Presseinformation
München, 3. Mai 2011


Der Münchner Mietspiegel 2011
Die Neuauflage eines statistischen Kunstwerkes


"Traue nur der Statistik, die du selbst gefälscht hast". Dieser bekannte Spruch wird häufig zitiert. Von "Fälschung" sollte allerdings erst dann gesprochen werden, nachdem eine solche auch bewiesen ist. Reden wir daher zunächst von Widersprüchen. Davon enthält der jetzt veröffentlichte Mietspiegel 2011 jede Menge.

Sinkende Mieten seit 2009?

Laut Mietspiegel 2011 sind die Mieten in München in den letzten 4 Jahren (2007-2011) um lediglich 5,2 % gestiegen. Im Vergleich zu 2009 sollen die Mieten sogar um 1,1 % gesunken sein. Betrug die Durchschnittsmiete lt. Mietspiegel 2009 noch Euro 9,89, liegt sie 2011 bei nur noch Euro 9,79.

Städtischer Wohnungsmarktbericht contra Mietspiegel

Diese Werte stehen im Widerspruch nicht nur zu den mehr als 5.000 Vergleichsmieten von Haus + Grund München; sie stehen auch im Widerspruch zu den eigenen Zahlen der Stadt München, die sie in dem vom Referat für Stadtplanung und Bauordnung herausgegebenen Bericht zur Wohnungssituation in München regelmäßig veröffentlicht. Die erhebliche Differenz der Mietwerte zwischen Mietspiegel und Wohnungsmarktbericht wird damit begründet, dass der Wohnungsmarktbericht nur Wiedervermietungsmieten enthält, d. h. nur Mieten, die in den letzten 4 Jahren - i. d. R. nach einem Mieterwechsel - neu vereinbart wurden. In einen Mietspiegel muss dagegen ein "Mix" aus Wiedervermietungsmieten und Bestandsmieten, d. h. aus Mieten, die in den letzten 4 Jahren nicht neu vereinbart, sondern lediglich verändert wurden, einfließen. Beim Mietspiegel 2011 beträgt das Verhältnis Wiedervermietungsmieten/Bestandsmieten lt. Mietspiegelersteller 60,6 %/39,4 %.
Die erhebliche Differenz von bis zu Euro 2,--/m² zwischen Mietspiegel und Wohnungsmarktbericht lässt sich damit aber nicht begründen.

Im Mietspiegel 2007 waren die Werte von Mietspiegel und Wohnungsmarktbericht noch nahezu deckungsgleich. Die Differenz zwischen der tatsächlichen (realen) Durchschnittsmiete (Mix aus 60,6 % Wiedervermietungsmieten gem. Wohnungsmarktbericht und 39,4 % Bestandsmieten) und der im Mietspiegel ausgewiesenen Miete lag bei nur Euro 0,19/m² = 2 %. Beim Mietspiegel 2009 erhöhte sich die Differenz bereits auf Euro 0,67/m² = 6 %.
Beim Mietspiegel 2011 beträgt die Differenz Euro 1,79/m² = 16 % (Tabelle 1).

Tabelle 1
Durchschnittliche Nettomiete in München


real (*) Lt. Mietspiegel Abweichung
(gerundet)
2007 9,52 9,31 - 2%
2009 10,56 9,89 - 6 %
2011 11,58 9,79 -16 %

(*) lt. städtischen Bericht zur Wohnungssituation in München
(60,6 % Wiedervermietungsmieten 2007, 2009) zuzüglich 39,4 % Bestandsmieten

150.000 Wohnungen für Euro 6,50/m²?

Die Wiedervermietungsmiete in München liegt bei Euro 11,93/m² (Tabelle 2);
lt. immowelt.de beträgt sie sogar Euro 12,50/m², lt. immoscout Euro 12,64/m², lt. IVD Euro 13,06/m².
Geht man zugunsten der Mietspiegelersteller von einer Wiedervermietungsmiete in Höhe von "nur" Euro 11,93/m² aus, die mit 60,6 % in den Mietspiegel 2011 eingeflossen ist, dann dürften die (in den letzten 4 Jahren erhöhten) Bestandsmieten (Anteil: 39,4 %) rechnerisch lediglich Euro 6,50/m² betragen, damit die Durchschnittsmiete des Mietspiegels 2011 i. H. v. Euro 9,79/m² zustande kommt.
Anders ausgedrückt: Die Durchschnittsmiete der ca. 150.000 Wohnungen in München, deren Mieten in den letzten 4 Jahren erhöht worden ist, würde - nach der Erhöhung!! - Euro 6,50/m² betragen. Die Mieten der übrigen ca. 70.000 Wohnungen, bei denen eine Mieterhöhung schon länger als 4 Jahre zurück liegt, (nicht mietspiegelrelevant) würden dementsprechend noch niedriger sein.
Glückliche Münchner Mieter könnte man sagen - wenn dem tatsächlich so wäre!

Wiedervermietungsmieten + Bestandsmieten = Miete lt. Mietspiegel 2011
( 11,93 x 60,6 %) + ( 6.50 x 39,4 %) = 9,79


220.000 Mietreduzierungen durch Münchens Vermieter?

Der Mietspiegel 2011 weist gegenüber dem Mietspiegel 2009 um 1,1 % niedrigere Mieten aus. Begründet wird dies damit, dass der Mietspiegel 2007 im Jahre 2009 nicht aufgrund einer Datenerhebung, sondern nach dem Allgemeinen Lebenshaltungskostenindex fortgeschrieben worden ist. Die sich daraus ergebende Steigerung von 6,3 % sei lt. Mietspiegelersteller "viel zu hoch" ausgefallen. Die tatsächliche Mietsteigerung wäre weit darunter gelegen, so dass der Mietspiegel 2011 dies nun durch sinkende Mieten kompensieren müsste.

Auch diese Begründung steht in Widerspruch nicht nur zu den hauseigenen Zahlen, sondern auch zum städtischen Wohnungsmarktbericht 2010.
Danach sind die Wiedervermietungsmieten von Euro 9,70 (2007) auf Euro 10,83 (2009), somit um 11,7 % gestiegen (Tabelle 2).

Tabelle 2
Entwicklung der Wohnungsmieten in München 2007 - 2011

3-Zi-Wohnung, 70 qm
mittlerer Wohnwert
2007 2009 Veränderung
real
Veränderung
lt. Mietspiegel 2009
Wiedervermietungsmieten
Bestandsmieten
Durchschnitt (60,6 % Wiedervermietungsmieten,
39,4 % Bestandsmieten)
9,70
9,25
9,52
10,83
10,16
10,56
+ 11,7 %
+ 9,8 %
+ 11,0 %


+ 6,3 %

Quelle: Bericht zur Wohnungssituation in München; Ausgabe 2010
Referat für Stadtplanung und Bauordnung
(Wiedervermietungsmieten)

2009 2011 Veränderung
real
Veränderung
lt. Mietspiegel 2011
Wiedervermietungsmieten
Bestandsmieten
Durchschnitt (60,6 % Wiedervermietungsmieten,
39,4 % Bestandsmieten)
10,83
10,16
10,56
11,93
11,06
11,58
+ 10,2 %
+ 8,9 %
+ 9,7 %

Veränderung
2007 → 2011
real:

9,52 → 11,58
= + 21,6 %


- 1,1 %

Veränderung
2007 → 2011 lt.
Mietspiegel 2011:

9,31 → 9,79
= + 5,2 %


Diese Wiedervermietungsmieten sind lt. Mietspiegelersteller mit 60,6 % (Mietspiegel 2007: 53,5 %) in die Mietspiegelwerte eingeflossen.
Wenn nun die tatsächliche Steigerung zwischen 2007 und 2009 - wie behauptet wird - "weit unter 6,3 %" gelegen hätte, dann müssten die in den Mietspiegel ebenfalls eingeflossenen Bestandsmieten (Anteil: 39,4 %) gesunken sein. Nur so könnten sie die Steigerung bei den Wiedervermietungsmieten von 11,7 % auf insgesamt unter 6,3 % "drücken". Anders ausgedrückt: Bei den ca. 220.000 Mietverhältnissen in München, die in den letzten 4 Jahren nicht neu abgeschlossen wurden (39,4 % von ca. 550.000 Mietwohnungen), müssten die Mieten von den Vermietern im Durchschnitt nicht erhöht, sondern reduziert worden sein: Für Münchner Verhältnisse ein sicher erläuterungsbedürftiges Ergebnis!

Beweismittel darf nicht fehlerhaft sein

Wer nun kritisch hinterfrägt, ob es tatsächlich sein kann, dass die Mieten in München in den letzten 2 Jahren entgegen der allgemeinen Wahrnehmung und entgegen zahlreicher Presseberichte gefallen oder in den letzten 4 Jahren "nur" um 5,2 % gestiegen sind, läuft Gefahr, in die Ecke der "Mietpreistreiber" und derer, "die den Hals nicht voll kriegen", gestellt zu werden.

Darum geht es aber nicht. Nicht Haus + Grund, sondern Mieterorganisationen hatten bei der letzten Mietrechtsreform Druck auf die damalige rot-grüne Bundesregierung gemacht und erreicht, dass Städte und Gemeinden sog. "qualifizierte" Mietspiegel erstellen können, die im Mieterhöhungsverfahren die Funktion eines Beweismittels haben. Wenn der Gesetzgeber einem Mietspiegel aber Beweiskraft zukommen lässt - vergleichbar mit einem Zeugen - ist die Forderung legitim, dass dieses Beweismittel zutreffende Aussagen macht. Kein Gericht hätte Verständnis für einen Zeugen, der nur die halbe Wahrheit sagt oder sich - wie vorliegend - in Widersprüche verwickelt.

Sind auch die Betriebskosten gesunken?

Solche Widersprüche liegen nicht nur bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Mietwerten, sondern auch bei den Werten für die Betriebskosten, insbesondere den städtischen Gebühren vor. Dabei müsste die Stadt als Auftraggeberin des Mietspiegels die Entwicklung ihrer Gebühren selbst am besten kennen. Leider schlägt sich dies nicht im Mietspiegel nieder.
Während die reale Steigerung der städtischen Gebühren seit 2007 bis zu 22 % beträgt, weist der Mietspiegel 2011 sinkende Werte aus(Tabelle 3). Dies führt insbesondere bei Mietverhältnissen mit einer Bruttomiete (Miete inkl. Betriebskosten) zu einem zusätzlichen Nachteil für den Vermieter.

Tabelle 3
Entwicklung der Betriebskosten in München 2007 - 2011

Städtische Gebühren 2007 2011 Veränderung
real
Veränderung
lt. Mietspiegel 2011
Wasser + Abwasser 1,33 ct/m³ + 1,56 ct/m³
= 2,89 ct/m³
1,48 ct/m³ + 1,56 ct/m³
= 3,04 ct/m³
+ 5 % 0,31 → 0,30 /m²/Monat
= - 4 %
Straßenreinigung ∅ Reinigungsklassen/Jahr/lfm. 44,16 53,81 + 22 % 0,04 → 0,04 /m²/Monat
= + 0 %
Müllabfuhr ∅ Tonnen/Jahr wöchentl. Leerung 1.095,74 954,41 - 13 % 0,24 → 0,20 /m²/Monat
= - 17 %
Grundsteuer Städt. Hebesatz 490 % 535 % + 9 % 0,23 → 0,21 /m²/Monat
= - 8 %


Daten veraltet

Begründung der Mietspiegelersteller: Die Daten für den neuen Mietspiegel 2011 seien bereits im Januar 2010, d. h. vor 1 Jahren erhoben worden. Dies als richtig unterstellt, wirft die Frage auf, ob tatsächlich 1 Jahre benötigt werden, um die ca. 3.000 erhobenen Daten auszuwerten und diese in einer kleinen Broschüre zusammenzustellen. Oder gibt es andere Gründe dafür, dass ein Mietspiegel erst 1 Jahre "abgelagert" werden muss, bevor man ihn veröffentlicht?

Untaugliches Beweismittel

Jedenfalls werfen diese Tatsachen die wohl berechtigte Frage auf, ob ein mit solchen Mängeln und Widersprüchen behafteter Mietspiegel ein "qualifizierter" Mietspiegel i. S. d. gesetzlichen Bestimmungen sein kann.

Streng geheime Daten

Wer aber nun glaubt, dass er sich etwas Gutes tut, wenn er auf dem Mietspiegel herumhackt und dessen Qualifizierung als Beweismittel in Frage stellt, wird bei einer Mieterhöhung, spätestens im Berufungsverfahren vor dem LG München I, eines Besseren belehrt werden. Dort ist man nämlich nicht "mietspiegelgläubig" (so der Vorsitzende der Berufungskammer- in der Süddeutschen Zeitung v. 16.3.2011 und tz v. 17.3.2011). Anstelle des Mietspiegels setzt man dort auf ein "bewährtes" Sachverständigenbüro, das es schafft, in nahezu jedem Einzelfall die Werte des Mietspiegels noch zu unterbieten. Nach Auffassung des bisherigen Kammervorsitzenden das einzige Sachverständigenbüro in München, das den Münchner Mietwohnungsmarkt kennt! Die Vergleichsdaten dieses Büros, die zahlenmäßig weit unter denen von Haus + Grund (ca. 5.000 Daten) und des Mietspiegels (ca. 3.000 Daten) liegen und zu diesen doch erstaunlichen Ergebnissen führen, blieben bislang ein wohl gehütetes Geheimnis: Auch zum Ärger der Landeshauptstadt München, die deswegen als Vermieterin schon Mieterhöhungsprozesse vor dem LG München I verloren hat.

Daten werden vernichtet

Für immer ein Geheimnis werden möglicherweise auch die von der Stadt selbst zur Mietspiegelerstellung erhobenen Daten bleiben. Diese werden nämlich - so steht es in der Stadtratsvorlage zum neuen Mietspiegel - aus "datenschutzrechtlichen" Gründen nach Abschluss der Mietspiegelerstellung nicht nur - was ausreichend wäre - anonymisiert, sondern gleich vernichtet.

Datenerhebung alle 2 Jahre?

Nach den derzeit geltenden Bestimmungen müssen Daten für einen Mietspiegel nur alle 4 Jahre erhoben werden. Nach 2 Jahren genügt eine - bisher aus Kostengründen auch praktizierte - Fortschreibung der Mietwerte nach dem Allgemeinen Lebenshaltungskostenindex. Allgemein bekannt und von Medien und Politikern regelmäßig beklagt, ist die Tatsache, dass die Wohnungsmieten auf dem angespannten Münchner Mietwohnungsmarkt stärker steigen als die allgemeinen Lebenshaltungskosten.
Erstaunlich ist daher die neue Forderung von Mieterverbänden, den Mietspiegel doch alle 2 Jahre mittels einer - teueren - Datenerhebung fortzuschreiben. Aus Mietersicht wäre doch wohl eine Fortschreibung nach dem - weniger stark steigenden - Lebenshaftungskostenindex günstiger.
Sind Mieterverbände jetzt doch zu der Überzeugung gelangt, dass die allgemeinen Lebenshaltungskosten vielleicht doch stärker steigen als die Münchner Mieten?
Oder bieten Datenerhebung und -auswertung ganz einfach mehr "Gestaltungsspielräume" als die Fortschreibung nach einem amtlichen feststehenden Index?
Ein Antrag der Freien Wähler vom 6.12.2010 zur Erstellung des neuen Mietspiegels bringt dies auf den Punkt. Darin wird der Stadtrat aufgefordert, (wörtliches Zitat) "Gestaltungsspielräume gegen kontinuierliche Mietsteigerungen" zu nutzen.

Mieterschutz durch Wohnungsbau

Mit der Nutzung solcher "Gestaltungsspielräume" kann dem Mietmarkt in der teuersten Stadt im Bundesgebiet durchaus eine vorübergehende Entspannung verschafft und kurzfristig ein politisch unerwünschtes Galoppieren der Mieten verhindert werden. Der Preis dafür ist hoch: Wie zahllose Reaktionen zeigen, wird damit das Vertrauen der Bürger in den Rechtsstaat massiv beschädigt.
Mittel- und langfristig werden aber weder Verwaltung noch Rechtsprechung, sondern nur ein ausreichendes Wohnungsangebot gewährleisten können, dass bei der zu erwartenden Wohnungsnachfrage in den nächsten 20 Jahren die Mieten für breite Schichten der Bevölkerung bezahlbar bleiben und nicht das Niveau anderer europäischer Großstädte erreichen. Dies setzt aber ein grundsätzliches Umdenken sowohl im Steuer- und Mietrecht als auch in der Wohnungsbauförderung voraus; anderenfalls wird sich die Begeisterung von Investoren für den Mietwohnungsbau weiter in Grenzen halten.


Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender Haus + Grund München