Untervermietung – Mieter muss Überlassungskonzept vorlegen
Der Mieter von Wohnraum hat unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten (§ 553 BGB). Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht (§ 540 BGB) Gebrauch machen; d.h. auch ein längerfristiges Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist vorzeitig kündigen. Ferner können dem Mieter grundsätzlich Schadensersatzansprüche (§ 280 Abs. 1 BGB) zustehen.
Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Vermieter die Erlaubnis entgegen § 553 Abs. 1, 2 BGB zu Unrecht nicht erteilt hat. Daran fehlt es z.B., wenn der Antrag des Mieters nicht den Anforderungen des § 553 Abs. 1 BGB entsprochen hat. Um den Vermieter die Prüfung zu ermöglichen, ob in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Erlaubnis vorliegt, muss der Mieter den Dritten namentlich benennen und die Personalien durch die Vorlage eines amtlichen und mit Lichtbild versehenen Dokuments belegen (so bereits LG Berlin, Beschluss v. 10.01.2018, 65 S 202/17, WuM 2018, S. 362). Ferner muss der Mieter die für eventuell erforderliche Nachforschungen notwendigen Angaben machen. Daher muss sich aus der Anfrage des Mieters zumindest auch ergeben, dass der Untermieter nur im Rahmen der vertraglich vereinbarten Nutzung der Mieträume gesucht wird (OLG Celle, Beschluss v. 05.03.2003, 2 W 16/03, NZM 2003, S. 396).
Ferner muss der Antrag des Mieters nach einem neuen Beschluss des LG Berlin auch Angaben zum räumlichen Überlassungskonzept enthalten d.h. aus dem Antrag muss sich ausdrücklich oder jedenfalls konkludent ergeben, dass keine vollständige Überlassung der Mietsache, sondern lediglich eine im Einklang mit § 553 Abs. 1 BGB stehende Vermietung eines konkret zu bezeichnenden „Teils des Wohnraums“ beabsichtigt ist. Dementsprechend muss der Mieter deutlich machen, welche bzw. welches Zimmer er untervermieten will und wie die Benutzung von Küche und Bad geregelt werden soll. Somit scheidet ein Anspruch auf Erlaubniserteilung bereits dann aus, wenn der Mieter in seiner Anfrage schon nicht die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung eines bloßen „Teils der Mietsache“, sondern zur räumlich nicht näher beschränkten „Untervermietung“ verlangt. Nichts anderes gilt im Falle der abstrakten Beschränkung der Anfrage auf die Überlassung eines bloßen Teils der Mietsache, wenn dieser nicht konkret und nachvollziehbar bezeichnet wird, obwohl die Möglichkeit zur lediglich teilweisen Überlassung wegen der Raumanzahl oder des Schnitts der Mietsache fernliegt oder sogar als ausgeschlossen erscheint wie z.B. bei einer 1-Zimmer-Wohnung. Dabei ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter auf die sich aus § 553 BGB ergebenden Formalpflichten hinzuweisen (LG Berlin, Beschluss v. 15.07.2021, 67 S 87/21, GE 2021, S. 945).
31.08.2021
