Mieterhöhung – Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete und wegen Modernisierung sind kombinierbar

Gem. § 558 BGB kann der Vermieter (frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung) die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete d.h. in der Regel bis zur Mietspiegelmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Gem. § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zur Einsparung von Energie, Wasser oder zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (z.B. Einbau von neuen Fenstern, Türen, Heizung) die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Dazu hat der BGH in einem neuen Urteil entschieden, dass der Vermieter nach einer Modernisierung grundsätzlich auch dann noch eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB durchführen kann, wenn er zuvor bereits eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum (nach § 558 BGB) durchgeführt hat. In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Vermieter den Mieter nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen (Ausbau der in der Wohnung befindlichen Toilette zu einem Bad) unter Bezugnahme auf sechs mit einem Bad ausgestattete Vergleichswohnungen zur Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von € 186,61 um € 37,32 auf insgesamt € 223,93 ab 01.01.2011 aufgefordert. Der Mieter erteilte die Zustimmung. Mit weiterem Schreiben vom 30.08.2011 machte der Vermieter dann zusätzlich eine Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) um € 116,53 monatlich ab 01.05.2012 geltend. Auf den Widerspruch des Mieters reduzierte der Vermieter diesen Zuschlag um den bereits im Jahr 2010 vereinbarten Mieterhöhungsbetrag (€ 37,32) auf € 79,21. Die Klage des Mieters auf Rückzahlung der geleisteten Modernisierungszuschläge von monatlich € 79,21 blieb im Ergebnis erfolglos. Die Kombination der beiden Möglichkeiten der Mieterhöhung war zulässig. Dass das Gesetz ein solches Vorgehen erlaubt, zeigt sich – so der BGH – nicht zuletzt an den Regelungen des § 558 Abs. 1 S. 3, Abs. 3 S. 1 BGB, wonach Modernisierungsmieterhöhungen sowohl bei der Warte – und der Jahresfrist als auch bei der Berechnung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB unberücksichtigt bleiben. Allerdings ist die Modernisierungsmieterhöhung in diesen Fällen von der Höhe her begrenzt. Der Vermieter muss sich den Betrag anrechnen lassen, den er bereits durch die Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete erzielt hat. Im Ergebnis kann somit der Betrag, den der Vermieter mit einer alleinigen Modernisierungsmieterhöhung erzielen hätte können, nicht überschritten werden (BGH, Urteil v. 16.12.2020, VIII ZR 367/18).

                                                                                                                                  01.02.2021