Presseinformation
München, 23. April 2013


Mietervertreters Märchenstunde
Die populärsten Irrtümer über den Münchner Wohnungsmarkt


In der Landeshauptstadt München werden bundesweit die höchsten Wohnungsmieten bezahlt. Diese Tatsache ist Anlass für regelmäßiges Wehklagen von Mieterverbänden und Politikern über „Mietenexplosion“ und „unbezahlbare“ Mieten. Die Mieten in München seien wesentlich stärker gestiegen als die Einkommen, Mieter müssten einen immer höheren Anteil ihres Einkommens für die Miete aufwenden; auch Durchschnittsverdiener könnten sich München bald nicht mehr leisten; dazu würde die angestammte Bevölkerung in München immer häufiger auch durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen aus ihren Wohnungen vertrieben.
Solche und ähnliche Behauptungen werden regelmäßig mit Forderungen u.a. nach einem Umwandlungsverbot und neuen Mietpreis begrenzenden Gesetzen verbunden.
 
Ist dies nun tatsächlich die Realität auf dem Münchner Wohnungsmarkt mit seinen insgesamt 570.000 Mietwohnungen oder gründen sich diese Behauptungen auf – wenn auch zahlreiche – Einzelfälle, die dann für – unzulässige – Verallgemeinerungen herhalten müssen?
 
Für den unkritischen Betrachter klingen solche Klagen angesichts des hohen Mietenniveaus durchaus plausibel. Bei genauerer Betrachtung ergibt sich allerdings ein völlig anderes Bild: Die weit verbreiteten Behauptungen über den Münchner Wohnungsmarkt stehen sämtlich in eklatantem Widerspruch zu allen amtlichen Daten und Statistiken, so z.B. zu den Daten des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung (Statistisches Jahrbuch für Bayern 2012), den Statistiken der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK), den Ergebnissen des Mikrozensus und nicht zuletzt zu den von der Stadt herausgegebenen Mietspiegeln und den turnusmäßigen städtischen Berichten zur Wohnungssituation in München.
Was ist also dran an den – nahezu täglichen – Berichten über „Mietpreisexplosion“, „Wohnwahnsinn“ und „Horrormieten“? Wir haben die amtlichen Zahlen der letzten 20 Jahre recherchiert und sind zu erstaunlichen Ergebnissen gekommen. Erstaunlich weniger für uns, aber vielleicht für so manchen Politiker.

Irrtum 1:
Die Mieten in München sind in den letzten Jahren dramatisch gestiegen. Auch für Durchschnittsverdiener sind die Mieten kaum mehr bezahlbar. Notwendig ist daher eine Senkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen auf 15 % innerhalb von 3 Jahren sowie eine Mietobergrenze von 10 % über dem Mietspiegel bei Neuvermietungen. „Gerade München ist von Mietsteigerungen in besonderer Weise betroffen“ begründet Bayerns Justizministerin Dr. Beate Merk die Senkung der Kappungsgrenze in München auf 15 % ab 15.5.2013
 
Die Fakten:
Die Bestandsmieten sind in München in den letzten Jahren weniger stark gestiegen als die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Dies ergibt ein Vergleich des neuen Münchner Mietspiegels 2013 mit den Daten des Statistischen Landesamtes. Danach erhöhten sich die allgemeinen Lebenshaltungskosten in den letzten 2 Jahren um 3,8 %. Die durchschnittliche monatliche Nettomiete in München erhöhte sich von € 9,79/qm (Mietspiegel 2011) auf € 10,13/qm (Mietspiegel 2013), somit um 3,5 %.

Tabelle 1: 2011 2013 Steigerung
Durchschnittliche Nettomiete
lt. Mietspiegel/qm
€ 9,79 € 10,13 + 3,5 %
Verbraucherpreisindex (Inflationsrate)
lt. Statistischem Landesamt
    + 3,8 %
Quellen: Mietspiegel der Stadt München 2011/2013 Berichte des Statistischen Landesamtes

Dasselbe Bild ergibt sich bei einem längerfristigen Vergleich der Zahlen 2007 mit den aktuellen Werten.
Laut Mietspiegel 2007 betrug die durchschnittliche Nettomiete in München € 9,30/qm, laut Mietspiegel 2013 beträgt sie € 10,13/qm; Steigerung: 8,9 % seit 2007.
Die allgemeinen Lebenshaltungskosten sind nach den Daten des Statistischen Landesamtes seit 2007 um 10,3 % und damit stärker gestiegen als die Münchner Mieten.

Tabelle 2: 2007 2013 Steigerung
Durchschnittliche Nettomiete
lt. Mietspiegel/qm
€ 9,30 € 10,13 + 8,9 %
Verbraucherpreisindex (Inflationsrate)
lt. Statistischem Landesamt
    + 10,3 %
Quellen: Mietspiegel der Stadt München 2011/2013 Berichte des Statistischen Landesamtes

Ein ähnliches Bild ergibt sich für Neuvertragsmieten, selbst wenn man diese über einen Zeitraum von 20 Jahren vergleicht. Nach dem städtischen Bericht zur Wohnungssituation in München, Ausgabe 2012, betrug die Nettokaltmiete bei Neuvermietung einer Bestandswohnung (70 qm, guter Wohnwert ab Baujahr 1949) im Jahre 1991 € 10,28/qm. Im Jahr 2011 musste für diese Wohnung eine Miete von € 12,50/qm bezahlt werden. Steigerung: 22 % in 20 Jahren, d.h. 1,1 %/Jahr.
Bei Anmietung einer entsprechenden Neubauwohnung betrug die Miete 1991 € 12,07/qm. 2011 mussten dafür € 13,80/qm bezahlt werden. Steigerung: 15 % in 20 Jahren, d.h. 0,75 %/ Jahr.
Die allgemeinen Lebenshaltungskosten sind im gleichen Zeitraum nach den Daten des Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung um 39 % gestiegen, d.h. um 1,9 %/Jahr.
Die Löhne und Gehälter sind im gleichen Zeitraum sogar um durchschnittlich 67 % gestiegen. Lt. den Statistischen Berichten des Bayer. Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung betrug das Brutto-Monatsgehalt eines Arbeiters (im produzierenden Gewerbe) im Jahr 1991 DM 3.413 = € 1.745. Im Jahr 2011 betrug das Brutto-Monatsgehalt €  2.786; Steigerung: 60 %.
Das Brutto-Monatsgehalt eines kaufmännischen Angestellten ist von 1991 (DM 4.443 = € 2.272) sogar um 75 % auf € 3.982 im Jahr 2011 gestiegen.

Tabelle 3: 1991 2011 Steigerung
Mieten

Steigerung
Lebenshaltungskosten

Steigerung
Löhne und Gehälter

Durchschnittliche Nettomiete
- Neuvermietung / Bestand

€ 10,28

€ 12,50

+ 22 %

 
+ 39 %

 
+ 67 %

Durchschnittliche Nettomiete
- Neuvermietung / Neubau

€ 12,07

€ 13,80

 
+ 15 %

Quellen: Städtischer Bericht zur Wohnungssituation in München, Ausgabe Dezember 2012
                Statistische Berichte des Bayer. Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung


Ein ähnliches Ergebnis weisen die nachfolgenden Zahlen zur Entwicklung der Neuvertragsmieten in München im Zeitraum 1993 bis 2012 aus, die das Direktorium der Stadt dem Stadtrat in der Vollversammlung am 2.5.2013 bekannt gegeben hat:

Danach sind die Mieten in München beim Abschluss eines neuen Mietvertrages im Zeitraum 1993 bis 2012 zwischen 16 % und 24 % gestiegen. Beim Erstbezug einer 70 qm großen 3-Zimmer-Neubauwohnung stieg die Miete von € 877,10 (1993) auf € 1.015,-- (2012). Steigerung: +16%, d. h. 0,8 %/Jahr. Beim Neuabschluss eines Mietvertrags über eine Bestandswohnung (ab Baujahr 1948) stieg die Miete von € 787,50 (1993) auf € 917,-- (2012). Steigerung: +17%, d. h. 0,9 %/Jahr. Bei Wohnungen bis Baujahr 1948 musste der Mieter 1993 € 787,50 zahlen. 2012: € 973,--. Steigerung: +24%, d. h. 1,3 %/Jahr.

Tabelle 3 a: Wiederverm.Bj.
bis 1948
Wiederverm.
Bj. ab 1948
Erstbezug im
jew. Jahr
1993 787,50 787,50 877,10
1994 697,90 704,90 787,50
1995 608,30 644,00 679,70
1996 608,30 608,30 671,30
1997 608,30 619,50 679,70
1998 635,60 644,00 707,00
1999 647,50 644,00 730,10
2000 694,40 690,90 798,00
2001 788,90 803,60 912,80
2002 822,50 840,00 945,00
2003 770,00 770,00 840,00
2004 770,00 763,00 822,50
2005 735,00 700,00 770,00
2006 770,00 717,50 787,50
2007 805,00 749,00 840,00
2008 875,00 805,00 889,00
2009 910,00 840,00 910,00
2010 910,00 847,00 924,00
2011 945,00 875,00 966,00
2012 973,00 917,00 1015,00
Quelle: Landeshauptstadt München

Fazit: 
Sowohl die Bestandsmieten als auch die Neuvertragsmieten sind in den letzten 20 Jahren weniger stark gestiegen als die allgemeinen Lebenshaltungskosten sowie die Löhne und Gehälter. Bei der Erhöhung von Löhnen und Gehältern sprechen Politiker und Medien – zu Recht – von einem realen Lohnverlust, wenn die Erhöhung einmal geringer ausfällt als der Anstieg der allgemeinen Lebenshaltungskosten. Nichts anderes gilt für die Mieten. Sind diese weniger stark gestiegen als die Lebenshaltungskosten, sind sie real gesunken.

Irrtum 2:
Auf Kosten der Mieter, die die hohen Mieten kaum mehr bezahlen können, machen Münchens Vermieter das große Geschäft. Wohnungen vermieten in München – die „Lizenz zum Abzocken“ war neulich zu lesen. Die

Fakten:
Nach dem städtischen Bericht zur Wohnungssituation in München, Ausgabe 2012, liegen die Renditen bei der Wohnungsvermietung in München am Niedrigsten im gesamten Bundesgebiet. Ursächlich ist, dass in München die Grundstücks- und Wohnungspreise vom Bundesdurchschnitt noch weiter nach oben abweichen als die Mieten. Dies wirkt sich nicht nur beim Kauf, sondern auch in allen anderen Erwerbsfällen, z.B. bei der Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften etc. aus. Bei Bestandswohnungen hat u.a. auch das hohe Preis- und Lohnniveau bei Instandhaltungen und Modernisierungen sowie der im bundesweiten Vergleich hohe Wohn- und Ausstattungsstandard einen negativen Einfluss auf die Rendite. Dazu der städtische Bericht zur Wohnungssituation: (Wörtliches Zitat): „Die Anfangsrenditen in München lagen 2010 und 2011 mit 5,4 % bzw. 4,8 % niedriger als in den Vorjahren und sinken wegen der hohen Preise weiter. Im Städtevergleich belegt München damit den letzten Platz“ (Zitat Ende).

Tabelle 4: Renditen in bundesdeutschen Städten
Tabelle 4: Renditen in bundesdeutschen Städten
Quelle: Städtischer Bericht zur Wohnungssituation in München, Ausgabe Dezember 2012

Irrtum 3:
Durch die Aufteilung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen wird die angestammte Münchner Bevölkerung immer häufiger aus ihren Wohnungen vertrieben. Notwendig ist daher ein Verbot solcher Umwandlungen.
 
Die Fakten:
Nach den in den städtischen Berichten zur Wohnungssituation in München veröffentlichen Zahlen sind die Umwandlungen in den letzten 18 Jahren stark zurückgegangen. Wurden im Jahre 1993 noch 458 Anträge für 9.430 Wohneinheiten auf Erteilung einer (für die Umwandlung erforderlichen) Abgeschlossenheitsbescheinigung gestellt, sank diese Zahl auf 122 Anträge im Jahr 2003 und weiter auf 40 Anträge im Jahr 2011.

Tabelle 5:      

Abgeschlossenheitsbescheinigungen

1993

2003 2011

Zahl der Anträge

458

122 40

Betroffene Wohneinheiten

9.430 2.875 1.108
Quelle: Städtische Berichte zur Wohnungssituation in München

Dazu der städtische Bericht zur Wohnungssituation, Ausgabe 2012 (wörtliches Zitat): „Für den Berichtszeitraum 2010 und 2011 ist die Zahl der umgewandelten Wohnungen weiter zurückgegangen und betrifft nun jährlich nur noch 0,14 % des Wohnungsbestandes“ (Zitat Ende).
 
Gesetzliche Regelungen, die – wie z.B. ein Umwandlungsverbot – erheblich in das Grundrecht auf Eigentum (Artikel 14 GG) eingreifen, sind nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nur dann verfassungsgemäß, wenn für eine solche Regelung ein Bedürfnis besteht. Besteht bei 40 Anträgen im Jahr 2011 – Tendenz fallend – tatsächlich noch ein Bedürfnis nach Tätigwerden des bayerischen Gesetzgebers? Oder handelt es sich eher um eine „Lex Ude“?

Irrtum 4:
Die Münchner Mieten sind immer schwerer bezahlbar. Die Mietbelastung der Münchner Mieter liegt weit über dem Bundesdurchschnitt und ist nirgends so hoch wie in München.
 
Die Fakten:
Nach dem neuesten städtischen Bericht zur Wohnungssituation in München (Ausgabe Dezember 2012) müssen Mieter in München derzeit 23 % ihres verfügbaren Nettoeinkommens für die Miete aufwenden. Im Bundesdurchschnitt liegt die Mietbelastungsquote mit 22 % nur geringfügig darunter.
Bei Münchner Haushalten, die keine Transferleistungen (z.B. Hartz IV) erhalten, beträgt die Mietbelastung nach dem städtischen Bericht sogar nur 21 % und liegt damit unter dem Bundesdurchschnitt. In einigen Großstädten, wie z.B. Berlin müssen Mieter mit 28 % einen größeren Teil ihres Einkommens für die Miete aufwenden als in München.
 
Tabelle 6: Mietbelastungsquoten im regionalen und nationalen Vergleich 2010
Tabelle 6: Mietbelastungsquoten im regionalen und nationalen Vergleich 2010
Quelle: Städtischer Bericht zur Wohnungssituation in München, Ausgabe Dezember 2012

Tabelle 7: Mietbelastungsquoten nach Haushaltsgröße in München 2010
Tabelle 7: Mietbelastungsquoten nach Haushaltsgröße in München 2010
Quelle:
Städtischer Bericht zur Wohnungssituation in München, Ausgabe Dezember 2012


Der Grund:
In München liegt nicht nur das Mietniveau erheblich über dem Bundesdurchschnitt, sondern auch das verfügbare Jahreseinkommen, d.h. das Einkommen, das den Bürgern nach Abzug von Steuern und Sozialbeiträgen für Konsumzwecke zur Verfügung steht.
 
Nach dem städtischen Bericht zur Wohnungssituation lag das verfügbare Jahreseinkommen in München im Jahr 2011 mit € 27.500,00 um 38 % über dem Bundesdurchschnitt von € 19.333,00. Diese Werte wurden von der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) im Auftrag der Stadt München aufgrund der Mitteilungen der für die Lohn- und Einkommen­steuer zuständigen Finanzämter ermittelt.
Dazu der städtische Bericht zur Wohnungssituation in München, Ausgabe 2012 (wörtliches Zitat): „So hat München trotz des Spitzenmietniveaus aufgrund der hohen Kaufkraft eher eine mittlere Mietbelastung im nationalen Vergleich“ (Zitat Ende).
 
Die niedrige Mietbelastung von 23 % beruht nicht – wie Mietervertreter gerne behaupten – darauf, dass es in München eben viele „Reiche“ gibt, deren niedrige Mietbelastung den Durchschnitt nach unten drücke.Nach einer weiteren im Städtischen Bericht zur Wohnungssituation in München, Ausgabe 2012 veröffentlichten Statistik beträgt die Quote bereits bei einem Haushaltseinkommen ab € 1.500,--/monatlich nur noch 27 % und sinkt ab einem Haushaltseinkommen von € 3.200,--/monatlich auf 20 %. Lediglich bei einem Haushaltseinkommen bis € 1.500,--/monatlich – dies betrifft lediglich 4 % der Mieterhaushalte – liegt die Quote bei 42 %.

Tabelle 8: Mietbelastungsquoten nach Haushaltsnettoeinkommen, Anzahl der Einkommensbezieher, Einzugsjahr in München 2010

Quelle: Städtischer Bericht zur Wohnungssituation in München, Ausgabe Dezember 2012

Irrtum 5:
Wegen der hohen Mietbelastung müssen sich Münchner Mieter immer mehr einschränken und bei einem Wohnungswechsel auf einige qm Wohnfläche verzichten.
Die Fakten:
In den letzten 40 Jahren hat sich in München die pro Einwohner in Anspruch genommene Wohnfläche fast verdoppelt und liegt mit derzeit 40 qm/Person an der Spitze bundesdeutscher Großstädte. Zum Vergleich: Hamburg 36 qm/Person, Frankfurt 37 qm/ Person, Köln 38 qm/Person, Berlin 38 qm/Person, Stuttgart 39 qm/Person.
 
Tabelle 9: Wohnflächenverbrauch im Städtevergleich seit 2001
Tabelle 9: Wohnflächenverbrauch im Städtevergleich seit 2001

Dazu der neueste städtische Bericht zur Wohnungssituation, Ausgabe 2012, (wörtliches Zitat): „Im Städtevergleich zum Wohnflächenverbrauch besitzt München weiterhin den höchsten Flächenkonsum, trotz des hohen Miet- und Immobilienpreisniveaus im deutschen Großstadtvergleich“ (Zitat Ende).
 
Berücksichtigt man diese Tatsache bei der Mietbelastung, die in München nicht höher liegt als in anderen Großstädten (s. Tabelle 6), müssen Mieter in München pro qm Wohnfläche sogar weniger ihres Einkommens aufwenden als Mieter in allen anderen Großstädten.

Irrtum 6:
Wegen der ständig steigenden Mieten wird auch die Mietbelastung der Münchner Mieter immer höher. Der Gesetzgeber muss endlich dafür sorgen, dass Wohnraum bezahlbar bleibt.
 
Die Fakten:
Nachdem sowohl die Bestandsmieten als auch die Neuvertragsmieten in den letzten 20 Jahren zwar deutlich, jedoch weniger stark gestiegen sind als Löhne, Gehälter und die allgemeinen Lebens­haltungskosten (s. o. Tabellen 1 und 2), ist die Mietbelastungsquote in München in den letzten 20 Jahren ständig gesunken.
Nach den städtischen Berichten zur Wohnungssituation in München lag sie im Jahr 1994 noch bei 30 %; 2007 betrug sie nur noch 25 % und ist im Jahr 2011 weiter auf 23 % gesunken (s. o. Tabelle 7).

Tabelle 10: 1994 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011
Verfügbares Jahreseinkommen/pro Person
im Bundesdurchschnitt
13.578 14.850 15.461  16.485 17.247 17.561 18.263 18.725  19.933
Verfügbares Jahreseinkommen/pro Person
in München
 x)  x)  x)  x)  x)  x) 23.270 26.000   27.500
Abweichung vom Bundesdurchschnitt             +27% +39% +38%
Mietbelastungsquote im Stadtgebiet
München lt. städt.Berichten zur
Wohnungssituation in München
30%       31%   31%   32% 30%      30%   25%   24%  23%
Quellen: Gesellschaft für Konsumforschung (GfK)
                Städtische Berichte zur Wohnungssituation in München
           x) Keine Angaben in den städtischen Berichten


Dazu der neueste städtische Bericht zur Wohnungssituation, Ausgabe 2012 (wörtliches Zitat): „Bei Münchner Haushalten, die keine Transferleistungen erhalten, liegt die Mietbelastungsquote bei 20,8 %. Gegenüber der letzten Mikrozensus-Erhebung sank erfreulicherweise die Münchner Mietbelastungsquote. Dies gilt für nahezu alle Haushaltsgrößen, ausgenommen der der 4-Personen-Haushalte, hier erhöhte sich die Quote um ein halbes Prozent“(Zitat Ende).
 
Diese – amtlichen – Zahlen passen nicht in das Konzept von Politikern – inzwischen aller großen Parteien – die vor allem in Wahlkampfzeiten immer gerne von der „dramatischen Mietenentwicklung“ in München sprechen, um sich dann als „Retter“ der Mieter zu profilieren, wenn sie eine Reduzierung der Kappungsgrenze, Umwandlungsverbot, Änderungen bei der Mietspiegelerstellung etc. fordern.
 
Was aber ist „dramatisch“ an Mieten, die weniger stark gestiegen sind als Löhne, Gehälter und allgemeine Lebenshaltungskosten? Was ist dramatisch an einer Mietbelastung, die nicht höher liegt als in allen anderen Gegenden des Bundesgebiets und in den letzten Jahren auch noch kontinuierlich gesunken ist – trotz des bundesweit höchsten Wohnstandards und des größten Flächenkonsums?
Die Antwort darauf blieben bisher all diejenigen schuldig, die die weit verbreiteten Irrtümer über den Münchner Wohnungsmarkt gerne pflegen – aus welchen Gründen auch immer. Argumentiert wird bestenfalls damit, dass die Misere auf dem Münchner Wohnungsmarkt doch allgemein bekannt sei und jeder doch zig Bürger kenne, die Probleme bei der Wohnungssuche und der Mietzahlung haben.
Spätestens an dieser Stelle muss man sich jedoch entscheiden, über was man eigentlich redet.
Redet man über – wenn auch zahlreiche – Einzelfälle; über die allein erziehende Mutter, die nur schwer eine Wohnung findet oder den Geringverdiener, der Probleme hat, seine Miete bezahlen zu können. Dann sind Klagen über die Probleme dieser Bürger durchaus legitim.
Redet man aber über den Münchner Wohnungsmarkt oder über die Münchner Mieten, dann redet man über insgesamt 570.000 Mietwohnungen in München und muss fairerweise über objektive Tatsachen, d.h. auch über Zahlen und Statistiken reden – auch dann, wenn es nicht in das eigene politische Konzept passt.
In den öffentlichen Diskussionen wird zwar regelmäßig und ausführlich das hohe Mietniveau in München thematisiert; auch der Begriff der „Bezahlbarkeit“ wird in letzter Zeit immer häufiger strapaziert. Fakten, die aber in engen Zusammenhang mit dieser „Bezahlbarkeit“ stehen, wie z.B. die Mietbelastungsquote werden in den Diskussionen nicht erwähnt – auch nicht von den Vertretern der Stadt. Obwohl die Stadtverwaltung dazu regelmäßige Erhebungen in Auftrag gibt und die Ergebnisse in den turnusmäßigen Berichten zur Wohnungssituation in München veröffentlicht, schweigen sich die Vertreter der Stadt bis hin zur Stadtspitze in den öffentlichen Diskussionen darüber aus. So wurde z.B. bei der Vorstellung des Mietspiegels 2013 zwar darüber gejammert, dass die Mieten in den letzten 2 Jahren „schon wieder“ um 3,48 % gestiegen sind. Dass die Mieten damit aber weniger stark gestiegen sind als Löhne, Gehälter und Lebenshaltungskosten, wurde an keiner Stelle erwähnt. Ebenso nicht die Tatsache, dass Münchens Mieter auch jetzt nicht stärker mit Mietzahlungen belastet sind, als Mieter in allen anderen Gegenden des Bundesgebiets. Gerade von Vertretern der Stadt darf der Bürger eine objektive Darstellung der Fakten erwarten. Da drängt sich die Frage auf: Kennen die Vertreter der Stadt Ihre eigenen Publikationen nicht oder wollen Sie nur nicht darüber reden?
 

Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender HAUS + GRUND MÜNCHEN