Auch Umlageschlüssel kann schlüssig vereinbart werden

Mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser, die zwingend nach den Bestimmungen der Heizkosten-Verordnung zu verteilen sind, können die Parteien den Umlageschlüssel für die Betriebskosten frei vereinbaren, z. B. Abrechnung nach dem Anteil der Wohnflächen oder nach Kopfzahlen.
Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Betriebskosten nach dem sog. Flächenmaßstab, d. h. nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556 a Abs. 1 S. 1 BGB).
Allerdings kann der Umlageschlüssel nach einer neuen Entscheidung des BGH auch konkludent, d. h. schlüssig vereinbart werden. Somit kann eine Vereinbarung i. S. d. § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB auch dann angenommen werden, wenn die Parteien über einen längeren Zeitraum einverständlich einen bestimmten Umlagemaßstab verwendet haben. In diesem Fall steht auch eine etwaige Schriftformklausel, wonach Änderungen des Mietvertrages nur schriftlich durchgeführt werden können, der Wirksamkeit einer schlüssigen Vereinbarung nicht entgegen, da es sich insofern nicht um eine Änderung früherer Vereinbarungen handelt, sondern um eine von Anfang an unverändert angewandte Praxis (BGH, Beschluss v. 2.11.2005, VIII ZR 52/05, WuM 2005, 774).