Eigentümerwechsel - Kündigungsverzicht gilt auch für Käufer
Beim Verkauf einer Wohnung tritt der Käufer anstelle des Vermieters mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis ein („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB).
Haben der ehemalige Eigentümer und der Mieter eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters (z.B. Ausschluss oder Erschwerung der Kündigung wegen Eigenbedarfs) vereinbart, handelt es sich nicht um eine höchst persönliche, sondern um eine allgemeine Abrede, die nicht an die Person des Vermieters gebunden ist, so dass diese Beschränkung auch zu Lasten des Käufers wirkt (so bereits OLG Karlsruhe, RE v. 21.01.1985, 3 RE-Miet 8/84, ZMR 1985 S. 123).
Dementsprechend gehen im Fall des Verkaufs einer Genossenschaftswohnung die in dem Nutzungsvertrag vereinbarten Kündigungsbeschränkungen auf dem Erwerber über. Sie gelten auch dann fort, wenn über das Vermögen der Genossenschaft in der Folgezeit das Insolvenzverfahren eröffnet wird (BGH, Beschluss v. 21.02.2012, VIII ZR 250/11).
Etwas anderes gilt nur dann, wenn aus der Vereinbarung der generelle Wille der Vertragsschließenden zu entnehmen ist, dass sie die Kündigungsbeschränkung zeitlich bis zur Veräußerung der Wohnung begrenzen und damit den Übergang der vereinbarten Mieterschutzrechte zu Lasten eines Wohnungskäufers ausschließen wollten (OLG Karlsruhe a.a.O.). Allerdings ist ein Kündigungsverzicht des Vermieters, der für mehr als ein Jahr gelten soll, nur wirksam, wenn er schriftlich erklärt worden ist (§ 550 S. 1 BGB; BGH, Urteil v. 04.04.2007, VIII ZR 223/06, NJW 2007 S. 1742).
Eine mietvertragliche Vereinbarung (z.B. zwischen einem Wohnungsunternehmen und dem Mieter), wonach der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen, sondern nur dann kündigen kann, wenn „wichtige berechtigte Interessen“ vorliegen, beschränkt die ordentliche Kündigung des Vermieters (z.B. wegen Eigenbedarf) auf besondere Ausnahmefälle. In diesem Fall müssen für eine Kündigung Gründe vorliegen, die über das normale für einen Eigenbedarf ausreichende berechtigte Interesse hinausgehen. Dies gilt grundsätzlich auch für einen Rechtsnachfolger z.B. den Käufer der Wohnung, sofern keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die damaligen Parteien des Mietverhältnisses die Kündigungsbeschränkung konkludent nur für den Zeitraum hätten vereinbaren wollen, in dem die Wohnung im Eigentum des Verkäufers stand (BGH, Urteil v. 16.10.2013, VIII ZR 57/13, GE 2013 S. 1584).
Diese Grundsätze können nach einem neuen Urteil des BGH auch dann gelten, wenn die Kündigungsbeschränkung nicht im Mietvertrag verankert ist, sondern lediglich beim Verkauf der Wohnung zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart wurde. Eine solche Kündigungsschutzklausel im Kaufvertrag stellt nämlich einen Vertrag zugunsten Dritter im Sinne von § 328 BGB dar, auf den sich der Mieter berufen kann. Dies gilt insb. dann, wenn langjährigen Mietern (hier: Mietverhältnis seit über 30 Jahren) nach dem Kaufvertrag ein „lebenslanges Wohnrecht“ zugestanden wurde und es sich bei dem Verkäufer um eine Kommune handelt, die in besonderer Weise dem Gemeinwohl verpflichtet ist und bei der die Mieter grundsätzlich nicht mit einer Kündigung zurechnen bräuchten (BGH, Urteil v. 14.11.2018, VIII ZR 109/18). Offen bleibt, ob sich Mieter damit z.B. auch auf Mieterschutzregelungen in einer Sozialcharta berufen können, die anlässlich von großen Immobilienverkäufen der öffentlichen Hand erstellt worden ist.
20.11.2018
