Kündigung wegen Eigenbedarf – 5 %-Anteil reicht nicht
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörige benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) z.B. eine Erbengemeinschaft kann Eigenbedarf für einen Gesellschafter geltend machen, da es nicht gerechtfertigt wäre, Gesellschafter einer bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft schlechter zu stellen als Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit (z.B. Ehepaar). Sind mehrere natürliche Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf eines Vermieters die Gemeinschaft zur Kündigung des Mietvertrags. Dies kann nicht anders zu beurteilen sein, wenn sich diese Personen auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage zusammengeschlossen haben und gilt auch dann, wenn der Gesellschafter bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag der Gesellschaft noch nicht angehört hat (BGH, Urteil v. 23.11.2011, VIII ZR 74/11, WuM 2012, S. 31). Dagegen kommt für juristische Personen (z.B. GmbH) sowie für Kommanditgesellschaften (KG) und Aktiengesellschaften (AG) Eigenbedarf bereits begrifflich nicht in Betracht, da diese Gesellschaften Wohnräume weder als „Wohnung für sich“ noch für „Familien- oder Haushaltsangehörige“ benötigen können (BGH, Urteil v. 23.05.2007, VIII ZR 122/06, WuM 2007, S. 457).
Dies gilt nach einem neuen Beschluss des BGH auch dann, wenn eine juristische Person einen kleinen Miteigentumsanteil an einer vermieteten Wohnung auf eine natürliche Person überträgt, um eine Eigenbedarfskündigung zu ermöglichen. Die anschließende Kündigung ist rechtsmissbräuchlich und somit nicht wirksam. In dem vom BGH entschiedenen Fall übertrug eine Aktiengesellschaft nach einer zuvor gescheiterten Eigenbedarfskündigung nach anwaltlicher Beratung schenkungsweise einen 5/100-Miteigentumsanteil an der Wohnung an die 18-jährige Tochter des Vorstands. Nach Vollzug der Schenkung wurde das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs der Tochter erneut gekündigt und schließlich mangels erfolgter Herausgabe Räumungsklage erhoben.
Beide Vorinstanzen sowie der BGH sahen die Kündigung als rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam an, weil durch die schenkweise Übertragung eines unbedeutenden Miteigentumsanteil keine nennenswerte Änderung der Eigentums- bzw. der wirtschaftlichen Verhältnisse erfolgt ist und dadurch nur der Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung durch die Aktiengesellschaft umgangen werden sollte (BGH, Beschluss v. 30.03.2021, VIII ZR 221/19, WuM 2021, S. 491).
31.08.2021
