Wohngemeinschaft – Anspruch auf Auswechseln von Mietern?
Diese Grundsätze gelten nach einem neuen Urteil des BGH grundsätzlich auch bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft. Allein aus dem Vorliegen eines Mietvertrages mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, kann nämlich nicht auf einen übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien geschlossen werden, dass den Mietern ein Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zu einem künftigen Mieterwechsel zustehen sollte. Für die Annahme eines solchen übereinstimmenden Willens bedarf es vielmehr konkreter Anhaltspunkte.
Allerdings kann bei Vorliegen besonderer Umstände den Willenserklärungen der Parteien die Vereinbarung eines Anspruchs der Mieter auf Zustimmung zum Austausch eines Mitmieters insbesondere dann zu entnehmen sein, wenn die Vertragsparteien bei Vertragsabschluss übereinstimmend davon ausgingen, dass sich häufig und in kurzen Zeitabständen ein Bedarf für eine Änderung der Zusammensetzung der in der Wohnung lebenden Personen ergeben kann, weil die Mieter voraussichtlich aufgrund ihrer persönlichen Lebensumstände bereits bei Vertragsabschluss absehbar nur für einen kurzen Zeitraum an dem jeweiligen Ort leben werden und eine vertragliche Bindung über diesen Zeitraum hinaus nicht eingehen wollen. Dies kann insbesondere bei der Vermietung an Studenten, die eine Wohngemeinschaft bilden, der Fall sein (BGH, Urteil v. 27.04.2022, VIII ZR 304/21, NZM 2022, S. 545).
Zu dieser Fallkonstellation hatte bereits das LG München I entschieden, dass die bisherigen Mieter gegenüber dem Vermieter grundsätzlich einen Anspruch auf Zustimmung zur Entlassung eines ausscheidenden Mitglieds und Aufnahme eines neuen Mitglieds als Mieter in den Mietvertrag haben. Insoweit ergibt die Auslegung des Mietvertrages nach Auffassung des LG München I regelmäßig das Bestehen einer vertraglichen Nebenpflicht des Vermieters (§ 241 Abs. 2 BGB) auf Zustimmung zum beantragten Mieterwechsel. Der Vermieter hat jedoch in analoger Anwendung des § 553 Abs. 1 S. 2 BGB grundsätzlich das Recht, bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des potenziellen neuen Mieters (z.B. unzureichende finanzielle Leistungsfähigkeit) die Entlassung eines ausscheidenden Mitglieds einer WG aus dem Mietvertrag und die Aufnahme des neuen Mieters an dessen Stelle abzulehnen (LG München I, Beschluss v. 17.02.2022, 14 S 15283/21, ZMR 2022, S. 378).
