Ausschluss der Mietminderung wegen Bauarbeiten
Urteilsdatum: 02.04.2003
Das Recht des Mieters, die Miete zu mindern, ist nach den gesetzlichen Vorschriften nicht davon abhängig, dass der Vermieter den Mangel bzw. die Beeinträchtigung des Wohnwertes verschuldet hat (§ 536 Abs. 1 BGB). Dementsprechend kann der Mieter die Miete auch dann mindern, wenn durch Bauarbeiten in der Nachbarschaft der Wohnwert der Wohnung erheblich beeinträchtigt ist.
Für den Vermieter ist dies ärgerlich, da er die Bauarbeiten nicht veranlasst hat und auf deren Verlauf auch keinen Einfluss nehmen kann. Regressansprüche gegen den Bauherren gesteht die Rechtsprechung dem Vermieter nur in bestimmten Ausnahmefällen zu. Daher stellt sich die Frage, ob das Minderungsrecht des Mieters vertraglich ausgeschlossen werden kann.
Bei Mietverhältnissen über Wohnraum gilt § 536 Abs. 4 BGB, wonach das Minderungsrecht weder ausgeschlossen noch eingeschränkt werden kann.
Für gewerbliche Mietverhältnisse gilt diese Vorschrift nicht. Dementsprechend ist nach der Rechtsprechung des BGH ein Minderungsausschluss für Störungen, die nicht vom Vermieter zu vertreten sind, zulässig (so BGH, ZMR 1976 S. 279 zum Minderungsausschluss bei Störungen der Versorgung mit Wärme, Strom, Gas, Wasser oder Entwässerung).
Unter Bezugnahme auf diese Rechtsprechung hat nunmehr das OLG Hamburg in einem neuen Urteil entschieden, dass das Recht eines Mieters, die Miete für Gewerberäume wegen Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten in der Nachbarschaft zu mindern, im Mietvertrag auch formularmäßig ausgeschlossen werden kann. Ein entsprechender Ausschluss auch für erforderliche Umbauarbeiten im oder am eigenen Anwesen wäre jedoch als überraschend und unangemessen zu werten und somit unwirksam (OLG Hamburg, Urteil v. 02.04.2003, 4 U 47/01).
Für den Vermieter ist dies ärgerlich, da er die Bauarbeiten nicht veranlasst hat und auf deren Verlauf auch keinen Einfluss nehmen kann. Regressansprüche gegen den Bauherren gesteht die Rechtsprechung dem Vermieter nur in bestimmten Ausnahmefällen zu. Daher stellt sich die Frage, ob das Minderungsrecht des Mieters vertraglich ausgeschlossen werden kann.
Bei Mietverhältnissen über Wohnraum gilt § 536 Abs. 4 BGB, wonach das Minderungsrecht weder ausgeschlossen noch eingeschränkt werden kann.
Für gewerbliche Mietverhältnisse gilt diese Vorschrift nicht. Dementsprechend ist nach der Rechtsprechung des BGH ein Minderungsausschluss für Störungen, die nicht vom Vermieter zu vertreten sind, zulässig (so BGH, ZMR 1976 S. 279 zum Minderungsausschluss bei Störungen der Versorgung mit Wärme, Strom, Gas, Wasser oder Entwässerung).
Unter Bezugnahme auf diese Rechtsprechung hat nunmehr das OLG Hamburg in einem neuen Urteil entschieden, dass das Recht eines Mieters, die Miete für Gewerberäume wegen Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten in der Nachbarschaft zu mindern, im Mietvertrag auch formularmäßig ausgeschlossen werden kann. Ein entsprechender Ausschluss auch für erforderliche Umbauarbeiten im oder am eigenen Anwesen wäre jedoch als überraschend und unangemessen zu werten und somit unwirksam (OLG Hamburg, Urteil v. 02.04.2003, 4 U 47/01).
