Presseinformation
23.3.2015


Kehrtwende des BGH
Mieter von unrenovierter Wohnung muss jetzt nicht mehr malern


„Was interessiert mich mein Geschwätz von gestern“. An diesen Spruch, der Politikern gerne unterstellt wird, erinnert das neue BGH-Urteil vom 18.3.2015 (VIII ZR 185/14). Mit diesem Urteil hat der BGH jetzt entschieden, dass ein Mieter formularvertraglich nicht mehr zur Durchführung von turnusmäßigen Malerarbeiten verpflichtet werden kann, wenn ihm die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert überlassen worden ist. Dabei hatte der BGH zu dieser Rechtsfrage in seiner grundlegenden und für alle Herausgeber von Mietverträgen wegweisenden Entscheidung vom 1.7.1987 (VIII ARZ 9/86) noch umfassend begründet, warum auch der Mieter einer unrenovierten Wohnung formularvertraglich zur turnusmäßigen Durchführung von Malerarbeiten verpflichtet werden kann. Nachfolgend hat der BGH entschieden und ausführlich begründet, dass dies sogar dann gilt, wenn die Wohnung bei Mietbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen war (BGH, Urteil v. 20.10.2004, VIII ZR 378/03; Beschluss v. 18.11.2008, VIII ZR 73/08). Diese Rechtsauffassung wurde im Hinblick auf diese Grundsatzentscheidungen bis vor kurzem auch von den Mietgerichten vertreten.
Seine Kehrtwende begründet der BGH kurioserweise mit der eigenen Rechtsprechung: „Angesichts der Entwicklung der Rechtsprechung des BGH zur Verschärfung der Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen könne an der bisherigen Rechtsprechung nicht mehr festgehalten werden“ heißt in dem neuen Urteil.
Wird ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde, zur Durchführung von turnusmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet, stelle dies eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, da dies – bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung der Klausel – dazu führen könne, dass der Mieter auch Gebrauchsspuren seines Mietvorgängers beseitigen und die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben müsse als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
Bislang hatte der BGH die Auffassung vertreten, dass dies auch bei Überlassung einer unrenovierten Wohnung nicht der Fall sein kann, weil Renovierungsfristen – mangels gegenteiliger Anhaltspunkte - immer an den Beginn des Mietverhältnisses anknüpfen und den Mieter damit nicht mit Abnutzungen seines Vorgängers belasten. Von diesem „damaligen Verständnis“ müsse jetzt – so der BGH – angesichts der Entwicklung der eigenen Rechtsprechung Abstand genommen werden. Gemessen daran könne der Mieter einer unrenovierten Wohnung nicht mehr zur Durchführung von turnusmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet werden; es sei denn, dem Mieter wurde wegen der unterlassenen Renovierung ein „angemessener Ausgleich“ gewährt.

Diese Formulierungen des BGH führen zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit, da das Urteil keine konkreten praxistauglichen Ausführungen dazu enthält, was der BGH darunter versteht.
Für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert komme es letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies hat – so der BGH – der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalles zu entscheiden.
Zur Frage, was ein „angemessener Ausgleich“ ist, enthält das Urteil lediglich den Hinweis, dass dies bei einem Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete jedenfalls nicht gegeben ist.

Werden in einem Übergabeprotokoll sämtliche Schäden/Mängel der Wohnung abschließend aufgelistet, kann der Vermieter damit bei Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen, dass alle weiteren – vom Mieter evtl. bestrittenen – Schäden/Mängel während der Mietzeit entstanden sein müssen.
In Anbetracht der neuen Rechtsprechung sollte im Übergabeprotokoll auch der Zustand der Mietsache hinsichtlich (nicht) ausgeführter Schönheitsreparaturen konkret dokumentiert werden.

Auch hier hat der BGH eine 1800 Kehrtwendung vollzogen und dies ebenfalls mit dem Wandel der eigenen Rechtsprechung begründet. In seiner Grundsatzentscheidung vom 6.7.1988 (VIII ARZ 1/88) hatte der BGH noch ausführlich dargelegt, dass ein Mieter, der vor Ablauf der vertraglichen Renovierungsfristen auszieht, zur Zahlung von anteiligen Renovierungskosten verpflichtet werden kann. Diese Rechtsauffassung hat der BGH in weiteren Entscheidungen bekräftigt und mit Urteil vom 6.10.2004 (VIII ZR 215/03) noch ausgeführt: „Sinn dieser Regelung ist es, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bzw. den Beginn des Mietverhältnisses zu sichern“.
Dies könne jetzt – so der BGH – nicht mehr gelten, weil Renovierungsfristen nach seiner eigenen Rechtsprechung nicht mehr starr sein dürfen, sondern flexibel ausgestattet sein müssen (Urteil v. 5.4.2006, VIII ZR 178/05). Weil der Vermieter deswegen jetzt den auf den Mieter entfallenden Kostenanteil nicht mehr verlässlich ermitteln kann, sei für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht mehr klar und verständlich, welche Belastung ggf. auf ihn zukommt. Dies stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und führe zur Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel – unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

Die Unwirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel führt nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH allerdings nicht zur Unwirksamkeit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel über die Verpflichtung des Mieters zur turnusmäßigen Durchführung von Malerarbeiten. Eine solche Klausel ist jedenfalls dann nach wie vor wirksam, wenn dem Mieter – wie bereits ausgeführt – eine renovierte Wohnung übergeben oder ein „angemessener Ausgleich“ gewährt wurde.
Da eine – jetzt unwirksame – Quotenabgeltungsklausel die Verpflichtung des Mieters zur turnusmäßigen Durchführung von Malerarbeiten lediglich ergänzt habe, könne eine Unwirksamkeit der Quotenklausel nicht auf die allgemeine Schönheitsreparaturklausel „durchschlagen“. Dies hat der BGH mit den Urteilen vom 18.6.2008 (VIII ZR 224/07) und vom 18.11.2008 (VIII ZR 73/08) entschieden.
Man darf gespannt sein, wie lange der BGH noch zu dieser Rechsprechung steht.