Presseinformation
München, 23. Oktober 2009


Unpünktliche Mietzahlung - Mieter haftet nicht für Sozialamt


Laufend unpünktliche Mietzahlungen können den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Voraussetzung ist eine entsprechende Abmahnung des Mieters ( 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB).
Hat der Vermieter den Mieter wegen mehrfacher (i. d. R. 5- bis 6-maliger) unpünktlicher Mietzahlung bereits abgemahnt, kann für eine fristlose Kündigung schon eine weitere unpünktliche Mietzahlung nach Abmahnung ausreichend sein, da der Mieter mit der Fortsetzung seiner unpünktlichen Zahlungsweise nach Abmahnung zu erkennen gibt, dass er nicht bereit ist, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen und das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen (so bereits BGH, Urteil v. 11.1.2006, VIII ZR 364/04, WuM 2006, 193).

Im Einzelfall sind jedoch die gesamten Umstände des konkreten Mietverhältnisses zu würdigen, so dass sich eine "Unzumutbarkeit" der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter (i. S. d. 543 Abs. 1 BGB) nicht allein aus einer bestimmten Anzahl von Verspätungen ergibt; u. a. kann es auch darauf ankommen, ob und wie lange das Mietverhältnis schon störungsfrei besteht (BGH v. 11.1.2006, a. a. O.).

Dementsprechend hat der BGH in einem neuen Urteil entschieden, dass bei Mietern, die staatliche Sozialleistungen beziehen, nicht isoliert auf die unpünktlichen Zahlungen abgestellt werden darf. Beruhen Zahlungsverzögerungen von jeweils nur wenigen Tagen darauf, dass das Jobcenter nicht zu einer früheren Zahlungsanweisung bereit ist, besteht kein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.

Insofern müssen sich Mieter im Rahmen der Interessenabwägung (nach 543 Abs. 1 BGB) auch nicht ein etwaiges Verschulden des Jobcenters zurechnen lassen. Dieses handelt bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe ( 278 BGB) des Mieters, sondern nimmt die ihm obliegenden hoheitlichen Aufgaben der Daseinsvorsorge wahr. Der Mieter schaltet die Behörde nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtung aus dem Mietverhältnis ein; vielmehr wendet er sich an die staatliche Stelle, um den eigenen Lebensunterhalt sicher zu stellen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob das Jobcenter anschließend die Kosten der Unterkunft an den Hilfebedürftigen selbst zahlt oder direkt an den Vermieter überweist (BGH, Urteil v. 21.10.2009, VIII ZR 64/09).


Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender Haus + Grund München