Betriebskostenabrechnung - Unverständlicher Verteilerschlüssel ist formeller Fehler
Urteilsdatum: 09.04.2008
Teilt der Vermieter dem Mieter nicht bis spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes die Abrechnung über die geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen mit, kann er grundsätzlich keine Nachforderungen aus der Abrechnung geltend machen, wenn z.B. die Vorauszahlungen nicht kostendeckend waren (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB).
Bei Vorlage einer fehlerhaften Abrechnung ist hinsichtlich der Rechtsfolgen wie folgt zu unterscheiden: Liegt lediglich ein inhaltlicher (materieller) Fehler vor (z.B. Rechenfehler, unzutreffende Bezifferung einzelner Betriebskosten) ist die Abrechnung trotzdem fristgerecht erteilt mit der Folge, dass der Vermieter die Abrechnung auch nach Fristablauf korrigieren und Nachforderungen geltend machen kann.
Anders ist die Rechtslage bei formellen Fehlern: In diesem Fall wird die Abrechnung wie eine nicht gemachte Abrechnung behandelt mit der Folge, dass der Vermieter bei Korrektur der Abrechnung nach Fristablauf keinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten hat.
Beim Verteilerschlüssel, der in der Betriebskostenabrechnung zwingend anzugeben ist (z.B. Verteilung nach Wohnflächen, Kopfzahlen, Miteigentumsanteilen) unterscheidet die Rechtsprechung des BGH wie folgt:
Bei Angabe eines falschen Verteilerschlüssels (z.B. Wohnfläche statt vertraglich vereinbarter Miteigentumsanteile) handelt es sich lediglich um einen inhaltlichen (materiellen) Fehler (BGH, Urteil vom 17.11.2004, VIII ZR 115/04, WuM 2005, 61).
Dagegen liegt bei einem für den Mieter unverständlichen Verteilerschlüssel nach einem neueren Urteil des BGH ein schwerer, formeller Fehler vor. Der Mieter muss nämlich in der Lage sein, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, d.h. gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Dies ist nach Auffassung des BGH bei Angabe eines unverständlichen Umlageschlüssels nicht möglich (BGH, Urteil vom 9.4.2008, VIII ZR 84/07, WuM 2008, 351). In diesem Urteil führt der BGH aus, dass es gerechtfertigt ist, diesen Fall anders zu beurteilen als den Fall, dass der in der Abrechnung verwendete und angegebene Verteilerschlüssel von dem vertraglich vereinbarten lediglich abweicht. Eine solche Abweichung sei vom Mieter unschwer zu erkennen und stellt daher - im Gegensatz zu einem unverständlichen Verteilerschlüssel - keinen schweren formellen Mangel, sondern lediglich einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung dar (BGH vom 17.11.2004,a.a.O.).
Bei Vorlage einer fehlerhaften Abrechnung ist hinsichtlich der Rechtsfolgen wie folgt zu unterscheiden: Liegt lediglich ein inhaltlicher (materieller) Fehler vor (z.B. Rechenfehler, unzutreffende Bezifferung einzelner Betriebskosten) ist die Abrechnung trotzdem fristgerecht erteilt mit der Folge, dass der Vermieter die Abrechnung auch nach Fristablauf korrigieren und Nachforderungen geltend machen kann.
Anders ist die Rechtslage bei formellen Fehlern: In diesem Fall wird die Abrechnung wie eine nicht gemachte Abrechnung behandelt mit der Folge, dass der Vermieter bei Korrektur der Abrechnung nach Fristablauf keinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten hat.
Beim Verteilerschlüssel, der in der Betriebskostenabrechnung zwingend anzugeben ist (z.B. Verteilung nach Wohnflächen, Kopfzahlen, Miteigentumsanteilen) unterscheidet die Rechtsprechung des BGH wie folgt:
Bei Angabe eines falschen Verteilerschlüssels (z.B. Wohnfläche statt vertraglich vereinbarter Miteigentumsanteile) handelt es sich lediglich um einen inhaltlichen (materiellen) Fehler (BGH, Urteil vom 17.11.2004, VIII ZR 115/04, WuM 2005, 61).
Dagegen liegt bei einem für den Mieter unverständlichen Verteilerschlüssel nach einem neueren Urteil des BGH ein schwerer, formeller Fehler vor. Der Mieter muss nämlich in der Lage sein, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, d.h. gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Dies ist nach Auffassung des BGH bei Angabe eines unverständlichen Umlageschlüssels nicht möglich (BGH, Urteil vom 9.4.2008, VIII ZR 84/07, WuM 2008, 351). In diesem Urteil führt der BGH aus, dass es gerechtfertigt ist, diesen Fall anders zu beurteilen als den Fall, dass der in der Abrechnung verwendete und angegebene Verteilerschlüssel von dem vertraglich vereinbarten lediglich abweicht. Eine solche Abweichung sei vom Mieter unschwer zu erkennen und stellt daher - im Gegensatz zu einem unverständlichen Verteilerschlüssel - keinen schweren formellen Mangel, sondern lediglich einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung dar (BGH vom 17.11.2004,a.a.O.).
