Keine Mietpreisbremse bei Modernisierungsaufwand über € 500/qm
In Städten und Gemeinden, für die eine wirksame Mietpreisbremseverordnung gilt, darf die Miete bei der Neuvermietung einer Wohnung nicht um mehr als 10% über der ortsüblichen Miete liegen; es sei denn, dass eine darüber liegende Miete bereits bei der vorherigen Vermietung vereinbart war. Dann darf diese Miete auch bei der Neuvermietung wieder vereinbart werden.
Nicht unter die Bestimmungen der Mietpreisbremseverordnung fallen generell Neubauwohnungen, die erstmals nach dem 1.10.2014 genutzt und vermietet sind. Ferner Bestandswohnungen, die umfassend modernisiert wurden, d.h. wenn die Modernisierungskosten etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht haben und die Wohnung auch in mehreren wesentlichen Bereichen (insbes. Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation, energetischer Zustand) verbessert worden ist.
Mit der Frage, wann eine solche umfassende Modernisierung vorliegt, hat sich das AG Schöneberg in einem neuen Urteil befasst. Danach liegt eine umfassende Modernisierung bereits bei einem Aufwand von € 500/qm vor, wenn die Wohnung durch den Einbau eines neuen Bades und einer Einbauküche sowie durch komplette Erneuerung der Elektrik sowie der Bodenbeläge in eine jüngere Baualtersklasse einzuordnen ist. Bei Ermittlung der Kosten müssen – anders als bei einer Modernisierungsmieterhöhung gemäß §§ 559 ff BGB – die Kosten von bereits fälligen Instandsetzungsmaßnahmen (z.B. undichte Fenster, defekte Sanitäreinrichtungen) nicht heraus gerechnet werden. Maßgeblich sind somit sämtliche Kosten – unabhängig davon, ob es sich um Instandhaltungs- oder Modernisierungskosten handelt. Allerdings gilt die Befreiung von der Mietpreisbremse nur für die erste Vermietung nach der umfassenden Modernisierung. Bei der zweiten Vermietung gelten die Bestimmungen der Mietpreisbremse. Dabei genießt die bei der ersten Vermietung geltende Miete (Vormiete) jedoch Bestandsschutz, d.h. der Vermieter muss die Miete nicht reduzieren, wenn die Vormiete um mehr als 10% über der ortsüblichen Miete liegt. Er darf jedoch auch nicht mehr als die Vormiete verlangen, wenn diese über der ortsüblichen Vergleichsmiete + 10% liegt.
Urteil des AG Schöneberg (v. 08.09.2017, 17 C 148/16, GE 2017 S.1225)
