Presseinformation
München, 22. April 2015


Neuer Städtischer Bericht zur Wohnungssituation
Stadt unterdrückt Daten über Mietbelastung der Münchner


Niedrige Miete = bezahlbar. Hohe Miete = unbezahlbar. Mit solch einfachen und populistischen Gleichungen wird gerne argumentiert, wenn es um die Höhe der Mieten und deren „Bezahlbarkeit“ geht. Dabei kann auch eine niedrige Miete von € 500,00 für eine alleinerziehende Mutter oder einen Rentner mit einer Rente von lediglich € 800,00 im Monat unbezahlbar sein; während eine hohe Miete von monatlich € 3.000,00 für einen Topverdiener ohne weiteres bezahlbar ist.

Mietbelastungsquote – Definition der „Bezahlbarkeit“

Die Frage der Bezahlbarkeit kann daher nicht allein an der Höhe der Miete festgemacht werden; zwingend zu berücksichtigen ist auch das verfügbare Einkommen desjenigen, der die Miete bezahlen muss.
Dies hat bisher auch das Planungsreferat der Stadt München als Herausgeber der Städtischen Berichte zur Wohnungssituation so gesehen. Diese Berichte, die alle 2 Jahre aktualisiert werden, enthalten bzw. enthielten regelmäßig interessante Zahlen über den Münchner Wohnungsmarkt, so z.B. über die Entwicklung des Wohnungsbestandes in München, der Wohnungsnachfrage, der Immobilienpreise und der Mieten und jedenfalls bis zur Ausgabe 2012 – auch Zahlen über die Mietbelastung von Münchens Mieterinnen und Mietern, d.h. zur Frage, wie viel Prozent ihres verfügbaren Einkommens die jeweiligen Einkommensgruppen für die Miete aufwenden müssen – letztlich also Zahlen über die viel diskutierte „Bezahlbarkeit“ der Mieten.

Auf diese Zahlen wurde in der neuesten, Ende 2014 veröffentlichten Ausgabe – erstmals seit 20 Jahren - „verzichtet“.

Amtliche Zahlen sind „politisch unkorrekt“

Nach den letzten, im Städtischen Bericht vom Dezember 2012 veröffentlichen Zahlen müssen Mieter in München derzeit 23 % ihres verfügbaren Nettoeinkommens für die Miete aufwenden. Im Bundesdurchschnitt liegt die Mietbelastungsquote mit 22 % nur geringfügig darunter.
Bei Münchner Haushalten, die keine Transferleistungen (z.B. Hartz IV) erhalten, beträgt die Mietbelastung nach dem städtischen Bericht sogar nur 21 % und liegt damit unter dem Bundesdurchschnitt. In einigen Großstädten, wie z.B. Berlin müssen Mieter mit 28 % einen größeren Teil ihres Einkommens für die Miete aufwenden als in München.

Tabelle 1: Mietbelastungsquoten im regionalen und nationalen Vergleich 2010
Tabelle 1: Mietbelastungsquoten im regionalen und nationalen Vergleich 2010
Quelle: Städtischer Bericht zur Wohnungssituation in München, Ausgabe Dezember 2012

Tabelle 2: Mietbelastungsquoten nach Haushaltsgröße in München 2010 Tabelle 2: Mietbelastungsquoten nach Haushaltsgröße in München 2010
Quelle: Städtischer Bericht zur Wohnungssituation in München, Ausgabe Dezember 2012

Mietpreisbremse – Mietbelastungsquote ist entscheidendes Kriterium

Solche Zahlen „stören“ nicht nur die politische Diskussion; sie passen auch nicht zu den Argumenten für die Aufnahme der Stadt München in den Katalog der Städte und Gemeinden, für die die Mietpreisbremse gelten soll.
Nach den neuen gesetzlichen Bestimmungen zur Mietpreisbremse (§ 556 d Abs. 2 S. 3 Nr. 2 BGB) ist die Mietbelastungsquote der Bürger(innen) ein entscheidendes Kriterium für die Aufnahme einer Stadt/Gemeinde in diesen Katalog.

Der Grund für die nur durchschnittliche Mietbelastung der Münchner(innen) liegt darin, dass in München nicht nur das Mietniveau erheblich über dem Bundesdurchschnitt liegt, sondern auch das verfügbare Jahreseinkommen, d.h. das Einkommen, das den Bürgern nach Abzug von Steuern und Sozialbeiträgen für Konsumzwecke zur Verfügung steht. Dieses lag in München im Jahr 2011 mit € 27.500,00 um 38 % über dem Bundesdurchschnitt (€ 19.333,00). Diese Werte wurden von der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) im Auftrag der Stadt München aufgrund der Mitteilungen der für die Lohn- und Einkommen­steuer zuständigen Finanzämter ermittelt.
Dazu der städtische Bericht zur Wohnungssituation in München, Ausgabe 2012 (wörtliches Zitat): „So hat München trotz des Spitzenmietniveaus aufgrund der hohen Kaufkraft eher eine mittlere Mietbelastung im nationalen Vergleich“ (Zitat Ende).

Die niedrige Mietbelastung von 23 % beruht nicht – wie Mietervertreter gerne behaupten – darauf, dass es in München eben viele „Reiche“ gäbe, deren niedrige Mietbelastung den Durchschnitt nach unten drücke.
Nach einer weiteren im Städtischen Bericht zur Wohnungssituation in München, Ausgabe 2012 veröffentlichten Statistik beträgt die Quote bereits bei einem Haushaltseinkommen ab € 1.500,--/monatlich nur noch 27 % und sinkt ab einem Haushaltseinkommen von € 3.200,--/monatlich auf 20 %. Lediglich bei einem Haushaltseinkommen bis € 1.500,--/monatlich – dies betrifft nur  4 % der Mieterhaushalte – liegt die Quote bei 42 %.

Tabelle 3:
Mietbelastungsquoten nach Haushaltsnettoeinkommen Tabelle 3: Mietbelastungsquoten nach Haushaltsnettoeinkommen
Quelle:Städtischer Bericht zur Wohnungssituation in München, Ausgabe Dezember 2012

1994 bis 2014: Sinkende Mietbelastung

Nach den Städtischen Berichten zur Wohnungssituation in München lag die Mietbelastung im Jahr 1994 noch bei 30%; 2007 betrug sie nur noch 25% und ist im Jahre 2011 auf 23%  gesunken  (s.o. Tabelle 1). Der Grund: Zwar sind sowohl die Bestandsmieten als auch die Neuvertragsmieten in den letzten 20 Jahren deutlich gestiegen; allerdings weniger stark als Löhne, Gehälter und die allgemeinen Lebenshaltungskosten.

Tabelle 4: Sinkende Mietbelastung

Dazu der Städtische Bericht zur Wohnungssituation, Ausgabe 2012 (wörtliches Zitat): „Bei Münchner Haushalten, die keine Transferleistungen erhalten, liegt die Mietbelastungsquote bei 20,8 %. Gegenüber der letzten Mikrozensus-Erhebung sank erfreulicherweise die Münchner Mietbelastungsquote. Dies gilt für nahezu alle Haushaltsgrößen, ausgenommen der der 4-Personen-Haushalte, hier erhöhte sich die Quote um ein halbes Prozent“(Zitat Ende).

Diese - amtlichen - Zahlen passen nicht in das Konzept von Politikern – inzwischen aller großen Parteien – die immer gerne von der „dramatischen Mietenentwicklung“ in München sprechen, um weitere Beschränkungen der Eigentümerrechte fordern zu können, z.B. durch Mietpreisbremse, Streichung des 4-Jahres-Zeitraums (§ 558 Abs. 2 BGB) bei der Erstellung des Mietspiegels etc.

Mit solchen Forderungen sind die städtischen Zahlen über das laufende Sinken der Mietbelastungsquote nicht vereinbar. Nachdem Vertreter der Stadt bis hin zur Stadtspitze bei öffentlichen Diskussionen über Münchens hohe Mieten niemals ihre eigenen – nicht ins politische Konzept passenden – Zahlen erwähnten, hat HAUS + GRUND MÜNCHEN nach Veröffentlichung des Wohnungsmarkberichtes 2012 die Frage gestellt, ob die Vertreter der Stadt ihre eigenen Publikationen nicht kennen oder nur nicht darüber reden wollen.

Mit Veröffentlichung des neuen Wohnungsmarktberichtes 2014, der als erster und einziger Wohnungsmarktbericht der letzten 20 Jahre keine Zahlen mehr über die Mietbelastungsquote von Münchens Mieter enthält, hat die Stadt die Antwort auf die Frage selbst gegeben: Sie will nicht darüber reden.

Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender HAUS + GRUND MÜNCHEN