Presseinformation
München, 13. Februar 2014


Umwandlung trotz Umwandlungsverbot ab 1.3.2014
Was Hauseigentümer jetzt noch tun können


Am 4.2.2014 hat die Bayerische Staatsregierung das seit Jahrzehnten heftig umstrittene Umwandlungsverbot beschlossen, das Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Erhaltungssatzungsgebieten eine Aufteilung in Eigentumswohnungen verbietet bzw. nur noch mit ausdrücklicher behördlicher Genehmigung gestattet.
 
Bereits in den 80er Jahren wurde von SPD, Grünen und Linken die Forderung nach einem Umwandlungsverbot erhoben. Nachdem sich dieser Forderung vor der letzten Landtagswahl auch die CSU angeschlossen hatte, wurde von HAUS + GRUND MÜNCHEN bereits im Jahre 2012 eine vorsorgliche Aufteilung empfohlen, u. a. in Form von ganzseitigen Beiträgen in allen Münchner Tageszeitungen ("Nur wer umgewandelt hat, muss ein Verbot nicht fürchten").
 
Bayernweit nur noch 50 Umwandlungen pro Jahr

Zahlreiche Eigentümer sind dieser Empfehlung gefolgt. Dementsprechend führt die Bayerische Staatsregierung in ihrer Begründung zu der jetzt verabschiedeten  Verordnung aus, dass sie bayernweit mit nur noch 50 Umwandlungsfällen pro Jahr rechnet. An dieser Zahl wird deutlich, dass ein Umwandlungsverbot bei den ca. 750.000 Wohnungen allein in der Landeshauptstadt München kaum Bedeutung für den Wohnungsmarkt hat. Trotz des damit fehlenden Bedürfnisses für eine solche Regelung wurde die Verordnung verabschiedet und ist am 1.3.2014, d. h. noch vor den Kommunalwahlen in Kraft getreten.
Anträge auf Eintragung der Aufteilung, die noch vor Inkrafttreten der Verordnung am 1.3.2014 beim Grundbuchamt eingegangen sind, müssen vom Grundbuchamt auch ohne Vorliegen der behördlichen Genehmigung vollzogen werden.
 
Viele Ausnahmeregelungen im Bundesgesetz
 
Aber auch für Hauseigentümer die bisher – aus welchen Gründen auch immer – eine Aufteilung noch nicht in die Wege geleitet haben, besteht unter bestimmten Voraussetzungen ein Rechtsanspruch auf Erteilung einer Genehmigung zur Aufteilung. Nach den Vorschriften des Baugesetzbuches (§ 172 Abs. 4 BauGB), eines Bundesgesetzes, das vom Bayerischen Gesetzgeber nicht geändert werden kann, muss die Aufteilung u. a. in folgenden Fällen genehmigt werden:
  • Wenn sich der Hauseigentümer verpflichtet, die durch die Umwandlung entstandenen Eigentumswohnungen innerhalb der nächsten 7 Jahre nur an die Mieter des Hauses zu veräußern

  • Wenn die Erhaltung des Hauses oder ein Absehen von der Aufteilung wirtschaftlich nicht zumutbar ist

  • Wenn das Haus zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum zugunsten von Miterben (oder Vermächtnisnehmern) begründet werden soll

  • Wenn die Wohnungen zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers verkauft werden soll
Diese Ausnahmebestimmungen werden zu zahlreichen Rechtstreitigkeiten mit der Genehmigungsbehörde führen, so dass Hauseigentümer vor Stellung eines Antrages eine umfassende rechtliche Beratung in Anspruch nehmen sollten.
 
Preisanstieg bei bestehenden Eigentumswohnungen

Ein Genehmigungsvorbehalt für Umwandlungen und die dadurch weiter sinkende Zahl von Aufteilungen wird sich positiv auf die Preisentwicklung von bereits bestehenden Eigentumswohnungen auswirken. Diese stehen bei einem anstehenden Verkauf nicht mehr in Konkurrenz zu den ca. 50 % billigeren Wohnungen, die aus Aufteilungen entstanden sind. Durch diese Verknappung des Angebots ist bei gebrauchten Eigentumswohnungen mit einem weiteren Anstieg der Kaufpreise und in der Folge auch der Mieten zu rechnen.


Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender HAUS + GRUND MÜNCHEN