Mietrückstände – Nur vollständige Nachzahlung kann Kündigung heilen

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn sich der Mieter mit 2 Monatsmieten in Zahlungsverzug befindet. Der Zahlungsverzug muss allerdings noch zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung bestehen. Ausgeschlossen ist die Kündigung, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung (§ 130 BGB) vollständig

befriedigt wird (§ 543 Abs.2 S.2 BGB). Dazu hat der BGH in einem neuen Urteil nochmals ausdrücklich darauf hingewiesen, das eine Teilzahlung des Mieters das Wirksamwerden der Kündigung nicht hindert. Das Kündigungsrecht kann erst dann nicht mehr ausgeübt werden, wenn die Rückstände vor der Kündigung vollständig bezahlt wurden. Dies gilt sowohl für Wohn- als auch für Geschäftsräume.

Der Mieter von Wohnraum hat allerdings noch eine weitere Möglichkeit, eine bereits wirksam gewordene Kündigung nachträglich zu heilen, indem er die rückständigen Mieten spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage des Vermieters nachzahlt. Aber auch dann führt nur eine vollständige Begleichung der Rückstände d.h. der Mieten und einer evtl. Nutzungsentschädigung zur Unwirksamkeit der Kündigung. In diesem Fall muss der Mieter die Wohnung zwar nicht räumen, dem Vermieter aber alle Kosten (z.B. Anwalts- Gerichtskosten) für die Maßnahmen (z.B. Kündigung, Räumungsklage) erstatten, die er durch den Zahlungsverzug veranlasst hat (BGH, Urteil v. 27.09.2017, VIII ZR 193/16, WuM 2017 S.644).