Verwertungskündigung bei 20 % Kaufpreisabschlag
Ein Kaufpreisabschlag von 15 – 20 % bei einem vermieteten Objekt im Vergleich zu einem unvermieteten Objekt stellt nach einem Urteil des AG Dachau einen erheblichen Nachteil dar, der den Vermieter zur Verwertungskündigung berechtigt.
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses d.h. ein Kündigungsgrund liegt vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Eine Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung kann vorliegen, wenn die Tatsache, dass die Wohnung vermietet ist, zu einer erheblichen Reduzierung des Verkehrswertes der Wohnung im Vergleich zu ihrem Wert in unvermietetem Zustand führt. Unterschiedlich beurteilt wird von den Gerichten, wie hoch der Mindererlös sein muss, um eine Kündigung begründen zu können; ferner die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter dadurch „erhebliche Nachteile“ erleidet. Grundsätzlich stellt die Rechtsprechung extrem hohe Anforderungen an eine Kündigung wegen Hinderung der wirtschaftlichen Verwertung.
In dem vom AG Dachau entschiedenen Fall wurde in der Räumungsklage des Vermieters vorgetragen, dass er bei Fortbestehen des Mietverhältnisses einen erheblichen Kaufpreisabschlag von mehr als 20 % hinnehmen müsse und zudem einen weiteren Verlust erleide, da er durch das Mietverhältnis an der Nutzung einer bestehenden Baugenehmigung für einen Neubau im Garten des Hauses gehindert wird. Nach Auffassung des Gerichts liegt ein erheblicher Nachteil i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vor, wenn die Grenze von 15 – 20 % Mindererlös überschritten wird. Bei einer Überschreitung der 20 %-Grenze spielt es für die Beurteilung eines „erheblichen Nachteils“ für den Vermieter auch keine Rolle mehr, in welchen wirtschaftlichen Verhältnissen sich der Vermieter ansonsten befindet.
Nachdem der vom Gericht beauftragte Sachverständige einen Mindererlös von 26,7 % infolge der Vermietung festgestellt hatte, gab das Gericht der Räumungsklage statt (AG Dachau, Urteil v. 10.05.2024, 4 C 240/22, GE 2024, S. 697).
05.08.2024
