Kaution – Abrechnung auch noch nach Verjährung ohne Förmelei zulässig
Schadensersatzansprüche des Vermieters z.B. wegen Schäden in der Mietwohnung verjähren in der kurzen gesetzlichen Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache (§ 548 Abs. 1 BGB). Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjährt dagegen erst in drei Jahren. Rechnet der Vermieter über die Kaution später als sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache ab, sind seine eventuell bestehenden Gegenansprüche zwar verjährt; allerdings ist gem. § 215 BGB auch die Aufrechnung mit einer verjährten Forderung statthaft, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte. Dies setze aber nach Auffassung zahlreicher Amts- und Langerichte voraus, dass die gegenseitigen Ansprüche gleichartig sind. Diese Gleichartigkeit sei aber nicht gegeben, wenn sich der Vermieter innerhalb der 6-monatigen Verjährungsfrist nicht dazu entschieden hat, dass er anstatt der Naturalrestitution d.h. der Herstellung des ursprünglichen Zustands Geldersatz verlangen will, da auch der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution auf Geld gerichtet ist.
Der BGH widersprach in einem neuen Urteil dieser Auffassung. In dem zugrundliegenden Fall stellte der Vermieter nach dem Auszug des Mieters Schäden an der Wohnung u.a. am Parkett fest. Er bezifferte den Schaden auf € 1.175 und zahlte daher die Kaution von € 780 nicht zurück. Der Mieter erhielt die Abrechnung erst mehr als sechs Monate nach seinem Auszug. Amts- und Landgericht gaben dem Mieter Recht, da der Vermieter seine Forderung nicht rechtzeitig gestellt hat. Für die Aufrechnung nach Verjährung sei notwendig, dass die Ansprüche gleichartig sind. Dies sei vorliegend nicht der Fall. Wenn der Vermieter statt seines Anspruchs gegen den Mieter auf Herstellung des ursprünglichen Zustands d.h. auf Behebung der Schäden Geldersatz verlangen wollte, dann hätte er dies in der 6-monatigen Verjährungsfrist tun müssen. Da die Abrechnung über die Kaution aber erst nach Ablauf der Verjährungsfrist erfolgte, könne mangels Gleichartigkeit der Ansprüche keine Aufrechnung mit der Kaution erfolgen. Der BGH widersprach dieser Auffassung. Sinn und Zweck der Barkaution ist, dass damit vom Mieter verursachte Schäden reguliert werden können. Die Ausübung der Ersetzungsbefugnis innerhalb der 6-monatigen Verjährungsfrist ist nach Auffassung des BGH „reine Förmelei“. Schließlich erfolgt die Ausübung der Ersetzungsbefugnis durch den Vermieter mit der Abrechnung über die Barkaution, die nicht innerhalb der 6-monatigen Frist erfolgen muss (BGH, Urteil v. 10.07.2024, VIII ZR 184/23).
28.08.2024
