Presseinformation
München, 18. September 2009


Neue Energieeinsparverordnung (EnEV) ab 1.10.2009
Was Hauseigentümer machen müssen - Was Mieter (nicht) verlangen können



Ziel der am 1.10.2009 in Kraft tretenden Neufassung der EnEV ist die Senkung des Energiebedarfs für Heizung und Warmwasser sowohl in Wohn- als auch in Nichtwohngebäuden (z. B. Geschäftshäusern) um durchschnittlich 30 %.

Neubauten

Bei Neubauten muss der gesamte Jahresprimärenergiebedarf um 30 % niedriger liegen als noch nach der derzeit geltenden EnEV 2007. Die Wärmedämmung der Gebäudehülle muss dabei um durchschnittlich 15 % effizienter sein als bisher.

Bestandsgebäude

Für Eigentümer von Bestandsgebäuden bestimmt die neue EnEV Nachrüstpflichten, die grundsätzlich sowohl für selbst genutzte als auch für vermietete Immobilien gelten.
  • Dach-/Deckendämmung
    Bis 31.12.2011 muss die oberste begehbare Geschoßdecke von beheizten Räumen (z. B. Speicherdecke) eines Hauses mit einer Wärmedämmung versehen sein ( 10 Abs. 3 EnEV).
    Der Wärmedurchgangskoeffizient darf 0,24 Watt (m².K) nicht überschreiten.
    Alternativ kann anstelle der Geschoßdecke das darüber liegende Dach entsprechend gedämmt werden.
    Nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschoßdecken (sog. "Kriechspeicher" unter Dächern mit geringer Neigung) müssen bereits seit 31.12.2008 wärmegedämmt sein.
    Ausnahme: Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen bereits am 1.2.2002 eine der Eigentümer selbst bewohnt, gilt dies nur im Falle eines Eigentümerwechsels. Dies bedeutet aber, dass nicht nur der Käufer des Anwesens, sondern auch der Erbe bzw. der Beschenkte zu einer Nachrüstung verpflichtet ist. Die Frist beträgt insofern 2 Jahre ab Eigentumsübergabe.

    Ferner besteht keine Nachrüstpflicht, soweit die für die Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können ( 10 Abs. 6 EnEV). Als angemessen wird insofern ein Zeitraum von 10 Jahren anzunehmen sein.

  • Nachtstromspeicherheizungen
    In Wohngebäuden mit mindestens 6 Wohneinheiten müssen Nachtstromspeicherheizungen, die älter als 30 Jahre sind, bis spätestens 2019 durch effizientere Geräte ersetzt werden. Eine Ausnahme gilt für Geräte, die nach 1990 eingebaut wurden. Diese müssen erst 30 Jahre nach dem Einbau ausgetauscht werden.

    Ausnahmen für die Außerbetriebsnahme von Speicherheizsystemen sind vorgesehen, wenn der Austausch auch unter Inanspruchnahme von Förderprogrammen unwirtschaftlich wäre oder das Gebäude mindestens den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1995 entspricht, d. h. entweder der Bauantrag nach dem 31.12.1994 gestellt oder das Gebäude entsprechend saniert wurde. Ferner besteht eine Ausnahme für Heizungen mit sehr niedriger Leistung wie sie z. B. in Passivhäusern eingesetzt werden. Die Leistung darf in diesem Fall nur weniger als 20 W/m² betragen.
    Für den Austausch von elektrischen Nachtspeicheröfen können Zuschüsse beantragt werden. Auskünfte erteilen die zuständigen Stellen bei den Städten und Gemeinden.

  • Mietmangel
    Bei vermieteten Wohnungen führt die Nichterfüllung der Nachrüstpflicht zu einem Mangel der Mietsache mit der Folge, dass der Mieter z. B. eine Mietminderung geltend machen kann.

  • Fassadendämmung, Erneuerung von Fenstern etc.
    Zu weiteren als den vorstehend genannten Nachrüstungen (Deckendämmung, Außerbetriebnahme von Nachtstromspeicherheizungen), ist der Eigentümer auch nach der EnEV 2009 nicht verpflichtet. Der Eigentümer ist daher grundsätzlich weder zu einer Wärmedämmung der Fassade noch zur Erneuerung von alten Fenstern verpflichtet, auch wenn dies energetisch sinnvoll wäre.

    Wurden allerdings (freiwillig) größere bauliche Maßnahmen an der Gebäudehülle durchgeführt (z. B. Dämmung der Wände oder der Austausch von Fenstern), müssen die neuen Bauteile einen 30 % besseren energetischen Wert erreichen als bisher gefordert. Alternativ kann auch dafür gesorgt werden, dass der Jahresprimärenergiebedarf des gesamten Gebäudes um 30 % sinkt. Dies setzt in der Regel neben einer energieeffizienten Gebäudehülle den Einbau einer neuen Heizungsanlage voraus

Mietrechtliche Folgen

Die energetischen Maßnahmen bewirken in der Regel eine nachhaltige Einsparung von Energie und sind vom Vermieter, da er sie nicht freiwillig, sondern aufgrund der Vorschriften der Energieeinsparverordnung durchführen muss, auch "nicht zu vertreten" (i. S. v. 559 Abs. 1 BGB). Danach ist der Vermieter berechtigt, die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Sofern die Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt werden, sind die Kosten gem. 559 Abs. 2 BGB angemessen, d. h. in der Regel nach dem Verhältnis der Wohnflächen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.


Steuerrechtliche Folgen
  • Bei vermieteten Wohnungen/Häusern kann der Vermieter die aufgewendeten Kosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd als Werbungskosten ansetzen.

  • Eigentümern von selbst genutzten Wohnungen und Häusern können für die aufgewendeten Kosten eine Steuerermäßigung nach 35 a EStG beantragen.
    Danach kann der Eigentümer - unabhängig davon, ob er zur Durchführung von energetischen Maßnahmen nach der EnEV verpflichtet ist, beim Finanzamt einen Steuerbonus für die an den Handwerksbetrieb gezahlten Kosten beantragen. Für das Steuerjahr 2008 beträgt der Bonus 20 % aus einem Höchstbetrag von 3.000; ab dem Steuerjahr 2009 hat sich der Steuerbonus verdoppelt und beträgt jetzt 20 % aus maximal 6.000, somit maximal 1.200.

    Steuerlich berücksichtigt wird nur der Aufwand für Arbeit, Fahrt- und Maschinenkosten incl. Mehrwertsteuer, nicht aber für das Material.
    Beispiel: Der Eigentümer/Vermieter lässt in seinem selbst genutzten Haus die Fenster erneuern. Die Gesamtkosten betragen 20.000. Davon entfallen 15.000 auf das Material, 5.000 auf die Arbeitszeit.

    In diesem Fall beträgt der Steuerbonus 20 % aus 5.000 = 1.000.
    Gleiches gilt für Wohnungseigentümer, wenn eine Handwerkerleistung nach dem Beschluss der Eigentümerversammlung am Gemeinschaftseigentum durchgeführt wurde und die Wohnungseigentümer mit den anteiligen Kosten belastet wurden.
    Steuerbegünstigt sind sämtliche Handwerkerleistungen, z. B. auch die Erneuerung der Heizung, Wärmedämmmaßnahmen, Maler- und Sanitärarbeiten u.ä..

    Die Gesamtbeträge sind in der Einkommensteuererklärung auf Seite 4 des Mantelbogens (Zeilen 106 ff.) einzutragen. Das Finanzamt zieht den Bonus dann direkt von der persönlichen Steuerschuld ab.
    Beträgt die Einkommensteuerschuld für den Veranlagungszeitraum 2009 z. B. 8.000, muss der Steuerpflichtige (im Beispielsfall) somit nur noch 7.000 zahlen.

    Zu beachten ist, dass der Rechnungsbetrag auf das Konto des Handwerkers überwiesen oder von diesem aufgrund einer Einzugsermächtigung eingezogen werden muss, da eine Barzahlung vom Finanzamt steuerlich nicht anerkannt wird.
    Vor Auftragsvergabe sollte der Handwerker daher zusichern, dass er die Arbeits- und Materialkosten auf seiner Rechnung getrennt ausweist und mit einer Überweisung bzw. einem Einzug des Rechnungsbetrages einverstanden ist.
Ausführende Fachbetriebe müssen nach Abschluss der Arbeiten eine schriftliche Unternehmererklärung an den Gebäudeeigentümer abgeben, wonach sie die neue EnEV bei der Sanierung eingehalten haben. Ein Fachbetrieb, der die Erklärung nicht oder falsch abgibt, begeht eine Ordnungswidrigkeit und muss mit einer Geldbuße von bis zu 15.000,-- rechnen.


Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender Haus + Grund München