Presseinformation
München, 15. Januar 2009


Vermieterfreundliches BGH-Urteil zur Renovierungspflicht des Mieters
Kehrtwende in der Rechtsprechung?


Eine auf den ersten Blick vermieterfreundliche Entscheidung hat der BGH in seinem neuen Urteil vom 14.1.2009 getroffen. Danach kann der Mieter durch eine Vereinbarung im Übergabeprotokoll, das in der Regel bei Übergabe der Wohnung an den Mieter angefertigt wird, zur Renovierung der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet werden - unabhängig davon, ob eine vertragliche Schönheitsreparaturklausel wirksam ist oder die vereinbarten Renovierungsfristen abgelaufen sind.

Bisher hatte der BGH in zahlreichen Urteilen entschieden, dass sog. Endrenovierungsklauseln, wonach der Mieter die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses in renoviertem Zustand zurückgeben muss, unwirksam sind. Eine solche Klausel "zerstört" sogar eine an sich wirksame Formularklausel über die Verpflichtung des Mieters zu turnusmäßigen Malerarbeiten nach einem (flexiblen) Fristenplan, wenn sie neben dieser Klausel zusätzlich als Individualvereinbarung in den Mietvertrag aufgenommen wird. Dadurch werde der Mieter wegen des sog. Summierungseffektes unangemessen benachteiligt (so BGH, Urteil v. 5.4.2006 VIII ZR 163/05, WuM 2006, 306).

Ferner hat der BGH in diesem Urteil ausgeführt, dass die Unwirksamkeit einer Klausel (z. B. wegen eines starren Fristenplans) nicht dadurch geheilt werden kann, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem Abnahmeprotokoll die Durchführung bestimmter Schönheitsreparaturen vereinbart wird. Bei einer solchen Vereinbarung handelt es sich nämlich weder um ein konstitutives Schuldanerkenntnis noch um eine irgendwie konkretisierende Vereinbarung, die zur Heilung einer unwirksamen Vertragsklausel führt. Ebenso ist die Annahme einer Bestätigung ( 141 BGB) ausgeschlossen, da eine solche Bestätigung einen Bestätigungswillen und damit das Bewusstsein von der Unverbindlichkeit des früheren Geschäfts voraussetzt.

Kehrtwende in der Rechsprechung?

Umso überraschender ist das neue BGH-Urteil vom 14.1.2009. Dieser Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Parteien schlossen am 12.2.2000 einen Wohnungsmietvertrag. Dieser enthielt eine Schönheitsreparaturklausel, die wegen starren Renovierungsfristen unwirksam ist mit der Folge, dass der Mieter grundsätzlich nicht zur Durchführung irgendwelcher Malerarbeiten verpflichtet gewesen wäre. Knapp 4 Wochen später, am 6.3.2000 unterschrieb der Mieter anlässlich der Übergabe der Wohnung ein Wohnungsübergabeprotokoll mit folgendem Passus: "Herr X übernimmt vom Vormieter Y die Wohnung in renoviertem Zustand. Er verpflichtet sich, dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls in renoviertem Zustand zu übergeben."

Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Vermieter vom Mieter Schadenersatz wegen nicht durchgeführter Renovierungsarbeiten. Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters ab. Das Landgericht hat die dagegen eingelegte Berufung des Vermieters zurückgewiesen. Die Revision des Vermieters zum BGH hatte dagegen Erfolg. Sie führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung des Verfahrens an das Berufungsgericht.

Entgegen seiner bisherigen Rechtsprechung vertritt der BGH in diesem neuen Urteil die Auffassung, dass eine solche Abrede im Übergabeprotokoll - sofern sie individuell vereinbart wurde - rechtlich unbedenklich ist und auch nicht durch die - unwirksame - Formularklausel "zerstört" wird. Soweit nämlich wegen dem Zusammentreffen einer Individualvereinbarung und einer Formularklausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliegt, führt dies nur zur Unwirksamkeit der Formularklausel. Die Individualvereinbarung im Übergabeprotokoll unterliegt dagegen nicht der Inhaltskontrolle nach 307 BGB. Ebenso wenig kann eine Nichtigkeit der Individualvereinbarung gem. 139 BGB, wonach bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel das ganze Rechtsgeschäft als nichtig anzusehen ist, angenommen werden, wenn die Individualvereinbarung - wie im hier zu entscheidenden Fall - nachträglich getroffen wurde und es somit an der erforderlichen Einheitlichkeit des Rechtsgeschäfts fehlt. Durch das Protokoll der Wohnungsübergabe haben die Parteien vielmehr dem bestehenden Mietvertrag noch eine weitere Abrede hinzugefügt, ohne den sonstigen Bestand an Rechten und Pflichten zu verändern.

Nur Individualvereinbarung gilt

Die Vereinbarung im Übergabeprotokoll ist nur wirksam, wenn sie individuell getroffen, d. h. mit dem Mieter ausgehandelt wurde. Unwirksam ist eine solche Vereinbarung nach wie vor, wenn sie formularvertraglich, z. B. in vorgedruckter Form erfolgt oder für eine mehrfache Verwendung vorgesehen ist.

Genau dies wird für die Praxis der "Knackpunkt" bei der Umsetzung des Urteils sein. Während nach ständiger Rechtsprechung des BGH bei hand- oder Computer/ maschinenschriftlichen Zusätzen keine Geschäftsbedingungen, sondern Individualvereinbarungen vorliegen, "gibt es" erfahrungsgemäß bei zahlreichen Mietgerichten keine Individualvereinbarung. Sie unterstellen jeder vom Vermieter im Prozess vorgelegten Vereinbarung eine Formularmäßigkeit. Zu erwarten ist daher, dass Mietgerichte auf diesem Weg das im Grunde vermieterfreundliche Urteil aushebeln werden (BGH, Urteil v. 14.1.2009, VIII ZR 71/08).


Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender Haus + Grund München