Werkswohnung – Kündigungsschutz für Mieter

Bei der Untervermietung z.B. eines Zimmers einer 3-Zimmerwohnung durch den Mieter genießt der Untermieter keinen Kündigungsschutz, wenn der Vermieter das Hauptmietverhältnis z.B. wegen Eigenbedarf kündigt.

Anders ist die Rechtslage bei der sog. gewerblichen Zwischenvermietung, die – im Gegensatz zur „normalen“ Untervermietung – nicht im Interesse des Hauptmieters, sondern i.d.R. im Interesse des Eigentümers erfolgt (z.B. Entlastung von Verwaltungsaufgaben, steuerliche Vorteile). Für diesen Fall regelt § 565 Abs. 1 S.1 BGB, dass der Vermieter bei Beendigung des (Haupt-)mietvertrages in den zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag eintritt. Hiermit soll sichergestellt werden, dass bei einer Weitervermietung aus lediglich wirtschaftlichen Interessen dem Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages derselbe soziale Kündigungsschutz zur Verfügung steht, den er bei direkter Anmietung gehabt hätte.

Für den Endmieter d.h. den Nutzer ist daher von entscheidender Bedeutung, ob das Hauptmietverhältnis als „normale“ oder als gewerbliche Untervermietung angesehen wird. Abgrenzungskriterium ist nach der Rechtsprechung insbes., in wessen Interesse die Untervermietung erfolgt bzw. ob damit ein Gewinn erzielt wird.

Allerdings liegt im Einzelfall auch dann, wenn mit der Weitervermietung ein Gewinn erzielt wird, nicht zwingend eine gewerbliche Zwischenvermietung vor. So z.B. wenn ein caritativer Verein als Hauptmieter in Erfüllung seiner satzungsgemäßen Aufgaben – und somit nicht gewerblich – Räume anmietet und diese an seine Mitglieder weitervermietet. In diesem Fall liegt auch dann keine gewerbliche Zwischenvermietung vor, wenn das von den Mietgliedern gezahlte Entgelt insgesamt höher ist als die vom Verein an den Hauptvermieter (Eigentümer) gezahlte Miete (so KG Berlin, Urteil v. 06.01.2014, 8 U 83/13).

Umgekehrt kann nach einem neuen Urteil des BGH aber auch dann, wenn der Hauptmieter mit der Weitervermietung der Wohnung selbst keinen Gewinn zu erzielen beabsichtigt, eine gewerbliche Zwischenvermietung i.S.d. § 556 BGB vorliegen. So z.B. wenn ein Unternehmen als Hauptmieter die Wohnung seinen Arbeitnehmern als Werkswohnung zur Verfügung stellt und damit keinen Gewinn erzielt, weil die Weitervermietung zu denselben Konditionen erfolgt, die mit dem Eigentümer vereinbart sind. Trotzdem ist dies nach Auffassung des BGH im Sinne wirtschaftlicher Interessen und somit gewerblich, da das Unternehmen damit Arbeitnehmer an sich bindet und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen verschafft insbes. in Ballungsräumen mit angespannten Mietmärkten (BGH, Urteil v. 17.01.2018, VIII ZR 241/16).