Presseinformation
München, 6. Februar 2012


Heizkostenabrechnung - Vermieter darf nur verbrauchte Kosten verlangen


Nach einem neuen Urteil des BGH vom 1. Februar 2012 darf der Vermieter in der jährlichen Heizkostenabrechnung von seinem Mieter nur die Kosten der tatsächlich verbrauchten Brennstoffe verlangen.
Was wie eine Selbstverständlichkeit klingt, war jedoch bislang umstritten.
Für andere Betriebskosten wie Wasser, Abwasser oder Versicherungsprämien hat der BGH nämlich in einem früheren Urteil vom 20.2.2008, (VIII ZR 49/07, WuM 2008, 223) entschieden, dass der Vermieter nicht darauf beschränkt ist, in der Abrechnung nur die tatsächlich verbrauchten Kosten anzusetzen. Hier darf der Vermieter z. B. auch die von ihm tatsächlich gezahlten Kosten ansetzen (Abflussprinzip), z. B. die Vorauszahlungen bzw. Abschlagszahlungen, die er z. B. an die Wasserversorger gezahlt hat. Diese Abschlagszahlungen können, wenn sie einen größeren Zeitraum umfassen als den Abrechnungszeitraum gegenüber dem Mieter, höher sein als die tatsächlich vom Mieter im Abrechnungszeitraum verbrauchten Kosten - was sich in der folgenden Abrechnungsperiode allerdings wieder ausgleicht.

Zur Erläuterung:
Beim Abflussprinzip (Ausgabenrechnung) sind die im Abrechnungszeitraum getätigten Zahlungen anzusetzen, unabhängig davon, ob die zugrunde liegenden Leistungen im Abrechnungszeitraum auch verbraucht bzw. in Anspruch genommen wurden. Beim Leistungsprinzip dürfen dagegen nur die Kosten angesetzt werden, die im Abrechnungszeitraum auch tatsächlich verbraucht bzw. in Anspruch genommen wurden.
Beispiel: Eine Versicherungsprämie (z.B. für die Feuerversicherung) für den Zeitraum vom 1.10. bis 30.9. des Folgejahrs ist im Voraus jeweils am 1.10. d. J. zur Zahlung fällig. Am 1.10.2010 (für 1.10.2010 bis 30.9.2011) betrug die Prämie 300,-- EUR. Ab 1.10.2011 (für 1.10.2011 bis 30.9.2012) hat sich die Prämie auf 350,-- EUR erhöht.
  • Beim Abflussprinzip kann in der Abrechnung des Kalenderjahrs 2011 die neue erhöhte, am 1.10.2011 fällige Prämie von 350,-- EUR angesetzt werden, da diese im Jahr 2011 gezahlt wurde.
  • Beim Leistungsprinzip muss differenziert werden: Für den Zeitraum 1.1.2011 bis 30.9.2011 muss noch die alte Prämie anteilig angesetzt werden. Die neue erhöhte Prämie darf anteilig nur für den Zeitraum 1.10.2011 bis 31.12.2011 angesetzt werden.

Gleiches gilt für sämtliche anderen Betriebskostenpositionen (z.B. Wasser, Abwas-ser, Kaminkehrer), bei denen sich Abrechnungs- und Verbrauchs-/Leistungszeitraum nicht decken; so z.B. auch für Zahlungen, die der Verwalter noch am Ende eines Kalenderjahrs im Voraus für das nachfolgende Kalenderjahr gezahlt hat.
Der Vermieter muss somit nicht den Gesamtverbrauch zum Jahresende ablesen oder schätzen und die Abrechnungen des Wasserversorgers auf die einzelnen Kalenderjahre aufteilen. Der damit verbundene zusätzliche Aufwand ist für den Vermieter nicht zumutbar und wird von den schutzwürdigen Interessen des Mieters auch nicht gefordert (BGH, Urteil v. 20.2.2008 a. a. O.)

Anders ist die Rechtslage nach dem neuen Urteil des BGH vom 1. Februar 2012 bei der Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten. Da nach dem Wortlaut des § 7 Abs. 2 HeizKV zu den in der Heizkostenabrechnung ansetzbaren Heizkosten nur die Kosten der verbrauchten Brennstoffe gehören, dürfen nur die im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffe abgerechnet werden ("Leistungsprinzip"); nicht aber die vom Vermieter, z. B. an das Energieversorgungsunternehmen oder den Öllieferanten gezahlten Kosten. Eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip - wie sie bei anderen Betriebskosten möglich ist - ist im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung nicht zulässig (BGH, Urteil v. 1.2.2012, VIII ZR 156/11).


Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender Haus + Grund München