Presseinformation
München, 28. April 2010


Neues Mietrecht - Was bringt es Münchens Vermietern?


Der Passus im Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung, wonach die Kündigungsfristen für Wohnungen künftig einheitlich für Vermieter und Mieter sein sollen, lässt Mieterorganisationen befürchten, dass die gesetzliche Frist für die ordentliche Kündigung durch den Vermieter (derzeit 3-9 Monate) generell auf die für Mieter geltende Frist von 3 Monaten verkürzt wird.
"Vereinheitlichen" kann aber auch bedeuten, dass die Kündigungsfristen für Mieter auf die für Vermieter geltenden längeren Fristen (bis 9 Monate) verlängert werden - wie es vor der Mietrechtsreform im Jahre 2001 bereits der Fall war.

Unabhängig davon ist der Streit um eine Änderung der Kündigungsfristen von eher akademischer Natur. Praktische Auswirkungen wird eine Änderung - in welcher Form auch immer - jedenfalls für München kaum haben.

In München werden jährlich ca. 50.000 Wohnungsmietverhältnisse beendet. Mehr als 95 % aller Kündigungen erfolgen von Seiten des Mieters. Von den verbleibenden ca. 2.000 Kündigungen, die in München jährlich von Vermietern ausgesprochen werden, erfolgen wiederum mehr als außerordentlich und fristlos, z. B. wegen Zahlungsverzugs, laufend unpünktlicher Mietzahlung, Störung des Hausfriedens durch andauernden Lärm etc. Auch auf diese Kündigungen hätte eine Änderung der Fristen keinen Einfluss.

Nur bei den verbleibenden ca. 500 Kündigungen jährlich, die von Vermietern ordentlich, d. h. unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen ausgesprochen werden, kann die Diskussion um die Länge der Kündigungsfristen überhaupt eine Rolle spielen. Aber auch bei diesen Kündigungen, die nach den gesetzlichen Bestimmungen praktisch nur noch wegen Eigenbedarfs erfolgen können, einigen sich die Parteien i. d. R. über den Auszugszeitpunkt unabhängig von der gesetzlichen Kündigungsfrist. In den wenigen Fällen, in denen eine solche Einigung scheitert, kann sich der Mieter auf die sog. Härteklausel des Mietrechts berufen und einen Auszug verweigern, so lange er trotz ernsthafter Bemühungen keine neue Wohnung gefunden hat.
Die Änderung der Kündigungsfristen hätte daher jedenfalls für München weit weniger praktische Relevanz als allgemein angenommen wird.

Sinnvoll wäre allerdings eine Verkürzung der Verfahrensdauer, wenn es darum geht, berechtigte und von den Mietgerichten bestätigte Kündigungen, z. B. wegen Nichtzahlung der Miete, zeitnah durchzusetzen. Ein Zeitraum von bis zu 2 Jahren zwischen Kündigung und Räumung der Wohnung, in dem der Mieter keine Miete zahlt und eine Neuvermietung blockiert, belastet Münchens Vermieter mehr als die derzeit asymmetrischen Kündigungsfristen.
Die dadurch entstandenen Mietrückstände belaufen sich im Raum München auf über 30 Millionen Euro.
Die gesetzliche Möglichkeit eines schnellen Räumungsverfahrens, z. B. durch einstweilige Verfügung auf Räumung - selbstverständlich nur bei unstreitigem Sachverhalt - wäre für Investoren wegen der Verringerung des Mietausfallrisikos ein wesentlich größerer Anreiz zur Schaffung von Mietwohnungen als die derzeit diskutierte Änderung der Kündigungsfristen.


Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender Haus + Grund München