Tod des Mieters – Strenge Voraussetzungen für Abweisung von Angehörigen
Beim Tod eines Mieters wird auch der von ihm mit dem Vermieter geschlossene Mietvertrag „vererbt“. Allerdings steht dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Treten nach den Tod des Mieters der Ehe- bzw. Lebenspartner oder Familien- oder Haushaltsangehörige in das Mietverhältnis ein, kann der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist (3 Monate, § 575a Abs.3 BGB) kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt (§ 563 Abs.4 BGB). Die Monatsfrist des § 563 Abs.4 BGB beginnt dabei erst mit sicherer Kenntnis vom Tod des Mieters und der Umstände, die den Eintritt nach § 563 BGB bewirken (AG München, Urteil v. 18.08.2016, 432 C 9516/16, WuM 2017 S.282).
Der wichtige Grund muss in den persönlichen Verhältnissen des Eintretenden begründet sein und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar machen. Dies kann der Fall sein bei begründeten Zweifeln an der Zahlungsfähigkeit des eingetretenen Mieters (z.B. wegen negativer Schufa-Auskünfte und rückständigen Mietzahlungen). Allerdings ist nicht erforderlich, das zum Zeitpunkt der Kündigung aktuell ein Zahlungsrückstand besteht (so das AG München a.a.O.).
Nicht ausreichend für eine Kündigung ist nach einem neuen Urteil des BGH dagegen eine lediglich drohende Leistungsunfähigkeit oder eine gefährdet erscheinende Leistungsfähigkeit z.B. weil sich der eintretende Mieter noch in einem Ausbildungsverhältnis befindet und weder ein erfolgreicher Abschluss der Ausbildung noch eine anschließende Festanstellung absehbar ist. Eine Kündigung ist daher nur begründet, wenn konkrete Anhaltspunkte und objektive belastbare Umstände vorliegen, die den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden - oder bereits aus-geblieben sind. Solche Anhaltspunkte fehlen, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen wie dies etwa bei staatlichen Hilfen oder sonstigen Einkünften (Untermietzahlungen, Unterstützung Verwandter) oder vorhandenem Vermögen der Fall ist. Auf Prognosen über die zukünftige Leistungsfähigkeit des eintretenden Mieters kann eine Kündigung daher nicht gestützt werden (BGH, Urteil v. 31.01.2018, VIII ZR 105/17).
