Indexmieterhöhung - Einseitigkeitsklausel ist unwirksam
Eine mietvertragliche Indexmietvereinbarung, die ausdrückliche Ausführungen allein zu den indexbezogenen Erhöhungsmöglichkeiten des Vermieters, nicht aber zu den Möglichkeiten des Mieters enthält, den Mietzins indexbezogen abzusenken, ist nach einer Entscheidung des LG Berlin nicht nur als Individualvereinbarung, sondern auch als vom Vermieter gestellte Formularklausel unwirksam.
Gemäß 557b Abs. 1 BGB können die Mietvertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Eine Indexmietpreisvereinbarung nach § 557b BGB erfasst nicht nur die Mieterhöhung bei einer Indexsteigerung, sondern auch eine Mietsenkung bei abfallendem Index. Auch wenn der gesetzliche Wortlaut die Absenkung der Miete nicht ausdrücklich erwähnt, folgt aus der Gesetzesbegründung, dass bei der Vereinbarung einer Indexmiete eine Anpassung in beide Richtungen erfolgen kann (vgl. BT-Drucks 14/4553, S. 53). Bildet die Indexmietvereinbarung die Möglichkeit zur Absenkung der Miete nicht ab, ist sie als sog. Einseitigkeitsklausel, die nur dem Vermieter eine Erhöhung gestattet, auch als Individualvereinbarung insgesamt unwirksam (§§ 133, 157 BGB).
In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall enthielt der Mietvertrag eine Klausel, die durch die Formulierung: „Hieraus resultierende mögliche Mieterhöhungen kann der Vermieter schriftlich oder in Textform geltend machen“ ausdrückliche Ausführungen ausschließlich zu den Erhöhungsmöglichkeiten des Vermieters, nicht aber zu den Möglichkeiten des Mieters enthielt, den Mietzins abzusenken. Dies führt nach Auffassung des Gerichts nicht nur zur Teil-, sondern zur Gesamtunwirksamkeit der Klausel. Mieterhöhungen kann der Vermieter daher nicht auf einen gestiegenen Index stützen, sondern nur nach den allgemeinen Bestimmungen über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete durchführen (LG Berlin II, Beschluss v. 20.06.2024, 67 S 83/24, ZMR 2025, S. 20).
31.01.2025
