Presseinformation
München 25. April 2012


Münchner Mietwohnungsmarkt - 31.000 Wohnungen fehlen
- Bis zu 100 Bewerber für eine Mietwohnung
- Warum sind Flächen für 60.000 Wohnungen unbebaut?


In München fehlen 31.000 Mietwohnungen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie, die nicht von HAUS + GRUND, sondern von einem Bündnis aus Gewerkschaften, Baugewerbeverbänden und Mieterbund in Auftrag gegeben wurde.
Die Folge: Eine Wohnung in einem Münchner Mietshaus in Neuhausen, Jutastraße (2 Zimmer, 64 m², EUR 720,-- nettokalt, EG, keine Terrasse, kein Balkon) wurde vorige Woche zur Vermietung angeboten: Über 100 Anrufe, 80 Besichtigungen, 50 Bewerber hätten sofort gemietet.
Ähnliches Szenario im gleichen Anwesen vor einigen Wochen bei einer Wohnung im 2. OG mit 68 m² und einer Nettomiete von EUR 735,--.
Bei einer 4-Zimmer-Wohnung mit 115 m² im EG für EUR 1.295,-- netto waren es immerhin 40 Bewerber.

Flächen für 60.000 Wohnungen sind unbebaut

Dabei wären in München seit Jahren Flächen für den Bau von mehr als 60.000 Wohnungen vorhanden. Bereits im Jahre 2007 meldete das Planungsreferat der Stadt besorgt, es wären "nur noch" Flächen für ca. 55.000 - 60.000 Wohnungen vorhanden.
Gebaut wurden seit 2007 aber gerade mal ca. 25.000 Wohnungen. Weil zwischenzeitlich mehr neue Bauflächen frei geworden sind als bebaut wurden, konnte das Planungsreferat im August letzten Jahres mitteilen, es gäbe jetzt "nur noch" Flächen für 62.000 Wohnungen.
Warum sind Flächen für ca. 60.000 Wohnungen seit Jahren unbebaut, obwohl der Fehlbestand Jahr für Jahr zunimmt und inzwischen bei 31.000 Wohnungen liegt?

Kein Neubau von Mietshäusern

Ursächlich ist neben meist langwierigen Verfahren bei der Ausweisung von Bauland wie auch bei der Planung und Genehmigung von Bauvorhaben, dass die Nachfrage nach Immobilien nach der Wirtschafts- und Finanzkrise ("Flucht in die Sachwerte", "Betongold" etc.) zwar stark gestiegen, aber dennoch auf potentielle Selbstnutzer beschränkt ist, während am klassischen Mietwohnungsbau immer noch kein Interesse besteht, d. h. am Bau von Wohnungen, die in absehbarer Zeit weder selbst genutzt noch verkauft werden, sondern ausschließlich - auch für nachfolgende Generationen - zur Vermietung vorgesehen sind - wie es z. B. in den 60er und 70er Jahren der Fall war. Daraus resultiert wohl auch die Diskrepanz zwischen Wunsch (mindestens 7.000 Neubauwohnungen pro Jahr) und Wirklichkeit (4.000 - 5.000 Wohnungen jährlich).

Wenn heute in Statistiken und Berichten trotzdem von "Anlegern" die Rede ist, dann bedeutet dies i. d. R. lediglich, dass diese Käufer die Wohnung nicht sofort selbst beziehen sollen; dies aber mittel- oder langfristig beabsichtigen oder aber die Wohnung nach gewisser Zeit - meist an einen Selbstnutzer - verkaufen wollen, um die dann i. d. R. eingetretene Wertsteigerung zu realisieren.

Mieten nicht kostendeckend

Dies ist aus Sicht des Verkäufers nachvollziehbar, denn nur so kann er die Unterdeckung, die beim Kauf und anschließender Vermietung einer Neubauwohnung für einen längeren Zeitraum eintritt, kompensieren.
Beispiel: Der "Anleger" erwirbt eine 80 m² große Neubauwohnung in guter Lage für EUR 360.000,-- (EUR 4.500,--/m²). Zzgl. 3,5 % Grunderwerbssteuer, Grundbuchgebühren und Notarkosten i. H. v. ca. EUR 18.000,-- betragen die Gesamtkosten EUR 378.000,--.
Bei einem Darlehenszins von 4 % zzgl. 1 % Tilgung zahlt der Käufer monatlich EUR 1.575,-- an die finanzierende Bank zzgl. EUR 120,-- an die Hausverwaltung (für nicht auf den Mieter umlegbare Verwaltungs- und Instandhaltungskosten); somit insgesamt monatlich EUR 1695,--.

Dagegen beträgt die Mieteinnahme bei Vermietung zur derzeit ortsüblichen Neubaumiete von EUR 14,39/m² lt. Wohnungsmarktbarometer 2011 der Stadt München lediglich EUR 1.151,--.
Somit besteht eine Unterdeckung i. H. v. EUR 544,-- monatlich bzw. EUR 6.528,-- jährlich, die der Käufer aus eigener Tasche drauflegen muss.
Diese Unterdeckung kann letztlich nur dadurch kompensiert werden, dass der (immer noch zu erwartende) Wertzuwachs der Wohnung nach einer gewissen Zeit durch einen Wiederverkauf realisiert wird.
Dadurch vermindert der Käufer auch sein Zinsrisiko. Dieses entsteht dadurch, dass die Laufzeit des Darlehensvertrages maximal 15 Jahre beträgt, während bei der üblichen Tilgung von 1 % eine vollständige Tilgung des Darlehens erst nach ca. 33 Jahren eintritt. Das Risiko, dass sich der Kredit nach Ablauf des Darlehensvertrages erheblich verteuert (sog. Zinsfalle) trägt der Käufer - ein weiterer Grund für viele Kapitalanleger, die Wohnung nicht auf Dauer zu behalten, sondern insbesondere bei steigendem Zinsniveau zum Ablauf des Darlehensvertrages zu verkaufen.

Nachfrage wird deutlich steigen

Zwei Faktoren werden in den nächsten Jahren zu einem deutlichen Nachfrageschub führen:
  • München zählt bereits jetzt aufgrund seiner starken wirtschaftlichen Stellung und seiner attraktiven geografischen Lage zu den Gewinnern der Wanderungsbewegungen im Bundesgebiet. Bis 2020 werden mindestens 65.000 Menschen nach München ziehen; manche Studien gehen sogar von bis zu 150.000 Neubürgern bis 2025 aus. Dies bedeutet einen jährlichen Bedarf an 4.500 - 6.400 zusätzlichen Wohnungen.


  • Der Wohnflächenverbrauch, d. h. die pro Einwohner in Anspruch genommene Wohnfläche wird sich in den nächsten Jahren wieder deutlich erhöhen - infolge der positiven Konjunkturaussichten, durch Zuzug von zahlungskräftigen Neubürgern, aber auch durch immer mehr Singlehaushalte. Nach dem Städtischen Wohnungsmarktbericht beträgt der Flächenzuwachs derzeit 0,25 m² pro Einwohner und Jahr. Dies bedeutet, dass für die 1,4 Millionen Einwohner in München jedes Jahr 350.000 m² zusätzliche Wohnfläche geschaffen werden muss - dies sind 5.000 Wohnungen á 70 m².

Erhöht sich der Wohnflächenverbrauch - wie in den 90er Jahren - um 0,4 m² pro Person und Jahr, müssen jährlich 560.000 m² Wohnfläche, d. h. 8.000 Wohnungen gebaut werden - nur zur Kompensierung des Mehrverbrauchs an Wohnfläche:
Zusammen mit dem Bedarf infolge der steigenden Einwohnerzahl ergibt sich ein jährlicher Gesamtbedarf von 9.500 - 14.400 Wohnungen.

Höhere Nachfrage, höhere Mieten

Die Erstbezugsmieten sind allein im Jahre 2011 im Stadtgebiet München um durchschnittlich 9%; in einigen Stadtvierteln, z. B. Schwabing und Glockenbachviertel um mehr als 10% auf durchschnittlich EUR 14,39 gestiegen. Überdurchschnittliche Steigerungsraten waren in Schwabing, Lehel, Altstadt und Haidhausen zu verzeichnen; leicht unterdurchschnittlich war die Steigerung in Perlach, Ramersdorf, Hasenbergl und Aubing.

Die Wiedervermietungsmieten sind in den letzten 5 Jahren seit 2007 von durchschnittlich EUR 9,70 (2007) auf EUR 12,77 (2012), d. h. um 32 % gestiegen.
Anzeichen, die zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt führen könnten, wie z. B. sinkende Grundstücks- und Baupreise, oder steuerliche Vergünstigungen für Investoren sind derzeit nicht ersichtlich. Dementsprechend sind auch keine Anzeichen dafür erkennbar, dass die Mietenentwicklung in den nächsten Jahren anders verlaufen wird als in den vergangenen Jahren.

Einigkeit mit Mieterbund

"Wohnungsnot ist hausgemacht" und "Wohnungsbau verstärkt fördern" heißt es in der neuesten Ausgabe vom April 2012 der MieterZeitung des Deutschen Mieterbundes (DMB).
"Der Bund muss sich seiner Verantwortung für die nationale Wohnungsversorgung wieder bewusst werden" .. "Seit 15 Jahren bestimmen weniger sachliche Gründe die Änderungen bei den Fördermitteln als vielmehr die jeweilige Haushaltslage des Bundes und der Länder." .."Der Bund muss insbesondere steuerliche Hemmnisse beseitigen und in der Wohnungsbauförderung die Initiative ergreifen, um die neue Wohnungsnot zu lindern" - so einige Zitate aus dem Beitrag "Impulse für den Wohnungsbau" in der MieterZeitung. Sie lesen sich wie Presseerklärungen von HAUS + GRUND aus den 90er Jahren.


Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender HAUS + GRUND MÜNCHEN