Presseinformation
München, 22. April 2015


Mietpreisbremse – 50 Millionen Euro weniger für den Fiskus


Am 05.03.2015 wurde vom Deutschen Bundestag die lang und kontrovers diskutierte Mietpreisbremse beschlossen. Danach darf - von wenigen Ausnahmen abgesehen – in den von den Landesregierungen noch zu bestimmenden Städten und Gemeinden die Miete bei Neuabschluss eines Mietvertrages nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Miete liegen. In München sowie in einigen weiteren Städten und Gemeinden in Bayern gilt die Mietpreisbremse voraussichtlich für Mietverträge, die nach dem 01.06.2015 abgeschlossen werden.

Bei Neueinführung oder Änderung von Gesetzen werden in den Gesetzesbegründungen regelmäßig nicht nur die voraussichtlichen Auswirkungen auf die Bürger, z.B. die entstehenden Kosten, sondern auch die Auswirkungen auf den Staatshaushalt dargelegt. Bei voraussichtlichen Steuermindereinnahmen wird regelmäßig auch ausgeführt, wie diese aufgefangen oder kompensiert werden können. Nicht so bei der Gesetzesbegründung zur Mietpreisbremse: Hier wird in der 44 Seiten starken Begründung zwar stolz darauf hingewiesen, dass Mieter dadurch jährlich 284 Millionen Euro weniger Miete zahlen müssen.
Auf die Darlegung der Mindereinnahmen, die dem Fiskus dadurch entstehen, dass Vermieter dann auch entsprechend weniger Einkommensteuer zahlen, hat man in diesem Fall verzichtet. Wollte man vermeiden, dass noch mehr kritische Argumente gegen die Mietpreisbremse vorgebracht werden?

Nach vorsichtiger Schätzung verbleiben Vermietern von den vereinnahmten Mieten nach Abzug von Reparatur- und Verwaltungskosten, Schuldzinsen und sonstigen Werbungskosten durchschnittlich 60%, die mit einem durchschnittlichen Steuersatz von 30% als Einkommen versteuert werden müssen.
Dementsprechend belaufen sich die Mindereinnahmen des Fiskus auf mehr als 50 Millionen Euro jährlich.

Wohngeld statt Steuerausfälle

Wirklich bedürftigen Mietern würde effektive Hilfe gewährt, wenn man ihnen, anstatt Steuerausfälle zu produzieren, ein deutlich höheres Wohngeld zukommen lassen würde. Dagegen werden mit der Mietpreisbremse auch finanzstarke Mieter unterstützt, die sich dann gerade in Münchens gesuchten Wohngegenden noch mehr Wohnfläche leisten können und werden.

Die stetige Zunahme des Wohnflächenverbrauchs (Verdoppelung in den letzten 40 Jahren) hat wesentlich stärker als die Erhöhung der Einwohnerzahl durch Zuwanderung etc. zu dem Wohnungsmangel und den daraus resultierenden Problemen bei der Wohnungssuche beigetragen.
Maßnahmen wie z.B. die Mietpreisbremse, die dazu führen, dass sich zahlreiche Mieter noch mehr Wohnfläche leisten können, werden dieses Problem weiter verschärfen. Für den Normalverdiener wird es künftig noch schwieriger werden, eine Wohnung zu finden.

Verschlechterung des Wohnstandards

Ein großer Teil der Vermieter hat als Reaktion auf die Mietpreisbremse bereits angekündigt, Wohnungen nur noch unrenoviert anzubieten und es dem künftigen Mieter zu überlassen, ob er diese renovieren will; alternativ sich bei mehreren Mietinteressenten für denjenigen zu entscheiden, der bereit ist, die Wohnung auf seine Kosten zu renovieren.
Diese Haltung wurde inzwischen durch das neue BGH-Urteil vom 18.03.2015 bestärkt. Danach kann ein Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, insbesondere Malerarbeiten in der Mietwohnung nur noch verpflichtet werden, wenn ihm zu Mietbeginn eine renovierte Wohnung übergeben wurde. Aber auch in diesem Fall muss der Mieter bei Mietende weder malern noch sich an den Kosten von Malerarbeiten beteiligen, wenn er vor Ablauf der üblichen Renovierungsfristen, z.B. nach 4 Jahren auszieht.
Der Vermieter muss also immer damit rechnen, dass er trotz hoher Aufwendungen vor der Vermietung bei Mietende eine abgewohnte Wohnung zurück erhält.

Als Konsequenz aus dieser neuen Rechtslage werden Wohnungen künftig immer häufiger unrenoviert angeboten werden, sofern die Marktlage dies zulässt. Gerade in Ballungsgebieten wie München mit zahlreichen Bewerbern für jede angebotene Mietwohnung werden sich regelmäßig auch Bewerber finden, die eine unrenovierte Wohnung akzeptieren oder sich sogar zu einer Renovierung verpflichten, um an die Wohnung zu kommen. „Auf der Strecke bleiben“ werden diejenigen Bewerber, die es sich nicht leisten können, neben den Kosten, die jeder Umzug mit sich bringt, auch noch Aufwendungen für die Renovierung zu tragen.

Unrenoviert oder total saniert?

Daneben überlegen viele Vermieter jetzt auch eine Totalsanierung der Wohnung vor der nächsten Vermietung, da sie dann von der Mietpreisbremse ausgenommen sind und die Höhe der neuen Miete wie bisher frei vereinbaren können. In Folge einer solchen Totalsanierung wird die Wohnung allerdings deutlich teurer angeboten werden als bisher nach Durchführung von lediglich üblichen Renovierungsarbeiten – wiederum zum Nachteil weniger zahlungskräftiger Mietinteressenten, die von finanzstarken Mitbewerbern ausgebotet werden.
Fazit: Das Angebot an Wohnungen, an denen vor einer Neuvermietung vom Vermieter wie bisher die üblichen Renovierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind, wie z.B. Malerarbeiten, neue Bodenbeläge, wird stark zurückgehen. Wohnungen werden künftig verstärkt entweder unrenoviert oder total saniert angeboten werden. Der „goldene Mittelweg“ wie bisher wird von den Vermietern immer seltener gewählt werden.

Nachbarländer haben Mietpreisbremse abgeschafft

Gerade wegen dieser negativen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben zahlreiche europäische Nachbarländer Mietpreisbremsen wieder abgeschafft, so z.B. Großbritannien, Portugal, Spanien, zum Teil in Österreich und in den Niederlanden.
„In keinem Land ist es gelungen, durch staatlich regulierte Mieten Menschen mit günstigem, aber qualitativ hochwertigem Wohnraum zu versorgen“, so das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) in Köln, das die Auswirkungen von Mietpreisbremsen im Ausland untersucht hat. In einer weiteren Studie der EU-Kommission heißt es dazu: „Mietdeckelungen lassen das Angebot an Mietwohnungen schrumpfen, weil sich Investitionen in die Instandhaltung nicht rentieren“.

Weitere Steuerausfälle durch Bestellerprinzip

Nicht nur durch die Mietpreisbremse, sondern auch durch die neuen Bestimmungen zum sog. Bestellerprinzip, wonach regelmäßig der Vermieter als Anbieter der Wohnung zur Zahlung einer anfallenden Maklerprovision verpflichtet sein soll – unabhängig von den vertraglichen Vereinbarungen der Vertragsparteien - wird zu weiteren Steuerausfällen in zweistelliger Millionenhöhe führen.
Während Mieter eine von ihnen gezahlte Maklerprovision steuerlich nicht geltend machen können, können und werden Vermieter die von ihnen künftig zu zahlenden Provisionen in voller Höhe von der Steuer absetzen (Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung).
Auch über die daraus resultierenden Steuerausfälle schweigt sich die Gesetzesbegründung aus.

Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender HAUS + GRUND MÜNCHEN