Presseinformation
München, 9. Februar 2010


Schönheitsreparaturklausel - Keine Parkettversiegelung, kein Außenanstrich


Der Mieter kann auch durch Formularmietvertrag zur turnusmäßigen Durchführung von bestimmten Malerarbeiten, z. B. nach einem Fristenplan verpflichtet werden. Der Umfang dieser Arbeiten ist allerdings begrenzt durch den Begriff der sog. Schönheitsreparaturen. Dieser ist in 28 Abs. 4 S 3 II. BV definiert. Danach umfassen die Schönheitsreparaturen "das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen". Diese Vorschrift wurde seinerzeit für die Berechnung der Kostenmiete im sozialen Wohnungsbau geschaffen; gilt hinsichtlich ihrer Begriffsbestimmung nach ständiger Rechtsprechung aber auch für alle frei finanzierten Wohnungen.

Eine Klausel, die den Mieter zu Arbeiten verpflichtet, die nicht mehr unter dem Begriff der Schönheitsreparatur fallen, ist insgesamt unwirksam. Dies gilt nach einem neuen Urteil des BGH namentlich für das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden sowie für Außenanstriche von Türen und Fenstern. Einer Klausel, die den Mieter pauschal zum Streichen von Türen und Fenstern verpflichtet, kann nach Auffassung des BGH nicht entnommen werden, dass z. B. das Streichen der Wohnungseingangstüre und der Fenster von außen ausgeklammert ist. Dies hat zur Folge, dass die Klausel insgesamt unwirksam ist. Begründet wird dies vom BGH damit, dass es sich bei der Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen um eine einheitliche Rechtspflicht handelt und daher im Falle der Unwirksamkeit von einzelnen Bestandteilen grundsätzlich die gesamte Klausel unwirksam ist.
Dies hat zur Folge, dass der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen mehr durchführen muss; auch nicht Malerarbeiten, z. B. an den Innenseiten von Türen und Fenstern oder an Wänden und Decken.

Es ist daher unbedingt darauf zu achten, dass die Klausel ausdrücklich nur die Verpflichtung zum Streichen der Innenseiten von Türen und Fenstern und auch im Übrigen nur Arbeiten enthält, die unter den Begriff der Schönheitsreparaturen subsumiert werden können.

Bei Geschäftsräumen umfassen die Schönheitsreparaturen - abweichend vom Wortlaut der II. BV - nach Auffassung des BGH jedenfalls auch die Grundreinigung von Teppichböden, da der Verschönerung der Oberfläche eines Bodens durch Streichen bei einem Teppichboden dessen gründliche Reinigung (z. B. durch Shampoonieren) entspricht (BGH, Urteile v. 13.1.2010, VIII ZR 48/09, und 8.10.2008, XII ZR 15/07, WuM 2009, 225).


Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender Haus + Grund München