentümergemeinschaften aus. In der Praxis führten geplante energetische Sanierungen zunehmend zu erheblichen Problemen. Diese meist umfangreichen und teuren Maßnahmen wurden von der Hausverwaltung vielfach mangelhaft vorbereitet. Mal wurden nicht ausreichend viele Kostenangebote eingeholt mit der Folge unnötig hoher Kosten, mal machte eine zu niedrige Erhaltungsrücklage Sonderumlagen in großer Höhe notwendig. Die Zahl der Eigentümer, die dadurch an die Grenze ihrer wirtschaftlichen Belastbarkeit gerieten, nahm deutlich zu. Betroffen sind hiervon gerade ältere Eigentümer, die aufgrund ihres Alters keinen Kredit zur Finanzierung der Sonderumlage mehr erhalten.

5. JHV087

_{Trotz schwieriger Zeiten sieht Prof. Sinn beim beabsichtigten Kauf von Immobilien gute Chancen.}

Im Einkommensteuerrecht war der Beratungsbedarf zur „Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage bei Neuerwerb einer Immobilie“ wie bereits 2022 sehr groß. Fast jede zweite Anfrage der Mitglieder betraf dieses Thema. Mit dem von der Finanzverwaltung aufgrund der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) überarbeiteten Berechnungsprogramm konnte der Verein die AfA-Bemessungsgrundlage meist zügig ermitteln – oftmals sogar in der Terminsprechstunde gemeinsam mit den Mitgliedern.Erheblicher Beratungsbedarf bestand unverändert zur Ermittlung der ‚Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten‘ in Abgrenzung zu den ‚anschaffungsnahen Aufwendungen‘ oder ‚nachträglichen Herstellungskosten‘. Die ordnungsgemäße Abgrenzung machte die Überprüfung sämtlicher Instandhaltungsmaßnahmen sowie die Ermittlung des ursprünglichen Zustands der Immobilie notwendig. Gerade im Hinblick auf energetische Ertüchtigungen ist auch künftig hoher Beratungsbedarf zu erwarten. Es zeigte sich, dass dieser Bereich offenbar ein Prüfungsschwerpunkt der Finanzverwaltung ist. Die ‚verbilligte Überlassung von Wohnraum an nahe Angehörige‘ ist ein weiteres Dauerthema in der Rechtsberatung. Hierzu wurden für die Mitglieder die ortsübliche Miete ermittelt und sowohl die 66 %-Grenze als auch die 50 %-Grenze berechnet und die Vertragsgestaltung besprochen. Auch die Gestaltung von Mietverträgen unter nahen Angehörigen spielte in der Rechtsberatung eine gleichbleibend wichtige Rolle. Angesichts stark gestiegener Energiekosten war das Thema ‚energetische Ertüchtigung von Gebäuden‘ auch in steuerlicher Hinsicht für die Mitglieder von großem Interesse, und zwar sowohl bei selbstgenutzten als auch bei vermieteten Immobilien.

Die Grunderwerbsteuer spielte in der Beratung auch 2023 kaum eine Rolle.

Die Umsatzsteuer bei Vermietung und Verpachtung war von geringer Bedeutung.

Fragen zur Zweitwohnungsteuer wurden nur vereinzelt gestellt.

Die Neuregelung der Grundsteuer veranlasste viele Mitglieder, die ergangenen Bescheide überprüfen zu lassen. Mitglieder mit Immobilieneigentum in Bundesländern, in denen das Bundesmodell gilt, wurden dahingehend beraten, gegen die aufgrund der Neuregelung ergangenen Steuerbescheide aufgrund verfassungsrechtlicher Bedenken Einspruch einzulegen. Von einzelnen Finanzgerichten wurden zumindest in den Kurzprüfungsverfahren des einstweiligen Rechtsschutzes verfassungsrechtliche Bedenken bestätigt. Hier bleibt die Entwicklung der Rechtsprechung abzuwarten.

Weiterer Beratungsschwerpunkt war wie gewohnt die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Vor allem das Angebot des Vereins an seine Mitglieder, die Immobilienbewertung nach dem Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht durchzuführen, wurde in großem Umfang in Anspruch genommen. Die Anzahl der Immobilienbewertungen nahm 2023 nochmals erheblich zu. Dies war zum einen bedingt durch die steigenden Bodenrichtwerte, zum anderen durch die Neuregelungen des Bewertungsgesetzes, die seit 1. Januar 2023 gelten.
Umfassender Beratungsbedarf bestand unverändert zum Thema ‚Schenkung zu Lebzeiten‘ sowie zum gesamten Bereich ‚Vorweggenommene Erbfolge‘ und deren Gestaltung. Mit den Mitgliedern wurden, wie in den Vorjahren, verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten besprochen und diese mit Zahlen unterlegt. Die Rechtsabteilung erstellte umfassende Alternativberechnungen und erarbeitete Gesamtkonzepte zur Übertragung des Vermögens auf die nächste Generation. Auch hier stieg der Beratungsbedarf an. Angesichts der
hohen Werte der Immobilien bei der Bewertung gemäß dem Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht wird der immense Beratungsbedarf hierzu anhalten und weiter steigen.

Im Erbrecht waren, soweit es den Immobilienbesitz betraf, Fragen zur Testamentserstellung sowie zum Themenbereich ‚Vorsorgevollmachten, Betreuungsverfügungen und Patientenverfügungen‘ zu beantworten.
Der Beratungsbedarf von Erbengemeinschaften, die Immobilienbesitz halten, ist unverändert hoch. Im Mittelpunkt stehen Fragen zur Durchführung von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, zur erforderlichen Stimmenmehrheit und Beschlussfassung sowie zur Auseinandersetzung der Immobilienbesitz haltenden Erbengemeinschaft.

Im privaten Baurecht lag der Schwerpunkt der Rechtsberatung bei Problemen mit Bauträgern, die im Zuge gestiegener Baukosten und hoher Zinsen in wirtschaftliche Schieflage geraten waren. Vielfach wurde daher an der Qualität der Bauleistung gespart oder die Bautätigkeit überhaupt eingestellt. Auch die Insolvenz von Bauträgern rückte deutlicher als bisher ins Blickfeld.
Die Beratung konzentrierte sich auf die Erfüllung der Ansprüche aus dem Bauvertrag, die Bestimmung des Umfangs von Verzugsschäden und deren Geltendmachung, die neuere Rechtsprechung zu den Möglichkeiten, die letzte Kaufpreisrate zurückzubehalten sowie auf Strategien, um vor dem Hintergrund einer befürchteten Insolvenz des Bauträgers die Eintragung der Auflassung im Grundbuch auch ohne Zahlung der letzten Kaufpreisrate zu erreichen.
Darüber hinaus stellte sich für zahlreiche Mitglieder die Frage, ob und ggf. wie sie einen bereits abgeschlossenen Kaufvertrag über ein Baugrundstück noch rückgängig machen können, da die Realisierung ihres Bauvorhabens angesichts des stark gestiegenen Zinsniveaus vorerst unattraktiv geworden war.
Im Werkvertragsrecht standen die Überprüfung von Handwerkerrechnungen, die Beweislast für Vergütungsforderungen, die Vergütung für nicht in Auftrag gegebene Leistungen, Vergütungsforderungen in nicht vereinbarter Höhe, Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln sowie Fragen zur Verjährung von Ansprüchen im Mittelpunkt.

Das öffentliche Baurecht rückte gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich in den Hintergrund. Viele Mitglieder nahmen aufgrund der stark gestiegenen Baukosten und hoher Zinsen von geplanten Bauvorhaben Abstand, so dass die klassischen Fragen nach Inhalt und Rechtmäßigkeit von Baugenehmigungen oder deren Verweigerung sowie Nutzungsänderungen
in der Rechtsberatung kaum eine Rolle spielten. Verstärkter Beratungsbedarf bestand hingegen zur ‚Zweckentfremdung von Wohnraum‘. Hintergrund dürften die wohl verstärkten Anstrengungen der Stadt München sein, diese zu unterbinden.

Das Nachbarrecht nahm in der Rechtsberatung auf zahlenmäßig niedrigem Niveau wieder mehr Raum ein. Streitpunkte waren hauptsächlich die Beeinträchtigung der Grundstücksnutzung durch Baum- und Pflanzenbewuchs auf dem Nachbargrundstück sowie die Nichteinhaltung von Grenzabständen und Höhenbegrenzungen bei Bäumen und Sträuchern. Diesbezüglich wurden etwaige Abwehransprüche, ihre praktische Durchsetzung sowie die zu beachtende Verjährungsfrist erläutert. Weitere Themen waren die Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers hinsichtlich des eigenen Baumbestandes, die Errichtung von Einfriedungen und Sichtschutzzäunen, Wege- und Leitungsrechte sowie Schäden aufgrund von Arbeiten auf dem Nachbargrundstück und die sich hieraus ergebenden Ansprüche.

Die bautechnische Beratung des Vereins wurde von den Mitgliedern rege in Anspruch genommen. Fragen zu geplanten baulichen Veränderungen sowie zu beabsichtigten Instandsetzungsmaßnahmen waren gegenüber dem Vorjahr rückläufig, während die Anzahl der Beratungsgespräche zu Modernisierungsmaßnahmen konstant hoch blieb.
Fragen zu Nutzungsänderungen und einer beabsichtigten Aufteilung in Wohnungseigentum wurden nur vereinzelt gestellt.
Leistungen von Bauträgern, Handwerkern sowie Planern und Sachverständigen spielten in der Beratung weiterhin kaum eine Rolle. Dies gilt auch für Bau- und Feuchtigkeitsschäden
sowie Schallschutzmängel in Wohnanlagen. Der beabsichtigte Kauf von Wohnungseigentum vom Bauträger sowie baurechtliche Fragen wurden von den Mitgliedern 2023 nicht thematisiert. Fragen zu von Nachbarn vorgelegten Genehmigungsplanungen bzw. auf dem Nachbargrundstück ausgeführten Baumaßnahmen sowie zur Berechnung der Wohnfläche bewegten sich auf zahlenmäßig konstant niedrigem Niveau. STO

Jahreshauptversammlung
Thema des Vortrages auf der am 25. April 2023 abgehaltenen Jahreshauptversammlung von HAUS + GRUND MÜNCHEN war „Stagflation, Krieg und Energiewende
– Ein schwieriges Umfeld für die Wohnungswirtschaft“.
In seinem Referat erläuterte Prof. em. Dr. Dr. h.c. mult. Hans-Werner Sinn, Präsident a.D. des ifo Instituts, die Auswirkungen des für die Wohnungswirtschaft aktuell schwierigen Umfeldes, das vom Krieg in der Ukraine, Stagflation und Energiewende geprägt ist. Während in München der Rückgang der Immobilienpreise moderat sei, müsse für den restlichen Teil des Landes von einem regelrechten Verfall der Immobilienpreise gesprochen werden. Seit einiger Zeit habe sich eine Reihe von Dingen ereignet, die zwar für sich gesehen passieren könnten, deren gleichzeitiges Auftreten jedoch unwahrscheinlich sei. Hier handelte es sich um die Covid-19-Pandemie, den Angriff Russlands auf die Ukraine, die Sabotage an der nach Deutschland führenden Gas-Pipeline Nordstream 2, „Italienische Verhältnisse“ in Großbritannien, gekennzeichnet von Kapitalflucht und drei Regierungen in nur 1 Jahr, eine galoppierende Inflation und eine neue Bankenkrise.

Vertrauen in die Zukunft auf dem Tiefpunkt
Das Vertrauen der Deutschen in die Zukunft befinde sich (Stand: Ende 2022) auf dem niedrigsten Wert seit Gründung der Bundesrepublik Deutschland. Der Optimismus der Deutschen sei auch schon bisher durch eine Reihe von Krisen erschüttert worden, z.B. während des Korea-Krieges (1950), während des Mauerbaus und der Kubakrise 1961, in der 1. Ölkrise 1973, in der 2. Ölkrise 1978/1980, während des Putsches in Moskau 1991, nach dem Anschlag auf das World-Trade-Center in New York am 11. September 2001, in der Lehman-Finanzkrise 2008. Mit dem Krieg in der Ukraine jedoch sank das Vertrauen der Deutschen in die Zukunft auf nur noch 23 % und damit auf den bisher niedrigsten Wert. Noch nie in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland sei der Pessimismus so groß gewesen. Und dieser Pessimismus sei nicht unbegründet, erklärte Professor Sinn.
Den bedeutendsten Anteil hieran habe die hohe Inflation. Das Schlimmste scheine vorbei zu sein, die Inflationsrate sinke. Gleichwohl bewege sie sich auf nach wie vor hohem Niveau. So etwas habe man in den vergangenen 30 Jahren noch nicht erlebt. Doch es sei keineswegs so, dass nicht auch schon davor Inflationsraten hoch gewesen seien. Am Beispiel der Inflation bei den Gewerblichen Erzeugerpreisen in Deutschland im Zeitraum 1950 bis Februar 2023 verdeutlichte Professor Sinn die Entwicklung.

Stagnation + Inflation = Stagflation
Das Wirtschaftsgeschehen in Deutschland werde aktuell von einer „Stagflation“ geprägt: Die Nachfrage nach Gütern sei sehr wohl vorhanden. Aber die Firmen könnten aufgrund der fehlenden „Vorprodukte“, die sie zur Herstellung ihrer Produkte benötigen, nicht liefern.
Hinsichtlich der tatsächlichen Ursache der Stagflation müsse man den Blick nur auf das Jahresende 2021 richten, also auf einen Zeitpunkt, zu dem der Angriff auf die Ukraine noch gar nicht stattgefunden habe. Schon im Dezember 2021 lag der Anstieg der Gewerblichen Erzeugerpreise mit 24,2 % bei einem in der Geschichte der Bundesrepublik historischen Höchstwert. Der im Februar 2022 entfesselte Krieg gegen die Ukraine habe mit dem Stopp der Gaslieferungen nach Deutschland lediglich einen weiteren Beitrag zum Anstieg der Inflation geleistet.
Die Inflation sei nicht vorbei. Sie sinke lediglich in Teilbereichen. Bei den Energiepreisen sei das Schlimmste überwunden. Insgesamt jedoch gehe die Inflationsrate aufgrund der so genannten Kerninflation, bei der die Energiepreise außen vor bleiben, nicht zurück. Die Inflation habe nämlich andere Ursachen:
Seit Ende 2021 war in der EURO-Zone und auch in Deutschland ein steiler Anstieg der Inflationsrate auf 7,5 % zu verzeichnen. Hierbei handle es sich um den harten Sockel der Inflation, der mit der Höhe der Energiepreise nichts zu tun habe.
„Wie kam es zur Inflation? Was ist das Streichholz? Was ist der Zunder?“, fragte Sinn. Die Antwort sei klar. Das Zündholz war die Covid-19-Pandemie, mit den von ihr ausgelösten weltweiten Lock-Downs und Produktions-Stopps bei gleichzeitig fortbestehender Nachfrage nach Produkten. Eine große Nachfrage bei einem viel zu geringen Angebot ermöglichte den Firmen, die Preise zu erhöhen.
Ursache des Produktions-Stopps sei die Unterbrechung der Lieferketten gewesen. Dies habe für die Industrien der westlichen Welt erhebliche Probleme verursacht. Gerade die Abhängigkeit Deutschlands von Vorprodukten aus China habe ein unglaubliches Ausmaß, das die von russischem Gas weit übersteige. Als Folge der Engpässe auf den Weltmeeren habe sich der globale Frachtpreisindex im Zeitraum August 2019 bis August 2021 verachtfacht. Anschließend sei er bis März 2023 wieder auf ⅛ gesunken und bewege sich nun wieder auf dem Ausgangsniveau von August 2019.

Dramatisch gestiegene Geldmenge als Inflationsbeschleuniger
„War die Covid-19-Pandemie das Zündholz, was ist dann der Zunder, also das Stroh?“ Dies waren die Staaten und die Europäische Zentralbank (EZB), erklärte Professor Sinn. Die EZB habe riesige Mengen „Geld gedruckt“ und es den Staaten im Wege des Ankaufs ihrer Schuldpapiere zur Verfügung gestellt.
Hierdurch seien die Euro-Länder in die Lage versetzt worden, ihre Transferprogramme, z.B. Kurzarbeitergeld, zu bezahlen. Dadurch habe der Staat die Nachfrage aufrechterhalten. Hätte er dies nicht getan, wäre die Nachfrage zurückgegangen mit der Folge, dass auch während der Corona-Krise eine Inflation nicht entstanden wäre. Es sei aber nicht sinnvoll, so Sinn, die Nachfrage nach Gütern zu stützen, wenn es kein Angebot an Gütern gebe. Das wiederum habe mit der Politik der Europäischen Zentralbank (EZB) zu tun. Sie habe die Geldmenge dramatisch vergrößert. Allein von Ende 2019 bis November 2022 habe sich die Geldmenge im Zuge der Covid-19-Pandemie-Hilfsprogramme von € 3,2 Billionen auf € 6,4 Billionen verdoppelt. Der Kauf von Staatsanleihen in den Krisenjahren bis November 2022 in Höhe von € 4,4 Billionen mache 82 % des erzeugten Geldüberhangs von € 5,1 Billionen aus. Die Staaten wurden gleichsam ermuntert, sich exorbitant zu verschulden. Und die EZB zeigte sich als bereitwilliger Kreditgeber der Staaten. Folglich stiegen die Verschuldungsquoten im Verhältnis zur Wirtschaftsleistung stetig an.
Ende 2020 sei der Höhepunkt des Anstiegs der Schuldenquote erreicht gewesen, gefolgt von einem Rückgang. Grund sei die Inflation, so Sinn: Stiegen die Preise, steige nominal das Bruttosozialprodukt, und folglich sinke automatisch die Schuldenquote. Die größten Profiteure der Inflation seien die Staaten selbst, denn durch die Inflation erodierten auch die Staatsschulden. Hinzu komme, dass die Staaten aufgrund der Inflation auch wesentlich höhere Steuereinnahmen hätten, da die Steuern auf das nominale Einkommen anfallen.

Raus aus der Inflation – aber wie?
Um die Preise konstant zu halten, seien die Zentralbanken nun gezwungen gewesen, die Zinsen zu erhöhen. Ziel sei es, die Nachfrage einzubremsen, sei es beim Kauf neuer Häuser, neuer Maschinen, oder bei der Neuverschuldung der Staaten zur Finanzierung von Transferleistungen.
Der Effekt sei bereits jetzt spürbar, z.B. am Bau: „Der Bau bricht ein!“, stellte Professor Sinn fest, – München ausgenommen. Nach einer Umfrage des Verbands der Wohnungswirtschaft VdW beurteilten 60 % der Unternehmen der Wohnungswirtschaft im Jahr 2022 ihre Situation als bedrohlich, 33 % sahen eine große Gefährdung und 7 % schätzten die Lage als existenzbedrohend ein. Ein Jahr später ein grundlegend anderes Bild: Bereits 68 % sahen für ihre Situation eine große Gefährdung, und 25 % eine Gefährdung ihrer Existenz. Als lediglich bedrohlich schätzten nur noch 7 % ihre Lage ein. Eine dramatische Wirkung der Zinserhöhung innerhalb nur eines Jahres.

Höhere Zinsen gegen die Inflation – mit dramatischen Nebenwirkungen Dennoch sei bei den Mieten kein Einbruch zu verzeichnen. Sie stiegen kontinuierlich, denn es werde kaum noch gebaut. Die Preise von Bestandsimmobilien geben hingegen in allen Baualtersgruppen in einem Umfang nach, wie er bisher nicht zu beobachten war. Eine harte Immobilienkrise sei tatsächlich da. Gleichwohl: Der Anstieg der Immobilienpreise seit 2020 sei eigentlich eine „Preisblase“ gewesen. Aufgrund des auf Null gesunkenen Zinsniveaus und des mit Staatsanleihen anderer Länder verbundenen Risikos floss das Geld nun in Immobilien. Wenn sich dies aktuell wieder normalisiere, platze lediglich die Preisblase und die Preise gingen auf ein „normales“ Niveau zurück. Die Zentralbanken befürchteten in dieser Phase, mit ihrer geänderten Zinspolitik zu übersteuern. Zinserhöhungen würden daher im Wesentlichen vorbei sein, so Professor Sinn.
Dies sei auch im Hinblick auf die neue Bankenkrise zu erwarten. Man rufe sich z.B. den Zusammenbruch der Silicon Valley Bank in Kalifornien, eines mittelgroßen Finanzierers von Start-ups, sowie die Übernahme der Schweizer Bank Crédit Suisse durch die ebenfalls Schweizer Bank UBS ins Gedächtnis.

Die Krise sei nach wie vor im Gange. Auch ehemals solide Länder könnten ihre Bonität verlieren, auch Deutschland, warnte Professor Sinn. Das Finanzkapital fürchte den Konkurs eines Staates, der sich zu stark über Schulden finanziere. „Die Notenbanken haben die Kontrolle über das Preisniveau verloren.“ Sie stünden vor der Wahl, entweder die Inflation zu bekämpfen oder die Banken zu retten. Entscheiden würden sie sich für die Bankenrettung. Zu erwarten sei daher ein Stopp der Zinswende. Die Inflation werde sich fortsetzen. Denn würden die Zentralbanken die vielen Staatspapiere verkaufen, um die Zinsen zu erhöhen, bedeutete dies für viele Banken das Ende.

Die „Mark = Mark“-Doktrin der Bundesbank war gestern! – Heute gilt „scala mobile“
Die Schlussfolgerung: Das „Mark=Mark-Prinzip“, die Doktrin der Bundesbank, gelte heute nicht mehr. Nun gelte das italienische Prinzip „scala mobile“.
„Scala mobile“ bedeute „Inflationäres Gleichgewicht“. Die Staaten verschuldeten sich, und die Inflation drücke die Schulden wieder runter. Anschließend verschulde man sich erneut. Laufende Verschuldung und Inflation seien Teil des Geschehens. Doch auf diese Weise brächen die Kapitalmärkte zusammen. Zudem habe die Inflation enorme Verteilungseffekte. Schon jetzt seien die Inflationsverluste riesig. Die Entwertung aller nominalwertgesicherten Ansprüche, z.B. Gehälter, Sparguthaben und Mietverträge ohne Indexklauseln, von Jahresbeginn 2021 bis Ende 2022, d.h. innerhalb von nur zwei Jahren, betrage 14 %. Auch staatliche Institutionen seien von der Entwertung negativ betroffen. Die Forderungen der Bundesbank gegen das EURO-System aus so genannten Target-Krediten in Höhe von € 1,11 Billionen erlitten einen Wertverlust von € 164 Milliarden. Es sei daher wichtig, rechtzeitig wieder den Kurs in Richtung Preisstabilität zu finden.
Es gebe dennoch eine Reihe von Gründen, weshalb der Zunder, also das „Stroh“, weiter brenne: Selbstverstärkungseffekte seien nämlich große, mit auf Vorrat gekauften Vorprodukten gefüllte Warenlager von Firmen, die „Preis-Lohn-Preis-Spirale“, die demographische Krise, in der die Baby-Boomer bei schwindendem Angebot weiter konsumieren, sowie eine dauerhafte Energieknappheit aufgrund des Krieges in der Ukraine und der „grünen“ Energiewende.

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_{Über 1.500 Mitglieder im großen Festsaal des Löwenbräukellers}

Die Grüne Energiewende – eine gefährliche Wette auf die wirtschaftliche Zukunft Deutschlands
Im zweiten Teil seines Vortrages setzte sich Professor Hans-Werner Sinn kritisch mit der Energiekrise auseinander. Auch eine frühere Umstellung auf die Nutzung der Wind- und Sonnenenergie hätte Deutschland nicht vor der Abhängigkeit von russischem Gas geschützt:
2019 betrug der Marktanteil von Wind- und Sonnenstrom am Bruttostromverbrauch in Deutschland 33 %. Das Problem bestehe darin, dass Strom aus Wind und Sonne ebenso volatil, also ungleichmäßig, zur Verfügung stehe, wie Strom in einem bestimmten Zeitraum aktuell benötigt werde. Das Angebot an tatsächlich erzeugtem Wind- und Sonnenstrom stimme regelmäßig nicht mit einem konkreten, aktuellen Bedarf überein, so dass zwischen Angebot und Bedarf eine Lücke bestehe. Diese Versorgungslücke werde durch konventionelle Stromquellen geschlossen, d.h. mit Hilfe von Kohle- und Gaskraftwerken, oder bis vor kurzem, mit Atomkraftwerken. Dies müsse buchstäblich jederzeit gewährleistet sein. Die hierfür notwendige Komplementärenergie müsse zudem mit einer Kapazität vorgehalten werden, dass sie ggf. den gesamten Verbrauch abdecken könne, z.B. auch dann, wenn weder Wind- noch Sonnenstrom zur Verfügung stehen. Das grundsätzliche Problem von so genannten Dunkelflauten verschwinde selbst dann nicht, wenn riesige Windkraft- und Solaranlagen, z.B. in der Nordsee, errichtet würden. Wolle man Wind- und Sonnenstrom, dürfe man kein einziges konventionelles Kraftwerk außer Betrieb nehmen.

Die Lösung für die Bereitstellung von Komplementärenergie sollte bisher Gas sein. Die Bundesrepublik, so Sinn, wollte raus aus Kohle und Atomenergie. Also verblieb nur das Gas als möglicher Energieträger, denn Gaskraftwerke seien flexibel und langfristig einsetzbar.
Mit dem Wegfall russischen Gases stünden wir heute vor der Frage, ob die notwendige Komplementärenergie wenigstens gespeichert werden könne. Derartige Speicher wären zwar grundsätzlich denkbar. Das Problem sei jedoch, dass Pumpspeicherwerke Entlastung lediglich im Promille-Bereich erbringen könnten, und auch Batterien aus technischen, wirtschaftlichen und praktischen Gründen nicht in Betracht kämen.

Ist Wasserstoff wirklich die Lösung?
Die einzige Möglichkeit sei Wasserstoff, der mit überschüssigem Strom erzeugt würde und bei Bedarf wieder verbraucht werde. Wasserstoff sei speicherbar. Man könne ihn aus den Wüsten der Welt, für den Transport in Ammoniak umgewandelt, ohne Weiteres importieren. Technisch sei dies kein Problem – aber extrem teuer. Derzeit befänden sich die zur Verfügung stehenden Möglichkeiten auf einem technischen Stand, der noch keine Herstellung in großer Stückzahl zulasse. Deutschland stehe daher vor riesigen wirtschaftlichen Herausforderungen, für die es erst in den nächsten Jahrzehnten wirtschaftlich und technisch tragfähige Lösungen geben werde – wenn überhaupt.
In Kenntnis von all diesem habe sich in Deutschland eine Verbotspolitik etabliert in dem Sinne, dass im Vorgriff auf noch weit entfernt liegende Lösungen schon heute „alles abgeschaltet“ werde, d.h. Abschaltung aller Atomkraftwerke 2023, Verbot neuer Ölheizungen ab 2024, Verbot neuer Verbrenner-Autos bis 2035, Ausstieg aus der Kohle 2030 – 2038 und Ausstieg aus Gas bis 2045. All dies habe die Bundesrepublik Deutschland gegenüber der EU bereits rechtsverbindlich erklärt. Diese Verbotspolitik sei extrem gefährlich, da wir noch nicht wüssten, ob die anvisierten Alternativen wirklich funktionierten, warnte Sinn. Bisher existierten diese nur als Blaupausen. Entsprechende Anlagen, die man in Serie bauen könnte, gebe es noch gar nicht.

Deutschland – bei Atomkraft globaler Geisterfahrer
Zudem stelle sich die propagierte „Vorreiterrolle“ Deutschlands am Beispiel Atomkraft ganz anders dar, wenn man sehe, dass weltweit 433 Atomkraftwerke (AKW) in Betrieb seien (Deutschland: mittlerweile 0 AKW), 58 AKW neu gebaut würden, 103 AKW in Planung seien und für 325 AKW Vorplanungen liefen (dauerhafte Abschaltungen bis 2030: 22 AKW). Deutschland sei weniger ein „Vorreiter“, sondern vielmehr der „Geisterfahrer“.
Deutschland habe sich für die Zukunft geradezu utopische Ziele gesetzt. Dies lasse sich anhand der CO2-Emmissionen veranschaulichen: Bis 2030 wolle die EU den CO2-Ausstoß um 55 % reduzieren, Deutschland um 65 %. Anschließend beabsichtige die EU eine weitere Verringerung um 100 % bis 2050, Deutschland um 88 % bis 2040, und um 100 % bis 2045.
Dies sei sehr ambitioniert, so Professor Sinn. Denn seit 1990, d.h. seit 32 Jahren, hätten wir in Deutschland eine Reduzierung des CO2-Ausstoßes um lediglich 40 % geschafft. Es blieben bis 2045 also nur 23 Jahre für die verbleibenden „60 %“, also für eine noch stärkere Verminderung des CO2-Ausstoßes in kürzerer Zeit. Es existiere kein verantwortlich vorstellbares Szenario, in dem dies auch nur annähernd gelingen könne.
Denn die ersten 40 % CO2-Reduzierung seien nicht das Ergebnis besonderer Anstrengungen grüner Politik, sondern hauptsächlich Resultat des Untergangs der CO2-intensiven DDR-Industrie. Bei den besagten Plänen Deutschlands handle es sich um ein Programm zu seiner Deindustrialisierung, falls die Wettbewerber hierbei nicht mitmachten. Denn um die zweiten „60 %“ CO2-Reduzierung zu erreichen, müsste eine weitere Industrie zerstört werden. Er rate daher von diesem Weg ab.

Klimazielen nur gemeinsam erreichbar – deutsche Alleingänge sinnlos
Diese Politik sei problematischer Unilateralismus. „Hilft das dem Klima? – Ja! Wenn alle mitmachen.“, so Sinn. Nur: „Es machen nicht alle mit“. Beim Pariser Abkommen fielen von 191 Unterschriften nur 61 auf Länder, die sich zu etwas Numerischem, also Bezifferbarem, verpflichtet haben. Die übrigen 131 Staaten, darunter Indien und China, hätten sich zu nichts verpflichtet, auch nicht in Nachfolgeabkommen. China wäre das auch nicht möglich gewesen, denn bei der Energieversorgung insgesamt liege sein Kohleanteil bei ca. ⅔, beim Strom bei 60 %. Und die USA hätten das Pariser Abkommen noch nicht einmal ratifiziert, so dass es für die USA nicht rechtsgültig sei.
Die OPEC-Staaten förderten das Öl, das Asien und Europa kaufen. Diese Weltregionen seien hierbei konkurrierende Käufer. Zur Reduzierung des CO2-Ausstoßes könnte die EU überlegen, die Nachfrage nach Öl zu reduzieren, indem es zwar Öl einkaufe, es aber lagere und so dauerhaft seine Verwertung und damit den Ausstoß von CO2 verhindert. Das sei, so Sinn, aber aufgrund der damit verbundenen hohen Kosten nicht möglich. Die Folge sei, von der EU nicht gekauftes Öl werde nach Asien geliefert und dort verbrannt, sofern nicht die OPEC-Staaten und andere Ölproduzenten reagierten. Diese könnten das Öl aufgrund sinkender Nachfrage und eines dementsprechend sinkenden Preises auch gar nicht erst fördern. In diesem Fall wäre ein positiver Klimaeffekt erreicht. Denkbar wäre auch, dass die Ölproduzenten den niedrigeren Ölpreis durch höhere Fördermengen wettmachen, um ihre Einnahmen stabil zu halten.
Anhand einer graphischen Gegenüberstellung der Entwicklung der globalen Ölproduktion seit 1982 bis Dezember 2022 und des Ölpreises bis März 2023 zeigte Professor Sinn die extreme Volatilität des Ölpreises auf. Die genau entgegengesetzte Eigenschaft weise die Fördermenge auf. Die Öl-Förderländer reagierten auf die starken Schwankungen des Ölpreises praktisch gar nicht. Wenn ein Teil der Welt in eine Rezession gerate und weniger Öl kaufe, falle zwar der Ölpreis, aber es werde deswegen nicht weniger Öl gefördert. Es werde dann in andere Weltregionen zu einem niedrigeren Preis verkauft. Herrsche in einem Teil der Welt hingegen ein Wirtschafts-Boom, steige der Ölpreis und es verzichteten dann andere Länder darauf, mehr Öl zu kaufen. Die Höhe der Öl-Produktion selbst bleibe unverändert. Erst die Covid-19-Krise 2020 führte zu einer Veränderung dieses Mechanismus. Diese Krise löste eine globale Rezession aus. Die Nachfrage nach Öl sank, der Ölpreis drohte ins Bodenlose zu fallen und tat dies auch beinahe. Als Reaktion verringerten die Öl-Förderländer erstmals seit 40 Jahren die Fördermenge deutlich. Der Ölpreis erholte sich daraufhin. Anschließend wurde die Fördermenge wieder allmählich erhöht. Aktuell befinde sie sich wieder auf dem altbekannten linearen Pfad.
Die Lehre daraus? Die Covid-19-Pandemie könne als ein natürliches Experiment der Geschichte dienen, vergleichbar mit einem „Klimaclub“, dessen Mitglieder allesamt beschließen, künftig weniger Öl zu kaufen. So entstehe genügend Macht gegenüber den Öl-Förderländern, um sie zu zwingen, weniger Öl zu fördern. Entsprechende Aussagen von Bundeskanzler Olaf Scholz zur Gründung eines „Klimaclubs“ seien daher richtig und entsprechende Anstrengungen der Bundesregierung in diese Richtung zu befürworten, so Professor Sinn. Ja, es gebe einen Weg, die CO2-Emmissionen wirksam zu senken. Aber dieser Weg müsse gemeinsam und koordiniert gegangen werden. Er sei wirkungslos, wenn ihn nur Einer allein begeht.

E-Autos weit von Klimaneutralität entfernt
In Bezug auf E-Autos stellte Sinn fest, ohne „Klimaclub“ seien sie in Wahrheit „Kohle-Autos“, weil sie mit Strom betrieben würden, der mit der Verbrennung von Braunkohle erzeugt werde, vor allem in Deutschland. E-Autos seien sehr wohl mit CO2-Ausstoß verbunden, auch wenn die einschlägige EU-Formel bestimme, ihr CO2-Ausstoß sei Null. Dies sei schlicht falsch.
Durch das Öl-Verbot entstehe nicht nur kein Nutzen für die Umwelt, sondern darüber hinaus massiver Schaden für die deutsche Industrie, insbesondere im Fahrzeugbau. Seit Mai 2018 bis Februar 2023 betrage der Rückgang coronabereinigt circa 15 %. Entscheidender Grund hierfür sei die im Mai 2018 in Kraft getretene EUCO2-Verordnung, die vorschreibe, dass der CO2-Ausstoß nicht mehr als 65 g CO2 pro Kilometer betragen dürfe. Dies entspreche 2,2 Liter Diesel-Äquivalenten. Ein solches Auto sei schlicht nicht konstruierbar.
Die Automobilindustrie sei das Herz der deutschen Industrie. Die seit Inkrafttreten der EU CO2-Verordnung im Mai 2018 festzustellende Entwicklung im Fahrzeugbau habe bereits dazu geführt, dass Deutschland „herzkrank“ geworden sei. Dem werde von offizieller Seite entgegengehalten, Deutschland sei die Avantgarde bei E-Autos und man werde mit ihnen den chinesischen Markt erobern. Auch dies sei nicht haltbar. Es gelinge nicht einmal in Deutschland, an die Spitze des Marktes für E-Autos zu kommen. Ausländische Hersteller seien hier erfolgreicher.
Die technische Kompetenz der deutschen Automobilindustrie bei der Konstruktion von Verbrennungsmotoren hätten nur wenige Länder, darunter Japan und Südkorea. Diese Kompetenz spiele nun keine Rolle mehr – aber nicht, weil die Märkte weggebrochen seien, sondern weil die Politik das so beschlossen habe.
Das Öl-Verbot betreffe zudem nicht nur die Automobilindustrie, sondern schlage auch auf die Produktion im verarbeitenden Gewerbe durch. Im Beobachtungszeitraum 2000 bis Anfang 2023 sei mit Inkrafttreten der EU-CO2-Verordnung seit Mai 2018 auch coronabereinigt die deutsche Industrieproduktion zurückgegangen. Besonders sichtbar werde dies bei einem Vergleich Deutschlands mit der Schweiz, einem Land mit einer starken Industrie und hochqualitativen Produkten. Im Zeitraum 2007 bis 2017 hatten beide Länder hier die gleiche Entwicklung. Danach öffnete sich die Schere. Die Industrieproduktion in der Schweiz schoss förmlich nach oben, die in Deutschland sank. „Ist Deutschland wieder der kranke Mann
Europas, so wie vor den Reformen des damaligen Bundeskanzlers Schröder vor circa 20 Jahren?“, fragte Professor Sinn.
Antwort: „Eindeutig Ja!“. Deutschland stehe vor einem Fundamentalproblem. Das bisherige Geschäftsmodell Deutschlands sei in Frage gestellt. Deutschland brauche ein neues Geschäftsmodell. Der Bundeskanzler sei zwar überzeugt, Deutschland werde mit seiner grünen Technologie Weltmarktführer, der Staat regle all das, und die anderen Länder würden Deutschland folgen. Dieser Auffassung habe die Chef-Ökonomin des Internationalen Währungsfonds IWF jedoch bereits widersprochen. Die Vorstellung, mit Verboten Wettbewerbsvorteile erzielen zu können, sei ökonomisch geradezu abwegig, so Sinn. Ein derartiges Denken entstamme einer „Zentralverwaltungswelt“.

Was folgt daraus?
1.    Der Europäischen Zentralbank EZB sei die Kontrolle über das Preisniveau in Deutschland entglitten.
2.   Die Bankenpleiten und die Krise im Wohnungsbau seien die Reaktion auf die Achterbahnfahrt bei den Zinsen.
3.   Die EZB werde die Zinswende im Wesentlichen beenden, um Banken zu retten.
4.   Wind- und Solarstrom allein sei nicht tauglich. Er benötige regelbaren konventionellen Strom an seiner Seite.
5. Deutschland befinde sich mit dem Wind- und Solarstrom nach der Abschaltung seiner Atomkraftwerke in der Falle. Es habe sich zu abhängig von russischem Gas gemacht und müsse nun den Kauf von Gas mit sehr viel Geld subventionieren.
6.   Die deutsche Industrie sei durch das Öl-Verbot „herzkrank“ geworden. Dadurch wurde Deutschlands Wettbewerbsvorteil vernichtet. Die Bundesrepublik Deutschland befinde sich   nach Einschätzung von Professor Sinn in einer tatsächlich großen fundamentalen Krise, wie sie das Land nach 1945 noch nicht erlebt habe.

Er schloss seinen Vortrag mit der Forderung nach einer ernsthaften gesellschaftlichen Diskussion zu diesem Thema, d.h. mit einem offenen Diskurs mit kontroversen Meinungen. Oberflächliches Schönreden allein könne die deutsche Wirtschaft nicht retten.