Fristlose Kündigung bei Verweigerung der Hundehaltung
Wird eine bereits erteilte Genehmigung zur Hundehaltung unberechtigt vom Vermieter widerrufen oder eine solche Genehmigung trotz eines darauf bestehenden Anspruchs nicht erteilt, berechtigt dies nach einem neuen Urteil des LG Frankfurt/O. den Mieter zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB.
Der Mieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls insbesondere eines Verschuldens des Vermieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB). Dies kann insbesondere bei einem vertragswidrigen Verhalten des Vermieters der Fall sein z.B. wenn der Vermieter jahrelang seiner Verpflichtung zur Abrechnung der Nebenkosten und trotz einer entsprechenden Verurteilung nicht nachkommt; ferner, wenn der Vermieter eine falsche Betriebskostenabrechnung vorlegt und trotz Hinweis des Mieters, dass bestimmte Kosten bereits abgerechnet und somit doppelt in Rechnung gestellt wurden, auf der Durchsetzung seiner falschen Abrechnung beharrt. Verteidigt der Vermieter eine solche Abrechnung im Prozess mit wahrheitswidrigen Angaben, stellt dies für den Mieter einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses dar, ohne dass es einer vorherigen Abmahnung bedarf (BGH, Urteil v. 06.10.2021, XII ZR 11/20). Ferner steht dem Mieter das Recht zur fristlosen Kündigung u.a. dann zu, wenn der Vermieter ihm den vertragsgemäßen Gebrauch an der Mietsache ganz oder zum Teil nicht gewährt oder wieder entzieht.
Dabei kommt es – so das LG Frankfurt/O. - in dem vorliegenden Fall, in dem es um die Versagung der Haltung eines Jack Russell Terriers in der gemieteten 120m² großen Wohnung ging, auf die Frage, ob die Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis zur Tierhaltung hatten, nicht entscheidungserheblich an. Ist nämlich eine Genehmigung zur Tierhaltung einmal erteilt, kann der Vermieter sie – egal ob die Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört oder nicht – grundsätzlich nicht einseitig widerrufen. Nur wenn er hierfür besondere Gründe anführt, ist seinem Interesse der Vorrang einzuräumen. Ein solcher wichtiger Grund kann z.B. gegeben sein, wenn das Tier die Hausbewohner belästigt, gefährdet oder Gestank bzw. besondere Ruhestörungen verursacht. Solche Umstände hat die Vermieterin weder vorgetragen noch unter Beweis gestellt. Ferner fehlt es an einem substantiierten Vorbringen, dass und ggfs. wann gerade der von den Mietern gehaltene Hund seine Notdurft in den Beeten des streitgegenständlichen Hausgrundstücks verrichtet haben soll. Die wichtigen Gründe, die gegen die Tierhaltung sprechen, hatte die Vermieterin nicht angeführt. Die Untersagung der Hundehaltung stellt daher ein vertragswidriges Verhalten der Vermieterin dar, das die Mieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt hat (LG Frankfurt/O., Urteil v. 26.10.2023, 16 S 25/23, WuM 2024, S. 26).
