BGH-Vermieterfreundliches Urteil zum Eigenbedarf

Mit heutigem Urteil hat der BGH die Zulässigkeit von Eigenbedarfskündigungen durch eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) und damit seine Urteile vom 27.06.2007 und 23.11.2011 bestätigt.

Danach dürfen Gesellschafter einer bürgerlich rechtlichen Gesellschaft nicht schlechter gestellt werden, als Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit (z.B. Ehepaar). Sind mehrere natürliche Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf eines Vermieters die Gemeinschaft zur Kündigung des Mietvertrags. Dies kann nicht anders zu beurteilen sein, wenn sich diese Personen auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage zusammengeschlossen haben und gilt auch dann, wenn der Gesellschafter bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag der Gesellschaft noch nicht angehört hat.

Der entgegenstehenden, mieterfreundlichen Auffassung des LG München I, das eine Änderung der Rechtsprechung angestrebt hat, hat der BGH damit eine Absage erteilt. Das LG München I habe, so der BGH, die bestehende Interessenlage, die der Gesetzgeber mit den Kündigungsregelungen (§ 573 BGB) verfolgt hat, nicht hinreichend gewürdigt. Die von LG München I angeführte „Unüberschaubarkeit“ des Mitgliederbestandes bestimmter Gesellschaften des bürgerlichen Rechts ist in Anbetracht des Sinn und Zwecks der gesetzlichen Vorschriften kein Kriterium, das es erlauben würde, eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts schlechter zu stellen als eine Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft.

Zur sog. Anbietpflicht des Vermieters hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung zugunsten der Vermieter geändert. Da eine Eigenbedarfskündigung nicht aus der Sphäre des Mieters, sondern aus der Sphäre des Vermieters resultiert, ist der Vermieter verpflichtet, die Folgen seiner Eigenbedarfskündigung so gering wie möglich zu halten. Er muss daher dem betroffenen Mieter eine andere Wohnung im selben Haus oder derselben Wohnanlage anbieten, wenn diese während der Kündigungsfrist frei wird.

Bei einem Verstoß gegen diese Anbietpflicht hat der BGH bisher die Kündigung wegen unzulässiger Rechtsausübung (§242 BGB) als unwirksam angesehen. Diese Rechtsprechung hat der BGH mit heutigem Urteil aufgegeben und entschieden, dass ein Verstoß gegen die Anbietpflicht die Kündigung nicht unwirksam macht, sondern lediglich Schadensersatzansprüche des Mieters nach sich ziehen kann z.B. Umzugs- und Maklerkosten. Die Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen trägt allerdings der Mieter (BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15).

Rechtsanwalt Rudolf Stürzer

Vorsitzender Haus + Grund München