Presseinformation
München, 20. Dezember 2012


Reform des Mietrechts - Dritter Versuch
Bundestag verabschiedet Kompromisslösung

Zweimal ist die seit Herbst 2010 diskutierte Mietrechtsreform bereits gescheitert. Viel Geschrei von Opposition und Mieterverbänden - vor allem gegen den auf drei Monate begrenzten Ausschluss der Mietminderung bei energetischen Sanierungen ließen die Mehrheiten im Deutschen Bundestag wackeln. Um die Gemüter zu beruhigen und ein nochmaliges Scheitern zu verhindern, hat man sich im Rechtsausschuss des Bundestags am 12.12.2012 – einen Tag (!) vor der 2. und 3. Lesung des Gesetzes – darauf verständigt, eine alte Forderung der Mieterverbände nach einer Senkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von derzeit 20 % auf 15 % innerhalb von drei Jahren aufzugreifen und in das neue Gesetz als zusätzliche Änderung eine entsprechende Ermächtigungsgrundlage aufzunehmen. Damit sollen die Landesregierungen durch Rechtsverordnung festlegen können, in welchen Städten und Gemeinden künftig eine reduzierte Kappungsgrenze gelten soll.
 
Was erwartet Hauseigentümer in Bayern?
 
Wäre heuer nicht Wahljahr, wäre die Antwort relativ einfach: Vernünftige Gründe für eine Senkung der Kappungsgrenze gibt es auch aus Sicht der Mieter nicht. Dies zeigen die Erfahrungen nach der letzten Mietrechtsreform im Jahre 2001, mit der die Kappungsgrenze von damals 30 % auf 20 % gesenkt wurde. Nach dieser Mietrechtsreform sind die Mieten in den Ballungsräumen trotz Senkung der Kappungsgrenze stärker gestiegen als vorher. Vermieter haben nämlich schnell erkannt, dass sie mit einer Mieterhöhung nicht mehr länger als drei Jahre zuwarten sollen, da sie „versäumte“ Mieterhöhungen nicht mehr nachholen können. Dementsprechend wurden die Mieten seit der Mietrechtsreform 2001 deutlich häufiger erhöht, was zu einem Anstieg des Gesamtvolumens der Mieterhöhungen geführt hat. Eine nochmalige Senkung der Kappungsgrenze würde diesen Effekt weiter verstärken.
 
Mietspiegelerhöhungen  in München unter 5 % pro Jahr
 
Bei der politischen Diskussion über eine erneute Senkung der Kappungsgrenze wird gerne argumentiert, es könne ja nicht sein, dass Vermieter die Miete alle drei Jahre um 20 % erhöhen dürfen, während Gehälter und Renten immer nur um wenige Prozentpunkte steigen. Erstaunlicherweise kommen solche unqualifizierten Äußerungen auch von Mietervertretern und Politikern, die selbst Juristen sind und die Rechtslage kennen sollten (so z. B. die Bundesvorsitzende von Bündnis 90/Die Grünen Renate Künast in der ARD-Sendung „Hart aber fair“ am 12.11.2012).
Gem. § 558 Abs. 1 BGB ist die Obergrenze für eine Mieterhöhung nicht diese Kappungsgrenze, sondern zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich in Städten und Gemeinden mit sog. qualifizierten Mietspiegeln (z. B. in München) aus diesem Mietspiegel ergibt.
Nach den Mietspiegeln der Stadt München konnte die Nettomiete z. B. für eine 20 Jahre alte 3-Zimmer-Wohnung (70 m², mittlere Lage) seit 1994, d. h. in den letzten 18 Jahren von EUR 5,98 (DM 11,67 – Mietspiegel 1994) auf EUR 9,30 (Mietspiegel 2011) erhöht werden. Eine Steigerung um durchschnittlich 3,1 %/Jahr, d. h. um 9,3 % im Zeitraum von 3 Jahren.
Weiteres Beispiel: Die Mietspiegel-Miete einer 4-Zimmer-Altbauwohnung (90 m², vor 1929 erbaut) betrug im Jahre 1994 EUR 5,28 (DM 10,29). Nach dem Mietspiegel 2011 beträgt die Nettomiete EUR 9,57. Eine Steigerung um 4,5 %/Jahr, d. h. um 13,5 % im Zeitraum von 3 Jahren.
 
Genügsame Vermieter werden bestraft
 
Daran wird zweierlei deutlich: Zum Einen, dass Vermieter, die ihre Mieten regelmäßig angepasst haben und deren Mieten immer im Bereich der jeweiligen Mietspiegel gelegen haben, bei Mieterhöhungen weder die frühere Kappungsgrenze von 30 % noch die derzeitige Kappungsgrenze von 20 % ausschöpfen konnten, da die Mieterhöhungen regelmäßig bereits durch die Mietspiegel gedeckelt wurden.
Zum Anderen wird aber auch deutlich, dass die Senkung der Kappungsgrenze ausschließlich Vermieter trifft, die ihre Mieter bisher billig wohnen ließen und deren Mieten um mehr als 15 % unter dem Mietspiegel liegen. Die Zahl dieser genügsamen Vermieter wird sich bei einer Senkung der Kappungsgrenze nochmals deutlich reduzieren.
Einer relativ kleinen Zahl von Mieterhaushalten, die von einer Senkung der Kappungsgrenze profitieren würden, steht die große Mehrheit der Mieter gegenüber, deren Mieten in deutlich kürzeren Zeitabschnitten angepasst werden wird.
 
Diese Fakten sind den meisten Mietern nicht bekannt. Sie freuen sich über die plakativen Vorschläge von Abgeordneten, die sich bei bevorstehenden Wahlen in Anbetracht des hohen Mieteranteils in Bayerns Ballungsräumen – in München beträgt der Mieteranteil knapp 80 % - gerne als Mieterschützer profilieren wollen.
Dementsprechend ist derzeit offen, ob im Bayerischen Landtag Mehrheiten für eine Senkung der Kappungsgrenze zustande kommen.
Bis zum Erlass einer entsprechenden Bayerischen Verordnung beträgt die Kappungsgrenze jedoch unverändert 20 %.
 
Weitere Änderungen:

  1. Ausschluss von Mietminderungen

    Bei Durchführung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen ist eine Mietminderung durch den Mieter für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1 a BGB).
    Eine energetische Modernisierung liegt vor, wenn durch bauliche Veränderungen in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555 b Nr. 1 BGB, z. B. durch Wärmedämmung der Gebäudehülle, Einbau einer effizienten Heizungsanlage oder wärmedämmender Fenster, Installation von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung, Erneuerung des Heizkessels, Installation von Solartechnik, Wärmedämmung frei liegender Rohrleitungen, Verringerung der Wärmeverluste zwischen Heizkessel und Heizkörpern durch hydraulischen Abgleich).
    Nachhaltig ist die Energieeinsparung, wenn sie dauerhaft ist. Ein bestimmter Einsparumfang ist damit nicht gemeint und somit nicht Voraussetzung für die Erfüllung des Kriteriums der Nachhaltigkeit.
    Solche energetischen Modernisierungen berechtigen den Mieter für einen Zeitraum von 3 Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung. Bei anderen Modernisierungen (z. B. Modernisierung eines Bades) verbleibt es beim bisherigen Minderungsrecht des Mieters, wenn während der Bauarbeiten der Wohnwert der Wohnung, z. B. durch Lärm oder Schmutz erheblich beeinträchtigt ist.

  2. Vereinfachte Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

    Die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen wurde vereinfacht. Die Modernisierungsankündigung, die der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen mitzuteilen hat, muss Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in ihren wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
    Dabei kann der Vermieter bei einer energetischen Modernisierung auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen, um die voraussichtliche Einsparung von Energie darzulegen. Solche Pauschalwerte enthält z. B. die „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30.7.2009. Diesem Regelwerk können, geordnet nach Baualtersklassen,  Wärmedurchgangskoeffi-zienten für bestimmte Bauteile entnommen werden. Der Vermieter kann bei der Modernisierungsankündigung auf diese pauschalierten Werte Bezug nehmen und muss nicht mehr – wie es von einem Teil der Rechtsprechung bislang gefordert wurde – die Energieeinsparung im konkreten Fall, z. B. durch ein Gutachten darlegen. Unter Bezugnahme auf die pauschalierten Werte kann der Vermieter den Einspareffekt, z. B. durch Vergleich des Pauschalwertes des alten Bauteils (z. B. Fenster) mit dem Wärmedurchgangskoeffizienten des zum montierenden Bauteils  darlegen, der vom Hersteller mitgeteilt wird.
    Bei einer unterlassenen oder mangelhaften Modernisierungsankündigung bleibt das Recht des Vermieters zur Geltendmachung einer Mieterhöhung (s. u. Ziff. 4) erhalten; der Zeitpunkt des Wirksamwerdens verzögert sich jedoch um 6 Monate.

  3. Erweiterung der Duldungspflicht

    Die Duldungspflicht des Mieters wurde erweitert. Umstände, die für den Mieter eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, kann der Mieter nur bis Ablauf eines Monats, der auf den Zugang einer den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden Modernisierungsankündigung folgt, geltend machen. Der Vermieter soll den Mieter jedoch auf Form und Frist dieses Härteeinwandes (nach § 555 d Abs. 3 S. 1 BGB) hinweisen. Unterlässt der Vermieter den Hinweis, entfällt für den Mieter das Form- und Fristerfordernis (§ 555 d Abs. 3 BGB).
     
    Nach Fristablauf sind die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder Mieterhöhung begründen, nur zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich mitteilt. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden (§ 555 d Abs. 4 BGB). Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und Frist des Härteeinwandes hingewiesen, so entfällt für den Mieter das Form- und Fristerfordernis (§ 555 d Abs. 5 BGB).
    Ferner bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten außer Betracht (§ 555 d Abs. 2 S. 2 BGB). Anders als nach bisherigem Recht wird damit erst nach Durchführung der Maßnahme gesondert geprüft, ob die Mieterhöhung in wirtschaftlicher Hinsicht auch unter Einbeziehung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten eine Härte für den Mieter bedeuten würde. In diesem Fall ist der Vermieter zwar trotzdem zur Modernisierung berechtigt, eine Mieterhöhung jedoch ausgeschlossen. Härteeinwände in wirtschaftlicher Hinsicht muss der Mieter jedoch bereits in seiner Reaktion auf die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme durch den Vermieter vortragen.
    Ausgeschlossen ist eine Mieterhöhung weiterhin wegen Kosten für Erhaltungsmaßnahmen oder Instandsetzungen sowie wegen Kosten für rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen, wie die Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist. Solche Maßnahmen muss der Mieter zwar dulden. Sie berechtigen jedoch nicht zu einer Mieterhöhung.

  4. Vereinfachung der Modernisierungsmieterhöhung

    Die derzeit geltende Regelung, wonach wegen der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden kann, bleibt unverändert. Bei der vorzunehmenden Härteabwägung müssen nur noch die Interessen des Mieters, jedoch nicht mehr die Interessen der weiteren Bewohner berücksichtigt werden. Ein Härteeinwand des Mieters ist ausgeschlossen, wenn die Mietsache lediglich in einem Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist oder die Modernisierungsmaßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte. Dies ist z. B. der Fall, wenn der Vermieter durch Änderung gesetzlicher Vorschriften zur Durchführung von bestimmten Maßnahmen verpflichtet wird.

  5. Modernisierungsvereinbarungen

    Die Wirksamkeit von Modernisierungsvereinbarungen wurde gesetzlich verankert. Durch § 555 f BGB ist klargestellt, dass die Unwirksamkeit von Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters vom Gesetz abweichen, nur Vereinbarungen in Mietverträgen betrifft, nicht aber Vereinbarungen, die nach Vertragsabschluss anlassbezogen getroffen werden, z. B. über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Gem. § 555 f BGB können die Vertragsparteien nach Abschluss des Mietvertrages anlässlich von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen, insbesondere über die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen, Gewährleistungsrechte des Mieters (z. B. Ausschluss von Mietminderungen) und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters sowie über die künftige Höhe der Miete.
    Das Muster einer solchen Modernisierungsvereinbarung finden Sie hier.

  6.  Anpassung des Vergleichsmietenbegriffs

    Die energetische Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung soll bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden (§ 558 BGB).

  7. Wärmecontracting

    Das Wärmecontracting ist jetzt gesetzlich geregelt. Der neu eingefügte § 556 c BGB regelt dabei die wesentlichen Voraussetzungen für eine Umlage von Kosten der gewerblichen Wärmelieferung (Contracting) in einem bestehenden Mietverhältnis. Ist der Mieter nach den vertraglichen Vereinbarungen verpflichtet, die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung (z. B. durch die hauseigene Zentralheizung) auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn die Wärme mit verbesserter Effizienz aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen (§ 556 c Abs. 1 BGB). Die Umstellung muss spätestens 3 Monate vorher in Textform angekündigt werden. Einzelheiten werden noch in einer Bundesverordnung geregelt.

  8. Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs mit der Kaution

    Das von einigen Gerichten dem Vermieter eingeräumte Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges mit der Kaution ist jetzt gesetzlich verankert. Künftig ist die Kündigung des Mietverhältnisses nicht nur bei Zahlungsverzug mit zwei Monatsmieten, sondern auch bei Zahlungsverzug mit der vereinbarten Kaution möglich, wenn der Rückstand zwei Monatsmieten (ohne Vorauszahlung bzw. Pauschale für Betriebskosten) entspricht. Die Setzung einer Abhilfefrist bzw. eine Abmahnung ist vor der Kündigung grundsätzlich nicht erforderlich.

  9. Vereinfachte Durchsetzung von Räumungsansprüchen

    Verbindet der Vermieter eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage (z. B. wegen rückständiger Mieten), kann das zuständige Gericht auf Antrag des Vermieters dem Mieter eine Frist zur Hinterlegung einer Sicherheit für Mietforderungen setzen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind (Sicherungsanordnung, § 283 a Abs. 1 ZPO). Leistet der Mieter die Sicherheit nicht, kann das Gericht auf Antrag eine einstweilige Verfügung (Räumungsverfügung) gegen den Mieter erlassen (§ 940 a Abs. 3 ZPO). Damit soll das Risiko des Vermieters verringert werden, dass sich infolge einer evtl. langen Dauer des Räumungsprozesses erhebliche Zahlungsausfälle summieren, die sich bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters letztlich nicht mehr realisieren lassen.
    Die Räumung einer Wohnung darf durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.
     
    Damit wird „Tricksereien“ bei der  Zwangsräumung entgegengewirkt. Mieter präsentieren beim Räumungstermin durch einen Gerichtsvollzieher nicht selten einen Dritten, angeblich Besitzberechtigten, der weder im Vollstreckungstitel noch in der Vollstreckungsklausel genannt ist, und verhindern damit die Räumung der Wohnung (§ 940 a Abs. 2 ZPO).
     
    Zur Beschleunigung von Räumungsverfahren wird im neuen § 272 Abs. 4 ZPO eine vorrangige und beschleunigte Behandlung von Räumungssachen bei den Gerichten angeordnet. Danach sind Räumungsprozesse schneller als andere Zivilprozesse durchzuführen. Sie sind vorrangig zu terminieren; die Fristen zur Stellungnahme der Parteien sind auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren.
    Ferner wurde die von der Rechtsprechung entwickelte Berliner Räumung (BGH, NZM 2009, 660) gesetzlich verankert. Dabei beschränkt der Vermieter seinen Vollstreckungsauftrag auf die bloße Besitzverschaffung  an den Räumen und macht im Übrigen an den darin befindlichen beweglichen Gegenständen sein Vermieterpfandrecht geltend. Damit werden hohe Transport- und Lagerkosten vermieden und der Kostenvorschuss für die Vollstreckung erheblich reduziert. Der Vermieter muss dem Mieter jedoch auf Verlangen unpfändbare Sachen und solche Sachen, bei denen kein Verwertungserlös zu erwarten ist, herausgeben (§ 885 a ZPO).

  10. Ausweitung von Kündigungssperrfristen

    Neben der gesetzlichen Kündigungsfrist muss der Vermieter z. B. bei der Kündigung wegen Eigenbedarf, künftig eine zusätzliche Kündigungssperrfrist (drei bis zehn Jahre) nicht nur dann einhalten, wenn die Kündigung nach Aufteilung des Anwesens in Wohnungseigentum (Umwandlung) erfolgt, sondern auch dann, wenn eine Personenmehrheit (z. B. Gesellschaft bürgerlichen Rechts), die das Anwesen erworben hat, wegen Eigenbedarfs eines Miteigentümers kündigt. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum bereits begründet war (§ 577 a Abs. 1 a BGB).
     
    Der Zeitpunkt des Inkrafttretens der neuen Bestimmungen ist abhängig vom Fortgang des Gesetzgebungsverfahrens (Unterzeichnung durch den Bundespräsidenten und  Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt) und stand bei Redaktionsschluss noch nicht fest. Aus derzeitiger Sicht könnte dies im April/Mai dieses Jahres sein.


Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender HAUS + GRUND MÜNCHEN