Malerarbeiten – Kein Anspruch des Vermieters aus Mietervereinbarung
Von der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs.1 S.2 BGB, wonach eigentlich der Vermieter verpflichtet ist, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, wird üblicherweise vertraglich abgewichen und der Mieter insbes. zur turnusmäßigen Durchführung der Schönheitsreparaturen d.h. der Malerarbeiten in der Wohnung verpflichtet. Eine entsprechende formularvertragliche Schönheitsreparaturklausel ist nach der neuen Rechtsprechung des BGH allerdings unwirksam, wenn dem Mieter zu Mietbeginn eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn dem Mieter wegen der unterlassenen Renovierung ein angemessener Ausgleich gewährt worden ist (BGH, Urteil v. 18.03.2015, VIII ZR 185/14).
Dies wurde vom BGH bisher zwar nur für die Wohnraummiete entschieden, soll nach Auffassung von Mietgerichten aber auch für das Gewerbemietrecht gelten, weil diese Rechtsprechung auf die Vermietung entsprechend übergebener Gewerberäume ohne weiteres übertragbar sein soll (so z.B. OLG Celle, Beschluss v. 13.07.2016, 2U45/16, NZM 2016 S.644).
Als „angemessener Ausgleich“ reicht nach Auffassung des BGH ein Mietnachlass von einer halben Monatsmiete nicht aus. Dagegen kann ein Mietnachlass in Höhe von einer Monatsmiete einen ausreichend dimensionierten Ausgleich darstellen, der zur Wirksamkeit der Klausel und damit zur Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen führt (so z.B. LG Berlin, Urteil v. 02.10.2015, 62C335/14, NJW 2016 S.579).
Der Grundsatz, wonach der Mieter formularvertraglich nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann, wenn ihm zu Mietbeginn eine unrenovierte Wohnung (ohne angemessenen Ausgleich) überlassen wurde, gilt nach einem neuen Urteil des BGH auch dann, wenn sich der Mieter durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat, z.B. anstelle einer Ablösezahlung für Einbauten oder Einrichtungsgegenstände. Eine derartige Vereinbarung ist nämlich in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie hat deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen; insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde bzw. so zu behandeln wäre, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben (BGH, Urteil v. 22.08.2018, VIII ZR 277/16).
03.09.2018
