Presseinformation
München, 22. April 2015


Münchner Mietspiegel 2015
Sind die Mieten in München schon wieder gesunken?


Alle 2 Jahre legt die Stadt München einen neuen Mietspiegel vor – regelmäßig begleitet von lautem Wehklagen von Mieterverbänden und Medien über „Mietspiegelschock“, „Wahnsinnssteigerungen“ und „Horrormieten“ – so auch bei dem jetzt vorliegenden Mietspiegel 2015. In der Tat weist der neue Mietspiegel für einen kleinen Teil der Münchner Wohnungen erhöhte Mietwerte gegenüber dem Mietspiegel 2013 aus, z.B. für zentral gelegene Wohnungen.
Zur Vermeidung eines zu starken Anstiegs der Mietwerte wurden allerdings die bisherigen Lage-Zuschläge, z.B. für gute Lage deutlich reduziert und gleichzeitig auch völlig praxisfremde Abschläge deutlich erhöht:
Beispiele:
  • Befindet sich eine Wohnung in einem freistehenden Gebäude mit mehr als 7 Wohnungen (ohne Lift), wird der Vermieter mit einem Abschlag von jetzt € 0,60/qm belegt, wenn zum Haus eine „größere Grünfläche“ oder eine „gärtnerisch angelegte Fläche“ gehört. Bei einer 90 qm großen Wohnung sinkt der Mietwert wegen Grünflächen vor dem Haus somit um € 54,-- pro Monat.
  • Befindet sich eine Wohnung in einem vor 1949 gebauten Gebäude, in dem der Dachboden/Speicher nicht zu Wohnzwecken ausgebaut ist, wird dies vom Mietspiegel mit einem Abschlag von bis zu € 2,18/qm sanktioniert. Bei einer 90 qm großen Wohnung sinkt die Miete somit wegen des nicht ausgebauten Speichers im Gebäude um monatlich € 196,-- - unabhängig vom Zustand und der Ausstattung der Wohnung selbst.
  • Befindet sich in einer größeren, z.B. 4-Zimmer-Wohnung lediglich in einem (kleinen) Zimmer ein sog. einfacher Boden (z.B. Holzdiele oder PVC), muss lt. Mietspiegel ein Abzug i.H.v. € 1,23/qm für die gesamte Fläche der Wohnung angesetzt werden. Ist z.B. bei einer 4-Zimmer-Wohnung mit 120 qm in 3 Zimmern ein hochwertiger und in lediglich einem Zimmer ein einfacher Boden verlegt, mindert dies die Mietspiegel-Miete monatlich um € 147,-- (€ 1,23/qm x 120 qm).
  • Dagegen finden nachgefragte und damit preissteigernde Ausstattungsmerkmale, wie z.B. ein Balkon oder ein separates bzw. Gäste-WC im Mietspiegel keine Berücksichtigung.
  • Denkmalgeschützte Gebäude – bei Mietern wegen des besonderen Flairs stark nachgefragt – werden vom neuen Mietspiegel als einfache Altbauten abqualifiziert und ebenfalls mit einem Abschlag von bis zu € 2,18/qm belegt, weil – so die Ausführungen im Mietspiegel – u.a. eine Wärmedämmung der (häufig strukturierten) Außenfassade nur selten vorgenommen worden ist. Zitat: „Einfache Altbauten sind überdurchschnittlich häufig denkmalgeschützt.“
Die Liste solcher Kuriositäten ließe sich beliebig verlängern.
Mit dieser Methode – Reduzierung von Zuschlägen bei gleichzeitiger Ausweitung und Erhöhung von Abschlägen – werden die von Mieterseite lautstark kritisierten Zuschläge für zentrale Lagen häufig überkompensiert und damit das Mietniveau künstlich nach unten gedrückt. So errechnen sich selbst bei Anwesen in zentralen Lagen mit entsprechendem Zuschlag niedrigere Mietwerte als nach dem alten Mietspiegel 2013.
Beispiel: Mietshaus Augustenstraße, Baujahr 1895, 119 qm Wohnfläche
Hier ist die monatliche Grundmiete (Tabelle 2 des Mietspiegels) von € 10,09 auf € 9,91 gesunken. Trotz des Zuschlags für zentrale Lage von jetzt € 1,53/qm (Mietspiegel 2013: gute Lage = + € 0,74/qm) errechnet sich infolge der erhöhten Abschläge für die Qualifizierung als „Wohnblock“ und „einfacher Altbau“ eine Miete von nur noch € 10,80/qm (Mietspiegel 2013: € 11,17/qm).

Weiteres Beispiel: Für eine 130 qm große Wohnung in einem Mehrfamilienhaus (Baujahr 1900) in Nymphenburg, Nördliche Auffahrtsallee ist die Miete lt. Mietspiegel 2015 von € 10,36/qm (Mietspiegel 2013) auf € 8,02/qm (Mietspiegel 2015) gefallen.
Begründung: Der Grundpreis für die Wohnung (Tabelle 2 des Mietspiegels) hat sich von € 9,93/qm auf € 9,75/qm reduziert. Der Zuschlag für beste Lage hat sich von € 1,61/qm auf € 1,44/qm reduziert. Ferner muss das kleine Anwesen (nur 7 Wohnungen, ohne Lift) wegen der Grünfläche am Haus als „Wohnblock“ eingestuft werden (Abschlag: € 0,60/qm). Wegen des nicht ausgebauten Dachgeschoßes erhält die Wohnung einen zusätzlichen Abschlag von € 2,18/qm – obwohl dies mit der Qualität der konkreten Wohnung nichts zu tun hat. Der Zuschlag für die „gehobene Küche“ wurde von € 0,91/qm auf € 0,84/qm gesenkt; „dafür“ der Abschlag wegen der fehlenden Gegensprechanlage von € 0,25/qm auf € 0,50/qm erhöht.

Kriterien des Mietspiegels sind praxisfremd

70% der Münchner Wohnungen liegen nicht in einer Gegend für die der Mietspiegel den neuen Zuschlag „zentrale Lage“ gewährt. Dagegen gelten die reduzierten Zuschläge sowie die zum Teil deutlich ausgeweiteten Abschlagskriterien mit erhöhten Abschlägen (z.B. für „Wohnblock“) für alle Wohnungen – unabhängig von der Lage. Bei diesen Anwesen außerhalb der zentralen Lagen errechnen sich daher nahezu durchgängig niedrigere Mieten.
Beispiel: Anwesen Halbreiterstraße, Stadtteil Solln, 92 qm, Baujahr 1978
Für eine Wohnung in diesem Anwesen hat sich die Miete von monatlich € 13,04/qm (Mietspiegel 2013) auf € 12,31/qm (Mietspiegel 2015) reduziert.
Begründung: Der Zuschlag für beste Lage beträgt nur noch € 1,44 (Mietspiegel 2013: € 1,61); für Fußbodenheizung nur noch € 0,42/qm statt € 0,62/qm; für den offenen Kamin nur noch € 0,60/qm statt € 0,69/qm. Ferner wird das Haus als „Wohnblock“ (ab)qualifiziert, obwohl es nur 8 Wohnungen (ohne Lift) hat und von Grünflächen umgeben ist (Abschlag: € 0,60/qm).
Dieses Beispiel ist typisch für Wohnungen, die nicht in einer Gegend liegen, für die die neuen Zuschlagskriterien gelten.
Im Ergebnis führt die Methodik des neuen Mietspiegels dazu, dass für einen kleinen Teil der Wohnungen höhere Mieten; für die Mehrheit der Wohnungen dagegen sinkende Mieten oder lediglich Steigerungen unterhalb der Inflationsrate ausgewiesen werden.

An diesem Umstand wird die Praxisfremdheit des Mietspiegels deutlich: Es gibt zwar zahlreiche Vermieter, welche die Miete in längeren Zeitabständen und auch nur moderat erhöhen. Es gibt jedoch in München keine Miete, die in den letzten 2 Jahren – ohne besonderen Anlass (z.B. wegen erheblicher Wohnungsmängel) – gesenkt worden wäre. Solche Mieten gibt es nur in der Vorstellung der Mietspiegelersteller.
Wenn der neue Mietspiegel für ein und dieselbe Wohnung jetzt eine niedrigere Miete ausweist als noch vor 2 Jahren, zeigt dies deutlich, wie wirklichkeitsfremd die Werte des Mietspiegels sind.

Masterarbeit belegt Zweifel am Mietspiegel

Diese Diskrepanz der „Mietspiegel-Mieten“ zu den tatsächlich gezahlten Mieten ist allerdings nicht neu.
Eine umfangreiche, mit Note 1,0 bewertete Masterarbeit an der Hochschule Anhalt, Fachbereich Wirtschaft und Immobilienbewertung unter Prof. Dr. Robert Off ist nach Auswertung der Münchner Mietspiegel 2009, 2011 und 2013 und der Mietdaten aus verschiedenen Marktquellen zu dem Ergebnis gekommen, dass auch die Mieten für Wohnungen, für die diese Mietspiegel sinkende Mieten ausweisen, im fraglichen Zeitraum tatsächlich gestiegen sind.
Fazit der Masterarbeit: „Die Entwicklung der Werte, die in den Mietspiegeln ausgewiesen werden, weichen von der tatsächlichen Marktentwicklung zum Teil deutlich ab, so dass sich Zweifel an der materiellen Richtigkeit der Münchner Mietspiegel aufdrängen“.

Politisch motivierte Empörung

Auch wenn die Mietwerte in dem neuen Mietspiegel wieder einmal – wie bereits im Mietspiegel 2011 – gesunken oder zu einem großen Teil nur geringfügig gestiegen sind, muss die Empörung zahlreicher Politiker und einiger Medien über die „Wahnsinnssteigerungen“ gut gepflegt werden:
Schließlich will man ja noch weitere politische Forderungen durchsetzen, damit die Mietwerte in den künftigen Mietspiegeln noch weiter sinken und sich diese damit noch weiter von der nicht gewünschten Münchner Mietenrealität entfernen.

Eine der Stellschrauben, an der gedreht werden soll, ist der in § 558 Abs.2 BGB festgelegte 4-Jahres-Zeitraum.
Der Gesetzgeber hatte sich bei der Fassung des § 558 Abs. 2 BGB dafür entschieden, in die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nur Mieten einfließen zu lassen, die in den letzten 4 Jahren neu vereinbart oder geändert worden sind. Ältere Mieten müssen unberücksichtigt bleiben. Aus gutem Grund: Dienstleister, darunter fallen auch Vermieter – lassen den Preis für ihre Leistung nur dann über einen ungewöhnlich langen Zeitraum unverändert, wenn sie hierfür besondere marktunabhängige Gründe haben. Ohne Vorliegen solcher besonderen Gründe lässt kaum ein Dienstleister – alleine schon wegen des laufenden Kaufkraftverlustes der Währung – seine Preise lange Zeit unverändert.

Dies gilt auch und gerade für den Münchner Wohnungsmarkt mit seinen nicht unbedingt dramatisch, aber doch kontinuierlich steigenden Mieten.
Gerade in München sind daher Mieten, die länger als 4 Jahre unverändert sind, nicht mehr ortsüblich, weil der Vermieter in diesen Fällen regelmäßig besondere Gründe dafür hat, dass er von einer Mieterhöhung lange Zeit abgesehen hat.

Verzicht auf Mieterhöhung hat besondere Gründe

Der häufigste Fall dafür ist, dass sich Mieter bei Abschluss des Mietvertrages zu Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen verpflichten (z.B. Erneuerung der sanitären Einrichtungen, Fußboden, Elektrik etc.) und der Vermieter dafür im Gegenzug ein langfristiges Mietverhältnis mit konstanter Miete anbietet. Ebenso häufig verzichten Vermieter lange Zeit auf eine Mieterhöhung, weil auch der Mieter zu Maßnahmen bereit ist (z.B. zur Durchführung von größeren Reparaturen), zu denen er eigentlich nicht verpflichtet wäre. Dies wissen zahlreiche Vermieter zu schätzen und verzichten deshalb längere Zeit auf die Anhebung der Miete.

Diesen Fällen ist gemeinsam, dass der Vermieter nicht ohne Grund längere Zeit auf eine Erhöhung der Miete verzichtet, sondern der Mieter für den Verzicht des Vermieters eine Gegenleistung erbringt, wenn auch nicht in Form einer Geldzahlung an den Vermieter.

Gefälligkeitsmieten

Sollen – wie von Mieterverbänden und OB Dieter Reiter gefordert – auch Mieten, die länger als 4 Jahre unverändert sind, in den Mietspiegel einfließen, müsste bereits bei der Erhebung der Daten zum Mietspiegel abgefragt werden, ob der Mieter neben der Mietzahlung zusätzliche – geldwerte – Leistungen erbracht hat oder erbringen muss. Ferner müsste, weil es sich auch dann nicht um ortsübliche Mieten handelt, abgefragt werden, ob es andere Gründe für die vorliegende Gefälligkeitsmiete gibt, z.B. verwandtschaftliche oder freundschaftliche Gründe, arbeitsrechtliche oder genossenschaftsrechtliche Gründe.

Solche Gründe liegen – von wenigen Ausnahmefällen abgesehen – regelmäßig vor, wenn eine Miete länger als 4 Jahre unverändert ist. Dementsprechend handelt es sich bei solchen, länger als 4 Jahren unveränderten Mieten regelmäßig nicht um ortsübliche Mieten i.S.v. § 558 Abs. 2 BGB.

Mietpreisbremse und Mietspiegel

Soll der Mietspiegel nach Einführung einer regionalen Mietpreisbremse auch für Neuvermietungen gelten, verbietet sich bereits aus diesem Grund die Aufnahme von alten, lange Zeit unveränderten Mieten.
In allen Bereichen des Wirtschaftslebens wird der Preis für eine bestimmte Leistung nach dem aktuellen Preis bestimmt – nicht nach den in den letzten 4, 8 oder 10 Jahren geltenden Preisen. Beauftragt z.B. der Eigentümer eines Hauses einen Handwerker mit Reparaturen, ist es selbstverständlich, dass er diesen nach den aktuellen – und nicht nach früher geltenden – Preisen bezahlt. Bewirbt sich ein Arbeitnehmer für eine neue Stelle, geht er selbstverständlich davon aus, dass er nach den aktuellen Tarifen entlohnt wird – und nicht nach alten, vor längerer Zeit geltenden Tarifen.
Nichts anderes muss für die Berechtigung des Vermieters gelten, bei Neuabschluss eines Mietvertrages eine Miete entsprechend den aktuellen Preisen zu verlangen.

Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender HAUS + GRUND MÜNCHEN




Mietpreisbremse in München – Voraussichtlich ab 1.6.2015

Nach Verabschiedung der sog. Mietspreisbremse durch den Deutschen Bundestag am 5.3.2015 können die Bundesländer durch Rechtsverordnung bestimmen, in welchen Städten und Gemeinden diese gelten soll. Nach den derzeit vorliegenden Informationen wird die Mietpreisbremse in München voraussichtlich am 1.6.2015 in Kraft treten. Bei Mietverträgen ab diesem Zeitpunkt darf die vereinbarte Miete maximal 10% über der ortsüblichen Miete liegen. Bei Vereinbarung einer Staffelmiete gilt dies auch für jede einzelne Staffel, bezogen auf den Zeitpunkt der Fälligkeit der jeweiligen Mietstaffel.
Bei Mietverträgen, die noch vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse abgeschlossen werden, gilt diese weder für die Ausgangsmiete noch für vereinbarte Staffelungen, auch wenn die Mietstaffeln erst nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse wirksam werden.