Eigenbedarfskündigung – Schadensersatzanspruch des Mieters bei Verletzung der Anbietpflicht
Im Gegensatz zu Kündigungen z.B. wegen Zahlungsverzugs oder vertragswidrigen Gebrauchs der Mieträume, hat der Mieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs keinen Anlass zur Kündigung gegeben. Bei einer solchen, nicht aus der Sphäre des (vertragstreuen) Mieters, sondern aus der Sphäre des Vermieters resultierende Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter daher nach ständiger Rechtsprechung die Folgen seiner Kündigung so gering wie möglich halten und dem betroffenen Mieter eine andere Wohnung anbieten, wenn eine solche frei steht oder während der Kündigungsfrist frei wird.
Räumlich erstreckt sich diese Anbietpflicht des Vermieters allerdings nur auf leerstehende oder freiwerdende Wohnungen im selben Haus oder der selben Wohnanlage. Eine Anbietpflicht für eine dem Vermieter gehörende, aber mehrere Kilometer entfernte Wohnung hat der BGH ausdrücklich abgelehnt. Wohnungen des Vermieters in demselben Stadt- bzw. Ortsteil kommen daher als Ersatzwohnung nicht in Frage. Zeitlich ist die Anbietpflicht begrenzt bis zum Ende des Mietverhältnisses. Dies bedeutet, dass dem Mieter nur eine bis zu diesem Zeitpunkt freiwerdende Wohnung angeboten werden muss. Andernfalls würde derjenige Mieter privilegiert, der auch nach dem Ende des Mietverhältnisses in der Wohnung bleibt und es auf einen langandauernden Rechtsstreit ankommen lässt. Der BGH verneint daher ausdrücklich eine Anbietpflicht für Wohnungen, die erst während eines Räumungsprozesses frei werden (BGH, Beschlüsse v. 9.7.2003, VIII ZR 311/02 und VIII ZR 276/02, WuM 2003 S.463; Urteil v. 4.6.2008, VIII ZR 292/07, NZM 2008 S.642).
Bei einem Verstoß gegen diese Anbietpflicht hat der BGH bisher die Kündigung wegen unzulässiger Rechtsausübung (§ 242 BGB) aus unwirksam angesehen. Diese Rechtsprechung hat der BGH jetzt aufgegeben und entschieden, dass ein Verstoß gegen die Anbietpflicht die Kündigung nicht unwirksam macht, sondern lediglich Schadensersatzansprüche des Mieters nach sich ziehen kann z.B. auf Ersatz von Umzugs-und Maklerkosten. Die Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen trägt allerdings der Mieter (BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15).
