Presseinformation:
München, 16. Oktober 2008

Gerichte beschränken Verkehrssicherungspflichten des Vermieters
Keine regelmäßige Prüfungspflicht von Elektrik, sanitären Anlagen, Abwasserleitungen und Zugängen



Nach ständiger Rechtsprechung dürfen die Überprüfungspflichten des Vermieters hinsichtlich des Zustands von mitvermieteten technischen Einrichtungen nicht überspannt werden.
Dementsprechend hat der BGH jetzt mit Urteil vom 15.10.2008 entschieden, dass ein Vermieter nicht verpflichtet ist, die Elektroleitungen und die Elektrogeräte in den von ihm vermieteten Wohnungen ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen. Zwar trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstreckt sich grundsätzlich auf alle Teile des Hauses. Mängel, die dem Vermieter bekannt geworden sind und von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen kann, muss er deshalb unverzüglich beheben. Zu einer regelmäßigen Generalinspektion, z. B. einem turnusmäßigen Elektro-Check ist der Vermieter jedoch nicht verpflichtet.
Nur im Einzelfall aufgrund besonderer Umstände, beispielsweise ungewöhnlichen oder wiederholten Störungen (z. B. Auslösen von Sicherungen ohne ersichtlichen Grund) muss der Vermieter eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchführen (BGH, Urteil v. 15.10.2008, VIII ZR 321/07).

Gleiches gilt nach einem weiteren Urteil des OLG Frankfurt/M. für die sanitären Einrichtungen einer Mietwohnung. Auch insofern ist der Vermieter nicht verpflichtet, im Interesse anderer Mietparteien (z. B. zur Vorbeugung gegen mögliche Wasserschäden) sanitäre Einrichtungen ohne konkreten Anlass auf gefahrdrohende Mängel zu überprüfen (OLG Frankfurt/M., Urteil v.7.3.2003, 24 U 125/02).

Auch Abwasserleitungen müssen nicht ohne konkreten Anlass mittels Rohrfräse oder Videokamera dahingehend überprüft werden, ob es durch eingedrungene Wurzeln möglicherweise zu einem Wassereintritt in die vermieteten Räume kommen kann (LG Hamburg, Urteil v. 28.11.2006, 311 O 411/05).

Ebenso müssen Garageneinfahrten und Zugänge zu dem vermieteten Anwesen nicht mehrmals täglich auf Verschmutzungen hin kontrolliert werden und - wenn sich keine Auffälligkeiten zeigen - auch nicht täglich gereinigt werden (KG Berlin, Urteil v. 24.10.2006, 9 U 185/05).


Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender Haus + Grund München