Aufzugkosten - Auch Erdgeschoßmieter muss zahlen
Urteilsdatum: 20.09.2006
Zu den Betriebskosten des Aufzugs, die auf die Mieter des Anwesens umgelegt werden können, gehören die Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage (§ 2 Nr. 7 BetrKV).
Besteht über die Verteilung der Kosten auf die einzelnen Mieter des Hauses keine vertragliche Vereinbarung, ist strittig, ob eine Umlage der Betriebskosten auch auf die Erdgeschoßmieter erfolgen darf. In diesem Fall ist eine Umlage jedenfalls dann nicht unangemessen, wenn der Erdgeschoßmieter die Möglichkeit hat, mit dem Aufzug andere Räumlichkeiten zu erreichen, die ihm zur Benutzung zur Verfügung stehen, z. B. Keller, Speicher, Garage (so z. B. OLG Düsseldorf, DWW 2000, 54).
Eindeutig ist die Rechtslage nach einem neuen Urteil des BGH bei Bestehen einer mietvertraglichen Vereinbarung, wonach die Aufzugskosten auf die Mieter nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Gebäudes umgelegt werden. Eine solche Vereinbarung ist auch formularvertraglich wirksam und stellt auch für die Erdgeschoßmieter keine unangemessene Benachteiligung dar. Dies gilt unabhängig von einem konkreten Nutzen des Aufzugs für die Erdgeschoßmieter (z. B. Erreichbarkeit von Keller oder Dachboden). Maßgeblich ist, dass die formularmäßige Beteiligung auch des Erdgeschoßmieters nicht von der gesetzlichen Bestimmung des § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB abweicht, wonach die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnflächen umzulegen sind. Dagegen wäre eine nach der konkreten Verursachung oder tatsächlichen Nutzung differenzierende Umlage vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Folge. Gründe der Praktikabilität für den Vermieter und der Nachvollziehbarkeit und Überprüfbarkeit der Abrechnung für den Mieter sprechen deshalb für eine Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab, auch wenn gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung der Betriebskosten dann unvermeidlich sind. Eine solche generalisierende Betrachtungsweise entspricht zudem der Intention des Gesetzgebers, der mit der Regelung des § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB die Umlage von Betriebskosten leichter handhabbar machen wollte (BGH, Urteil v. 20.9.2006, VIII ZR 103/06).
Eindeutig ist die Rechtslage nach einem neuen Urteil des BGH bei Bestehen einer mietvertraglichen Vereinbarung, wonach die Aufzugskosten auf die Mieter nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Gebäudes umgelegt werden. Eine solche Vereinbarung ist auch formularvertraglich wirksam und stellt auch für die Erdgeschoßmieter keine unangemessene Benachteiligung dar. Dies gilt unabhängig von einem konkreten Nutzen des Aufzugs für die Erdgeschoßmieter (z. B. Erreichbarkeit von Keller oder Dachboden). Maßgeblich ist, dass die formularmäßige Beteiligung auch des Erdgeschoßmieters nicht von der gesetzlichen Bestimmung des § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB abweicht, wonach die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnflächen umzulegen sind. Dagegen wäre eine nach der konkreten Verursachung oder tatsächlichen Nutzung differenzierende Umlage vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Folge. Gründe der Praktikabilität für den Vermieter und der Nachvollziehbarkeit und Überprüfbarkeit der Abrechnung für den Mieter sprechen deshalb für eine Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab, auch wenn gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung der Betriebskosten dann unvermeidlich sind. Eine solche generalisierende Betrachtungsweise entspricht zudem der Intention des Gesetzgebers, der mit der Regelung des § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB die Umlage von Betriebskosten leichter handhabbar machen wollte (BGH, Urteil v. 20.9.2006, VIII ZR 103/06).
