Gartenkosten - Umlage trotz fehlender Nutzungsmöglichkeit

Die Kosten der Gartenpflege können durch vertragliche Vereinbarung auf den Mieter umgelegt werden. Gem. § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung gehören hierzu die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen (einschließlich Sanderneuerung) sowie die Kosten der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nichtöffentlichen Verkehr dienen.

Strittig war bisher, ob die Kosten für die Pflege einer gemeinschaftlichen Gartenfläche eines Mehrfamilienhauses auch dann umgelegt werden können, wenn der Mieter den Garten nicht nutzt oder nutzen kann. Entgegen der Auffassung einiger Mietgerichte hat der BGH nunmehr in letzter Instanz entschieden, dass es für die Umlage der Kosten nicht darauf ankommt, ob der betreffende Mieter den entsprechenden Gartenanteil selbst nutzen kann oder dieser an ihn mitvermietet ist. Zur Begründung führt der BGH aus, dass die einschlägige Bestimmung des § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung nicht nach der Nutzungsmöglichkeit differenziert und es daher ausreichend ist, dass der Gartenanteil den Gesamteindruck des Anwesens und damit auch die Wohnqualität für die in dem Anwesen wohnenden Mietern günstig beeinflusst. Ausgeschlossen ist eine Umlage nur dann, wenn die Gartenfläche dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen ist (BGH, Urteil v. 26.05.2004, VIII ZR 135/03).