Presseinformation
München, 22.1.2009


Betriebskostenabrechnung - Vermieter muss für Verzögerungen der Post einstehen


Der Vermieter muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes eine Abrechnung über die von ihm geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen mitteilen. Nach Ablauf der Frist kann der Mieter die Zahlung von Nachforderungen des Vermieters, die sich aus der Abrechnung ergeben (z. B. wenn die Vorauszahlungen nicht kostendeckend waren) verweigern (Ausschlussfrist, 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn die verzögerte Zustellung vom Vermieter nicht zu vertreten war.
Beispiel: Die Betriebskostenabrechnung über die im Kalenderjahr 2007 geleisteten Vorauszahlungen musste dem Mieter spätestens am 31.12.2008 zugehen.

Nach einem neuen Urteil des BGH vom 21.1.2009 genügt die lediglich rechtzeitige Absendung der Abrechnung an den Mieter nicht.
Die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang beim Mieter trägt der Vermieter. Dabei begründet die rechtzeitige Aufgabe eines Briefes bei der Post keinen Anscheinsbeweis dafür, dass der Brief dem Mieter auch rechtzeitig, d. h. innerhalb der Abrechnungsfrist zugegangen ist.
Bei Versendung der Abrechnung durch die Post ist diese als Erfüllungsgehilfe des Vermieters anzusehen, dessen evtl. Fehlverhalten sich der Vermieter (gem. 278 BGB) zurechnen lassen muss. Nur wenn die Post an der verzögerten Zustellung oder an dem Verlust der Postsendung kein Verschulden trifft (z. B. bei einem Poststreik), hat auch der Vermieter die verzögerte Zustellung nicht zu vertreten (BGH, Urteil v. 21.1.2009, VIII ZR 107/08).
Eine Betriebskostenabrechnung, die erst kurz vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist erstellt werden konnte, sollte dem Mieter durch Boten, der den Inhalt des Schriftstücks kennen muss, zugestellt werden. Im Streitfalle ist der Bote Zeuge dafür, wann er die Abrechnung dem Mieter übergeben oder in dessen Briefkasten eingeworfen hat.

Bote kann jede (möglichst volljährige) Person sein, die nicht Vertragspartner ist.
Bei Zustellung durch einen Boten trägt das Original des Schreibens über der Anschrift des Empfängers den Vermerk: "zugestellt durch Boten". Auf der Durchschrift bestätigt der Bote durch seine Unterschrift, dass er das Original dieses Schriftstücks durchgelesen und am (Datum) um (Uhrzeit) in den Briefkasten der Wohnung (Adresse) eingeworfen hat.


Rechtanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender Haus + Grund München