Modernisierung – Charakter der Mietsache darf nicht verändert werden
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, durch die z.B. der Gebrauchswert der Wohnung oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, beispielsweise durch Verbesserung der sanitären Einrichtungen, der Beheizung, des Schall- oder Wärmeschutzes oder der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt. Häufige Fälle in der Praxis: Neuverfliesung des Bades, Umstellung von Einzelöfen auf Zentralheizung, Einbau eines Lifts, Anbau eines Balkons, Anschluss an das Breitbandkabelnetz, Einbau einer einbruchshemmenden Wohnungseingangstüre, Einbau von Funkzählern für Heiß- und Kaltwasser, Einbau eines elektrischen Türöffners (§ 555b BGB).
Solche Modernisierungsmaßnahmen muss der Mieter grundsätzlich dulden (§ 555d BGB).
Eine Modernisierung zeichnet sich somit dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands z.B. durch Instandsetzungs- und Reparaturmaßnahmen hinausgeht (§ 555a BGB); anderseits aber die Mietsache nicht so verändert, das etwas neues entsteht (so bereits BGH, Urteil v. 23.02.1972, VIII ZR 91/70, NJW 1972 S. 723). Dies ist aber nach einem neuen Beschluss des BGH der Fall, wenn die vom Vermieter in der Modernisierungsankündigung auf über 9 eng beschriebenen Seiten aufgeführten „Modernisierungsmaßnahmen“ so weitreichend sind, dass ihre Durchführungen den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würden. So z.B., wenn das vermietete Reihenhaus unter Veränderung seines Grund-risses weitere Räume (Ausbau des Spitzbodens, Anbau eines Wintergarten) und einen anderen Zuschnitt der Wohnräume und des Bades erhalten soll; ferner eine Terrasse angelegt und der Anbau an der Gartenseite des Hauses (Veranda) abgerissen werden soll, ferner ein Wintergarten mit Durchbruch zur neuentstehenden Wohnküche angebaut und das Bodenniveau tiefergelegt werden soll, eine neue Treppe eingebaut und letztlich Instandsetzungsmaßnahmen an Fenstern, der Klingel und Schließanlage, der Innentüren und an den Kaltwasserleitungen sowie der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss vorgenommen werden sollen.
Bei solch weitreichenden Maßnahmen kann nach der Verkehrsanschauung nicht mehr von einer bloßen Verbesserung der Mietsache i.S. einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse gesprochen werden. Maßnahmen in diesem Umfang muss der Mieter daher nicht dulden (BGH, Beschluss v. 21.11.2017, VIII ZR 28/17, WuM 2018 S.28).
