Betriebskostenabrechnung bei Mischnutzung – Kein Vorwegabzug der Grundsteuer

Bei gemischt genutzten Gebäuden (z.B. Mehrparteienhaus mit Geschäftsräumen im EG und Wohnungen in den Obergeschoßen) ist es nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich zulässig, die Betriebskosten gemeinsam d.h. mit einem einheitlichen Verteilerschlüssel für Gewerbe und Wohnräume abzurechnen. Die gewerbliche Mitbenutzung eines Hauses führt nämlich nicht zwangsläufig zur Entstehung höherer Betriebskosten. Daher ist bei der Betriebskostenabrechnung in einem gemischtgenutzten Gebäude ein Vorwegabzug der Kosten, die auf die Gewerbeflächen entfallen, jedenfalls dann nicht geboten, wenn sie hinsichtlich aller oder einzelner Betriebskostenarten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. Hierdurch wird dem Interesse beider Mietvertragsparteien an einer Vereinfachung der Betriebskostenabrechnung Rechnung getragen (so bereits BGH, Urteil v. 08.03.2006, VIII ZR 78/05, WuM 2006 S.200).

Dies gilt nach einem neuen Urteil des BGH grundsätzlich auch für die Umlage der Grundsteuer in einem gemischt genutzten Gebäude. Bei der derzeitigen gesetzlichen Regelung und der behördlichen Praxis der Grundsteuererhebung gibt es nämlich keinen direkten Zusammenhang zwischen der anfallenden Grundsteuer und der konkreten Nutzungsaufteilung sowie der konkreten Ertragssituation. Bei dieser ertragsunabhängigen Objektsteuer fehlt es an der für einen Vorwegabzug maßgeblichen Voraussetzung, dass die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten verursacht, die es unbillig erscheinen lassen, die Kosten (ohne Vorwegabzug) einheitlich nach den Flächenmaßstab zu verteilen. Der Vermieter muss daher nicht ermitteln, welche Erträge auf die Wohnnutzung und welche auf die gewerbliche Nutzung entfallen, um diese vorweg abzuziehen (BGH, Urteil v. 10.05.2017, VIII ZR 79/16, WuM 2017 S.399).