Presseinformation
München, 22. April 2013


Mieterhöhung ohne Mietspiegel – Boom bei Indexmieten

Bei Abschluss eines Mietvertrages können Mieter und Vermieter vereinbaren, dass sich die Entwicklung der Miete nicht nach dem örtlichen Mietspiegel, sondern nach dem amtlichen Verbraucherpreisindex richtet (sog. Indexmiete, § 557 b BGB, § 4 Abs. 1 des Formularmietvertrages für Mietverhältnisse über Wohnraum des Haus- und Grundbesitzervereins München). Wurde eine solche Indexmiete vereinbart, muss der Vermieter bei einer Mieterhöhung keine Berechnung nach dem Mietspiegel durchführen, sondern kann sich auf die vom Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung monatlich herausgegebenen Indexzahlen berufen (Musterschreiben Nr. 17 a des Haus- und Grundbesitzervereins München).
 
Inzwischen wird bei ca. 2/3 aller Neuverträge eine solche Indexierung der Miete vereinbart.
Der Grund: Wird bei Abschluss eines Mietvertrages über eine Wohnung in München keine Indexmiete vereinbart, muss jede Mieterhöhung mit dem Münchner Mietspiegel berechnet und begründet werden. Danach beträgt die Durchschnittsmiete in München € 10,13/m². Tatsächlich liegt die Durchschnittsmiete in München bei € 13,60/m², d. h. um mehr als 30 % über den Werten des Münchner Mietspiegels.
 
10 Jahre keine Mieterhöhung
 
Dies hat zur Folge, dass der Vermieter nach Abschluss eines Mietvertrages über einen sehr langen Zeitraum, häufig 10 Jahre und länger, keine Mieterhöhung realisieren kann. Für den Vermieter bedeutet dies, dass sich die reale Miete aufgrund der Inflationsrate Jahr für Jahr reduziert.
Ein Beispiel aus der täglichen Praxis – stellvertretend für zahllose ähnlich gelagerte Fälle – macht dies deutlich:
Im Mai 2002, d. h. vor mehr als 10 Jahren, hatte ein Vermieter eine Eigentumswohnung in der Nymphenburger Straße, 80 m², Baujahr 1972 erworben und diese zu einer  Nettokaltmiete von € 920,--   vermietet.   Dies entspricht   einer m²-Miete von € 11,50. Als ortsübliche Miete wurde im Jahre 2002 von dem von der Landeshauptstadt München herausgegebenen Bericht zur Wohnungssituation in München eine Miete von € 12,--/m² ausgewiesen. Die damals im Jahre 2002 vereinbarte Miete lag somit unter der ortsüblichen Neuvermietungsmiete. Dennoch konnte der Vermieter in den letzten 10 Jahren keine Mieterhöhung durchsetzen. Bei 3 erfolglosen Versuchen in den Jahren 2005, 2008 und 2011 scheiterte er jedes Mal mit der Begründung, die vom Mieter gezahlte Miete läge bereits jetzt über dem Mietspiegel. In der Tat weist selbst der neueste Münchner Mietspiegel 2013 für diese
 
Wohnung eine Miete in Höhe von lediglich € 10,25/m² aus. Eine Mieterhöhung ist daher bis auf Weiteres nicht durchsetzbar.
Hätte dieser Vermieter im Jahre 2002 eine Indexmiete vereinbart, hätte er die Miete jährlich anpassen und in den letzten 10 Jahren um insgesamt immerhin 21 % (Indexerhöhung seit 2002) erhöhen können.
 
Mietspiegel gilt nicht für Neuabschlüsse
 
Eine vergleichbare Situation ergibt sich für jeden, der aktuell einen neuen Mietvertrag abschließt.
 
Beispiel: Der derzeit geltende Mietspiegel 2013 weist für eine durchschnittlich ausgestattete 80 m² große Wohnung in mittlerer Lage (Baujahr 1968) eine durchschnittliche monatliche Nettomiete von € 9,51/m² aus. Die tatsächliche ortsübliche Miete bei Wiedervermietungen beträgt nach dem Wohnungsmarktbarometer 2012 der Stadt München € 12,50/m². Sie liegt damit um 31,5 % über dem Mietspiegel. Die Vereinbarung einer Miete in dieser Höhe ist nicht nur – wie das Wohnungsmarktbarometer der Stadt zeigt – üblich, sondern auch ohne weiteres zulässig, da der Mietspiegel nur bei Mieterhöhungen, nicht aber beim Neuabschluss eines Mietvertrages verbindlich ist.
 
Vermietet der Vermieter diese Wohnung zu dieser derzeit ortsüblichen Miete von € 12,50/m² - ohne eine Indexierung der Miete zu vereinbaren – und will er nach Jahren eine Mieterhöhung geltend machen, wird er an dem dann verbindlichen Mietspiegel scheitern, da nicht zu erwarten ist, dass künftige Mietspiegel eine Erhöhung in einer dem Markt entsprechenden Höhe ausweisen werden.
Mit Vereinbarung einer Indexmiete koppelt sich der Vermieter dagegen vom Mietspiegel ab und kann die Miete ggf. jährlich entsprechend dem gestiegenen Lebenshaltungskostenindex anpassen.
Beispiel: Weisen die Indexzahlen des Statistischen Landesamtes z. B. nach 3 Jahren eine Erhöhung um 6,5 % aus, kann der Vermieter die Miete der o. g. Wohnung von € 12,50/m² um diese 6,5 % auf € 13,31/m² erhöhen, ohne dass es darauf ankäme, was im Mietspiegel steht.
Wurde dagegen keine Indexvereinbarung getroffen, kann nach 3 Jahren selbst dann keine Mieterhöhung durchgeführt werden, wenn der Mietspiegel in 3 Jahren eine Erhöhung weit über dem Index, z. B. von 15 % ausweisen sollte, weil der Mietspiegelwert auch dann erst € 10,94/m² (€ 9,51/m² + 15 %) betragen würde.
 
Risiken der Indexmiete
 
Zu beachten ist, dass bei einer Indexmiete zusätzlich zu den jährlich zulässigen Mieterhöhungen nach dem Verbraucherpreisindex eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559 BGB (Erhöhung der Jahresmiete um 11 % der Modernisierungskosten) nicht zulässig ist, wenn der Vermieter die Maßnahmen (z. B. Wärmedämmung, neue Heizungsanlage) freiwillig durchgeführt hat. Sollte der Vermieter dagegen vom Gesetzgeber künftig zur Durchführung von bestimmten Maßnahmen, z. B. aufgrund einer Verschärfung der Energieeinsparverordnung (EnEV) gezwungen werden, kann er diese Kosten neben den Indexerhöhungen weiterhin auf die Mieter umlegen, da der Vermieter die Maßnahmen dann „nicht zu vertreten“ hat i. S. v.  § 557 b Abs. 2 S. 2 BGB.
Ein – theoretisches – Risiko der Indexmiete besteht darin, dass der Verbraucherpreisindex auch fallen kann. Dies war allerdings in den letzten Jahrzehnten – auf das jeweilige Kalenderjahr bezogen – noch nie der Fall. Auch künftig wird der Verbraucherpreisindex aller Voraussicht nach eher noch stärker ansteigen als in der Vergangenheit, nachdem in die Berechnung des Index u. a. auch die – in Zukunft wohl kräftig steigenden – Energiepreise einfließen.
 
Indexmiete verhindert Streitigkeiten
 
Eine Mieterhöhung nach dem Lebenshaltungskostenindex ist nicht nur erheblich einfacher und unkomplizierter durchzuführen als eine Mieterhöhung nach dem Mietspiegel; sie ist nach unseren Erfahrungen auch weit weniger streitanfällig. Während bei Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel über zahlreiche Details, insbesondere über Zu- und Abschläge diskutiert und gestritten wird, bieten die amtlichen Indexzahlen kaum Streitpotential. Dementsprechend ist das AG München nach Aussage von Mietrichtern praktisch nie mit Indexmieterhöhungen befasst, während Streitigkeiten um Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel zur Tagesordnung gehören.
 
 
Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender HAUS + GRUND MÜNCHEN