Garage - Wann kann sie separat gekündigt werden?
Bei Vermietung einer Garage bzw. eines Stellplatzes finden die Schutzvorschriften für Wohnraum (z.B. bezüglich Kündigung, Mieterhöhung) keine Anwendung. Wurde die Garage jedoch zusammen mit Wohnraum vermietet, z. B. dadurch, dass sie im Wohnraummietvertrag unter den vermieteten Räumlichkeiten angeführt ist oder ohne Erwähnung im Mietvertrag dem Mieter überlassen wurde, liegt nach der Rechtsprechung ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Garage vor mit der Folge, dass eine separate Kündigung der Garage unzulässig ist und die Garage nur zusammen mit dem Wohnraum unter Einhaltung der Wohnraumkündigungsschutzvorschriften kündbar ist. Auch die gesonderte Ausweisung der Miete für die Garage im Wohnungsmietvertrag ändert nichts an der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses (so bereits LG Baden-Baden, Urteil v. 5.10.1990, 1 S 54/90, WuM 1991, 34). In diesem Fall kann auch die Miete für die Garage nicht separat, d. h. isoliert erhöht werden.
Ein solches einheitliches Mietverhältnis mit den entsprechenden Rechtsfolgen liegt grundsätzlich auch dann vor, wenn der Vermieter einer Wohnung seinem Mieter nach Jahren auch eine auf dem Hausgrundstück gelegene Garage vermietet und eine ausdrückliche Einbeziehung in den bisherigen Mietvertrag nicht erfolgt (so bereits OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid v. 30.3.1983, 3 REMiet 1/83, NJW 1983, 1499).
Anders ist nach einem neuen Urteil des BGH die Rechtslage zu beurteilen, wenn die Garage auf einem anderen Grundstück liegt. In diesem Fall ergibt sich bereits aus diesem Umstand, dass der Parteiwille auf den Abschluss eines selbständigen Mietvertrags über die hinzu gemietete Garage gerichtet war. Dies gilt nach Auffassung des BGH auch dann, wenn die Garage zeitgleich mit der Wohnung angemietet und die Anmietung der Garage sogar mündlich zugesagt, im schriftlichen Wohnungsmietvertrag aber nicht erwähnt wurde (BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 251/10).
