Presseinformation
München, 1. April 2010


Sozialer Wohnungsbau - Mieterhöhung bei unwirksamer Renovierungsklausel


Bei freifinanzierten Wohnungen ist der Vermieter im Falle der Unwirksamkeit einer vertraglichen Schönheitsreparaturklausel, z. B. wegen starrer Renovierungsfristen nicht berechtigt, vom Mieter einen pauschalen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen (z. B. in Höhe der Kostenpauschale für Schönheitsreparaturen bei Sozialwohnungen von monatlich 0,78/m²). Dies hat der BGH bereits mit Urteil vom 9.7.2008, VIII ZR 181/07, NJW 2008, 2840, entschieden. Zur Begründung hat der BGH ausgeführt, dass sich ein solcher Zuschlag nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen ließe. Bei freifinanzierten Wohnungen würden die jeweiligen Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung bilden. Ein Zuschlag aus dem Bereich der Vorschriften des preisgebundenen Wohnungsbaus orientiert sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Mit der Anerkennung eines solchen Zuschlags würde daher bei freifinanzierten Wohnungen ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen werden, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären.

Anders ist die Rechtslage bei öffentlich geförderten Wohnungen (z. B. Sozialwohnungen), wenn nicht der Mieter, sondern der Vermieter aufgrund der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Bei öffentlich geförderten Wohnungen bestimmt sich die zulässige Miete nämlich nicht nach der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern nach der Kostenmiete, d. h. der Miete, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Die Erträge aus dem Anwesen dürfen also die laufenden Aufwendungen nicht übersteigen. Die laufenden Aufwendungen setzen sich zusammen aus den Kapitalkosten ( 19 bis 23 a II. BV) und den Bewirtschaftungskosten, d. h. der Abschreibung, den Verwaltungs- und Betriebskosten, den Instandhaltungskosten sowie dem Mietausfallwagnis ( 24 bis 30 II. BV). Zu den Instandhaltungskosten zählen auch die Kosten für Schönheitsreparaturen. Nach 28 Abs. 4 II. BV darf der Vermieter einen Zuschlag zur Kostenmiete in Ansatz bringen, wenn er die Kosten der Schönheitsreparaturen tragen muss.
Dementsprechend hat der BGH in einem neuen Urteil entschieden, dass der Vermieter einen Mietzuschlag (nach 28 Abs. 4 II. BV) verlangen darf, wenn er die Schönheitsreparaturen tragen muss, weil die vertragliche Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist.

Dies steht nach der Urteilsbegründung nicht in Widerspruch zur Rechtsprechung bei freifinanzierten Wohnungen. Die hier maßgeblichen Gründe sind auf die Kostenmiete nicht übertragbar, da die Kostenmiete - anders als die Vergleichsmiete bei preisfreien Wohnungen - nach Kostenelementen ermittelt wird und sich nicht nach der marktüblichen Miete richtet (BGH, Urteil v. 24.3.2010, VIII ZR 177/09).


Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender Haus + Grund München