Presseinformation
München, 11. Juli 2011


Bundesgerichtshof (BGH) rügt Landgericht München I
Überzogene Anforderungen an Eigenbedarfskündigung


Kündigt der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs für sich oder Angehörige, muss er bereits im Kündigungsschreiben die Gründe für die Inanspruchnahme der vermieteten Wohnräume darlegen. Dieser Begründungszwang ist durch das Interesse des Mieters gerechtfertigt, zum frühest möglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu bekommen und die Erfolgsaussichten eines Vorgehens gegen die Kündigung abschätzen zu können (so bereits BVerfG, Beschluss v. 8.4.1994, 1 BvR 2149/03, ZMR 1994, 252). Die bloße Wiedergabe des Gesetzestextes (z. B. "Hiermit kündige ich wegen Eigenbedarfs, weil meine Tochter die Wohnung benötigt") genügt diesen Anforderungen an die Begründungspflicht daher nicht.
Andererseits dürfen die Anforderungen an den Inhalt des Kündigungsschreibens von den Gerichten nicht überspannt werden. Dies wäre nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts mit der Eigentumsgarantie des Artikels 14 GG nicht vereinbar.
Weigert sich der Mieter, die Wohnung zu räumen, muss der Vermieter zur Durchsetzung seines Anspruchs den Rechtsweg beschreiten und beim örtlich zuständigen Mietgericht Räumungsklage einreichen. In diesem Verfahren wird vom Mietgericht die Wirksamkeit der Kündigung geprüft.
Dabei scheitert erfahrungsgemäß die Mehrzahl der Kündigungen nicht deshalb, weil der Eigenbedarf nicht gegeben ist, sondern weil die Kündigung nach Auffassung des Gerichts nicht ausreichend begründet worden ist - so auch in dem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall:

Mit Schreiben vom 29.4.2008 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis über eine 1-Zimmer-Wohnung in München wegen Eigenbedarfs für seine Tochter zum 31.1.2009. In dem Kündigungsschreiben war ausgeführt, dass die Tochter nach Beendigung eines Auslandsstudienjahres in Neuseeland ihr Studium in München fortsetzt und einen eigenen Hausstand begründen wolle. In ihr ehemaliges Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung könne sie nicht zurück, weil dies inzwischen von ihrer Schwester genutzt werde.
Nachdem die Mieterin trotz der Kündigung die Wohnung nicht geräumt hatte, reichte der Vermieter Räumungsklage ein, der vom Amtsgericht München auch stattgegeben wurde. Auf die Berufung der Mieterin hin hat jedoch das Landgericht München I die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Kündigung sei schon aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die Gründe für die Kündigung nicht ausreichend dargestellt hätte (LG München I, Urteil v. 20.10.2010, 14 S 15600/09).

Zu Unrecht - wie der BGH jetzt auf Revision von Rechtsanwalt Georg Hopfensperger, Mitarbeiter in der Rechtsabteilung von Haus + Grund München entschieden hat. Dem gesetzlichen Begründungserfordernis ( 573 Abs. 3 BGB) ist nämlich Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Dabei ist es grundsätzlich ausreichend, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegt, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Dies war bei der vorliegenden Kündigung der Fall. Die derzeitigen Wohnverhältnisse der begünstigen Person müssen in diesem Fall nicht geschildert werden. Ferner müssen Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder ihm sonst bekannt sind, im Kündigungsschreiben nicht wiederholt werden (BGH, Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 317/10).
Fazit: Aufgrund der hohen - und von den Miegerichten nicht selten überzogenen - Anforderungen an das Kündigungsschreiben, sollte eine Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich erst nach rechtlicher Beratung erfolgen. Letztlich sollten sich Vermieter in begründeten Fällen auch nicht scheuen, Entscheidungen der Mietgerichte durch die höheren Instanzen überprüfen zu lassen.


Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender Haus + Grund München