Ordentliche Kündigung – Für mehrjährigen Kündigungsverzicht ist Schriftform erforderlich

Mieter, Vermieter oder auch beide Parteien können für einen bestimmten Zeitraum auf ihr ordentliches Kündigungsrecht (z.B. wegen Eigenbedarfs) verzichten. Ein individuell vereinbarter Kündigungsverzicht ist uneingeschränkt wirksam d.h. er kann auch einseitig und ohne zeitliche Beschränkung vereinbart werden. Eine solche Individualvereinbarung liegt nach der Rechtsprechung des BGH jedoch nicht bereits dann vor, wenn die Dauer des Kündigungsverzichts durch handschriftliche Ergänzung von zwei Leerstellen des im übrigen vorgedruckten Textes erfolgt ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgehandelt oder vom Mieter nach seiner freien Entscheidung vorgenommen worden wäre (so bereits BGH, Urteile v. 06.04.2005, VIII ZR 27/04 und vom 13.07.1997, X ZR 135/95, NJW 1998 S. 1066).
Formularmäßig z.B. durch eine vorgedruckte Klausel in einem Formularmietvertrag kann dagegen nur ein beiderseitiger d.h. für Mieter und Vermieter gleichermassen geltender und ferner zeitlich befristeter Kündigungsausschluss auf maximal 4 Jahre vereinbart werden (BGH, Urteil v. 06.04.2005, a.a.o.).
Ferner ist ein Kündigungsausschluss für mehr als ein Jahr auch bei Mietverträgen von unbestimmter Dauer nur wirksam, wenn er schriftlich abgeschlossen wurde. Gemäß § 550 BGB muss zwar nur ein Mietvertrag von längerer Dauer als 1 Jahr schriftlich abgeschlossen werden (andernfalls gilt er als Mietvertag auf unbestimmter Dauer), jedoch findet § 550 BGB entsprechende Anwendung, wenn die Parteien zwar keine bestimmte Laufzeit vereinbart, die ordentliche Kündigung aber über 1 Jahr hinaus ausgeschlossen haben (so bereits BGH, Beschluss v. 09.07.2008, XII ZR 117/06, ZMR 2008 S. 883).
Ein mündlich erklärter Kündigungsverzicht für 5 Jahre ist daher unwirksam (OLG München, Urteil v. 07.04.2016, 23 U 3162/15, ZMR 2016 S. 945).