Presseinformation
München, 25. April 2012


Aufteilung von Mietshäusern in Wohnungseigentum - Jetzt oder nie wieder?
Nur wer umgewandelt hat, muss ein Verbot nicht fürchten


Plötzliche Wassereinbrüche an verschiedenen Stellen des Mietshauses, mutwillig verstopfte Abflussleitungen, eigenmächtig abgerissene Balkone. Mit solchen und ähnlichen Maßnahmen wird von professionellen Akteuren gelegentlich versucht, ein kurz zuvor erworbenes Mietshaus "mieterfrei" zu machen, um es nach Aufteilung in Eigentumswohnungen möglichst gewinnbringend weiter verkaufen zu können.
In der Öffentlichkeit sorgen solche Vorfälle - zu Recht - für große Aufregung. Bei mehr als 500.000 Wohnungsmietverhältnissen im Stadtgebiet kann aber wohl kaum ernsthaft bestritten werden, dass es sich um Einzel- und Ausnahmefälle handelt, von denen wir uns - eigentlich überflüssig zu betonen - mit Nachdruck distanzieren, da sie die gesamte Immobilienbranche in Verruf bringen.
Für Stadtverwaltung und Mieterorganisationen sind solche unerfreulichen Vorfälle aber immer wieder ein willkommener Anlass, alle Mietshauseigentümer unter Generalverdacht zu stellen und die alte Forderung aus den 80er Jahren nach einem gesetzlichen Umwandlungsverbot wieder aufzuwärmen, mit dem die Aufteilung von Mehrfamilienhäuser in Eigentumswohnungen untersagt bzw. nur noch mit behördlicher Genehmigung zulässig ist.

"Münchner Linie" war rechtswidrig

Zur Erinnerung: Damals fanden der Mieterverein und die Stadt München mit Ihrer Forderung, durch ein gesetzliches Umwandlungsverbot die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in Wohnungseigentum zu verhindern, bei der bayerischen Staatsregierung kein Gehör. Die Stadt versuchte es daher im Alleingang mit der sog. "Münchner Linie" und verweigerte den Antragstellern die Erteilung der für die Aufteilung notwendigen Abgeschlossenheitsbescheinigung. Begründet wurde die Ablehnung damit, dass eine Wohnung erst dann abgeschlossen sei, wenn die umfassenden Bauteile (Trennwände und Trenndecken) den neuesten Anforderungen des Bauordnungsrechts, u. a. an Schall-, Wärme- und Brandschutz genügen.
Diese Praxis wurde nach mehreren Rechtsstreitigkeiten vom Gemeinsamen Senat der Obersten Gerichtshöfe des Bundes in letzter Instanz für rechtswidrig erklärt, da es nicht Sinn und Zweck baurechtlicher Vorschriften ist, damit Mieterschutz zu betreiben (Beschluss v. 30.6.1992, GmS-OGB 1/91). Seitdem kann die Stadt Aufteilungen grundsätzlich nicht mehr verhindern.

Druck auf Staatsregierung wächst

Nach dem neuesten städtischen Bericht zur Wohnungssituation in München ist seit 2007 - auch ohne Umwandlungsverbot - ein "deutlicher Rückgang" der (für die Umwandlung notwendigen) Abgeschlossenheitsbescheinigungen zu bescheinigen. Danach werden jährlich gerade mal 0,2 % der Bestandswohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Obwohl es sich dementsprechend eher um ein wohnungspolitisches Randthema handelt, wird der Ruf von Mieterorganisationen und zahlreichen Politikern nach einem Umwandlungsverbot immer dann besonders laut, wenn der Druck auf den Wohnungsmarkt wächst. Ob damit lediglich von einem Versagen der Wohnungspolitik abgelenkt und ein "Schuldiger" für den Wohnungsmangel gesucht werden soll, kann dahin gestellt bleiben - schließlich wird durch ein Umwandlungsverbot keine einzige neue Wohnung geschaffen.
Seit einiger Zeit ist allerdings zu beobachten, dass auch Abgeordnete von Parteien, die bisher mit ihrer Mehrheit im Bayerischen Landtag ein Umwandlungsverbot verhindert haben, neuerdings "gewisse Sympathien" dafür zeigen; wenn auch nicht immer aus persönlicher Überzeugung, sondern wohl eher aus Populismus und wahltaktischen Erwägungen - immerhin wohnen in München knapp 80 % der Bürger zur Miete.

Vorsorgliche Umwandlung

Auch wenn derzeit nicht von einem "Wackeln" der Mehrheiten die Rede sein kann, führen diese Umstände bei einer stark zunehmenden Zahl von Mehrfamilieneigentümern zu der Überlegung, ob es nicht sinnvoll ist, das Mehrfamilienhaus "rein vorsorglich" in Wohnungseigentum aufzuteilen - auch wenn weder jetzt noch in absehbarer Zeit eine Verkaufsabsicht besteht.

Drohender Wertverlust

Krankheit, Arbeitslosigkeit, Insolvenz des eigenen Unternehmens, aber auch die angekündigten Zwangsmaßnahmen der EU zur energetischen Sanierung alter Mietshäuser, die zu Kosten von mehreren 100.000 EURO führen können, sind für Hauseigentümer Unwägbarkeiten, die nicht absehbar sind. Auch wenn solche Umstände erst in 10 oder 20 Jahren, vielleicht auch erst in der nächsten Generation eintreten, können sie dazu führen, dass der Eigentümer bzw. dessen Kinder oder Erben das Anwesen oder einzelne Wohnungen verkaufen müssen.
Können diese das Anwesen wegen eines dann bestehenden Umwandlungsverbotes nur noch im ganzen zum Verkauf anbieten, drohen massive finanzielle Einbußen, voraussichtlich im hohen sechsstelligen Bereich, da die Nachfrage gerade nach älteren Mehrfamilienhäusern gegen Null gehen wird, wenn die Möglichkeit einer Aufteilung nicht mehr gegeben ist.

Geringe Unkosten

Im Vergleich dazu sind die Kosten, die dem Eigentümer bei einer sofortigen Aufteilung des Hauses entstehen, zu vernachlässigen. Für die Anfertigung der Aufteilungspläne sowie für Notar und Grundbuch liegen die Kosten - abhängig u. a. von der Größe des Hauses - im Bereich von wenigen Tausend EURO.

Einem Umwandlungsverbot kann der Eigentümer dann gelassen entgegen sehen.

Nachteile durch Genehmigungsvorbehalt

Auch ein gesetzlicher Genehmigungsvorbehalt, wonach eine Aufteilung nicht generell ausgeschlossen ist, sondern bei Vorliegen bestimmter Umstände von der zuständigen Behörde ausnahmsweise genehmigt werden kann, würde für den Eigentümer keine Erleichterung bedeuten. Sie drängt - wie die praktischen Erfahrungen bei Genehmigungen von Modernisierungen in Erhaltungssatzungsgebieten zeigen - den Eigentümer lediglich in die Position eines Bittstellers, der dann - will er die Genehmigung erhalten - zahlreiche Auflagen, von Mietpreisbindungen bis zu Beschränkungen bei Modernisierungsmaßnahmen akzeptieren muss und damit letztlich nur die "Wahl zwischen Pest und Cholera" hat.

Kündigungssperrfrist und Vorkaufsrecht statt Umwandlungsverbot

Zum Schutz der Mieter vor Verlust ihrer Wohnung nach Aufteilung des Anwesens und Verkauf einzelner Wohnungen, hat man sich nach der Entscheidung des Gemeinsamen Senats der Oberstes Gerichtshöfe darauf verständigt, den Ländern an Stelle eines Umwandlungsverbots die Möglichkeit zu geben, die Kündigungssperrfrist in bestimmten Städten und Gemeinden von 3 auf 10 Jahre zu verlängern (§ 577 a Abs. 2 BGB). Von dieser Möglichkeit hat der Bayerische Landtag umgehend Gebrauch gemacht und u. a. die Stadt München in den Katalog der Städte aufgenommen, für die eine 10-jährige Kündigungssperrfrist gilt (zuletzt Kündigungssperrfristverordnung vom 13.2.2007, GVBl. 2007, S. 192). Darüber hinaus erhielten Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht an der gemieteten Wohnung (§ 577 Abs. 1 BGB).
Dies wird von denjenigen, die jetzt neben der verlängerten Kündigungssperrfrist und dem gesetzlichen Vorkaufsrecht ein zusätzliches Umwandlungsverbot fordern, gerne "vergessen".

Ausreichender Mieterschutz

Durch diese Regelungen sind Mieter von umgewandelten Wohnungen mehrfach geschützt:
  • Die Wohnung kann an einen Dritten erst dann verkauft werden, wenn der Mieter von seinem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch gemacht hat.


  • Nach Verkauf an einen Dritten kann dieser das Mietverhältnis nur kündigen, wenn er einen gesetzlichen Kündigungsgrund hat, wobei nach der Rechtsprechung praktisch nur noch Eigenbedarf in Frage kommt.


  • Bei der Kündigung muss der neue Eigentümer zwei Kündigungsfristen einhalten; zum einen die Kündigungssperrfrist von 10 Jahren, d. h. der neue Eigentümer kann erst 10 Jahre nach seiner Eintragung in das Grundbuch die Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen und muss dann zusätzlich die gesetzliche Frist von bis zu 9 Monaten einhalten.


  • Ferner kann der Mieter auch bei Vorliegen eines unstreitigen Eigenbedarfs und Einhaltung sämtlicher Fristen der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Angehörigen eine unangemessene Härte bedeuten würde (Härteklausel, § 574 BGB). Insofern kann der Mieter z. B. einwenden, er könne angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingen nicht beschaffen.


  • Letztlich ist der Mieter auch gegen sog. Luxusmodernisierungen durch den neuen Eigentümer geschützt. Modernisierungsmaßnahmen, die über die Versetzung der Mietsache in einen allgemein üblichen Zustand hinausgehen, muss der Mieter nicht dulden, wenn sie unter Berücksichtigung u. a. der baulichen Folgen und der zu erwartenden Mieterhöhung für ihn oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würden, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter im Anwesen nicht zu rechtfertigen ist (§ 554 Abs. 2 BGB).

Mit diesem Regelwerk ist der Mieter mehrfach und in jeder Hinsicht ausreichend geschützt.

Sinkender Wohnstandard

Ein Umwandlungsverbot wird zur Unterlassung von notwendigen Sanierungsmaßnahmen, insbesondere energetischen Modernisierungsmaßnahmen und damit in der Folge zu einen sinkenden Wohnstandard führen. Mehrfamilien-häuser, die für eine Aufteilung in Eigentumswohnungen in Frage kommen, wurden überwiegend im Zuge des Wiederaufbaus in den 50er und 60er Jahren errichtet; meist im Wege des sozialen Wohnungsbaus. Wegen der Jahrzehnte lang preisgebundenen, d. h. lediglich kostendeckenden Mieten, konnten die Eigentümer für umfangreiche Sanierungsmaßnahmen an den jetzt ca. 50 Jahre alten Anwesen keine Rücklagen bilden. An den damals in relativ einfacher Bauweise und Ausstattung errichteten Anwesen stehen heute Kosten für Sanierungsmaßnahmen in Höhe von meist mehreren 100.000 EURO an; insbesondere auch für die zunehmend geforderte energetische Sanierung von Außenwänden, Fenstern, Dächern, Heizungsanlagen etc. Mit den vereinnahmten Mieten können Maßnahmen in diesen Größenordnungen regelmäßig nicht finanziert werden. Eigentümer solcher Anwesen sind daher zunehmend gezwungen, das Anwesen ganz oder zumindest teilweise, d. h. einzelne Wohnungen zu verkaufen, um mit dem Erlös die notwendigen Maßnahmen durchführen zu können. Unterbindet der Gesetzgeber die Aufteilung des Anwesens und damit den Verkauf einzelner Wohnungen, werden notwendige Sanierungsmaßnahmen zwangsläufig unterbleiben. Dies wird längerfristig nicht nur zu einer erheblichen Verminderung der Wohnqualität in den betroffenen Anwesen führen, sondern mangels Durchführung von energetischen Maßnahmen auch zu deutlich ansteigenden Betriebskosten.

Eigentumsbildung wird verhindert

Zahlreiche Mieter in München sind bestrebt, sich eine eigene Wohnung anzuschaffen, können sich aber aufgrund ihrer Einkommensverhältnisse weder eine teure Neubauwohnung noch eine bereits bestehende Eigentumswohnung leisten. Während für eine z. B. 80 m² große Neubauwohnung durchschnittlich € 360.000,00 (€ 4.500,00/m²) zu zahlen sind, liegt der Kaufpreis für eine entsprechende Bestandswohnung immer noch bei ca. € 280.000,00 (€ 3.500,00/m²). Eine vergleichbare Wohnung, die durch Aufteilung eines Hauses erst entstanden ist, kann dagegen bereits ab € 160.000,00 (€ 2.000,00/m²) erworben werden und ermöglicht somit auch Mietern mit geringerem Einkommen den Erwerb einer eigenen Wohnung.
Ein Umwandlungsverbot, das gerade dieser Bevölkerungsgruppe den Zugang zur eigenen Wohnung verwehrt, steht in Widerspruch sowohl zu der von der Politik viel gepriesenen eigenverantwortlichen Altersvorsorge als auch dem Bestreben nach einer Erhöhung der Eigentumsquote, bei der München mit derzeit 20 % sowohl im deutschen als auch im europäischen Vergleich einen der letzten Plätze belegt.

Umwandlungsverbot ist verfassungswidrig

Der häufig zitierten Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) ist mit den bereits bestehenden Einschränkungen gegenüber anderen Vermögensarten Genüge getan u. a. durch Mieterschutzbestimmungen, laufende Grundsteuern, Denkmal-schutzvorschriften etc. Ein zusätzliches Umwandlungsverbot, selbst wenn es auf Erhaltungssatzungsgebiete beschränkt ist, überschreitet den Rahmen der Sozialpflichtigkeit des Eigentums.
Jedem Hauseigentümer muss es frei stehen, sein Eigentum zu teilen, es ganz oder nur teilweise zu verschenken, zu vererben oder zu verkaufen - so wie es bei anderen Vermögensarten selbstverständlich ist und noch nie in Frage gestellt wurde. Eine Verordnung, die dem Eigentümer dies verwehrt, greift in unzumutbarer Weise in den grundgesetzlich garantierten Schutz des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 GG) ein und begegnet damit auch erheblichen verfassungsrechtlichen Bedenken.


Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender HAUS + GRUND MÜNCHEN