Presseinformation
München, 3. Mai 2011


Energiewende und EnEV 2012 -
Kosten in Milliardenhöhe für Münchens Hauseigentümer und Mieter?


Die strengen Anforderungen der derzeit geltenden Energieeinsparverordnung - EnEV 2009, insbesondere an die Wärmedämmung von Gebäuden und die Effizienz von Heizungsanlagen, gelten in erster Linie für Neubauten. Für den Gebäudebestand sieht die EnEV Nachrüstpflichten nur in eng begrenzten Umfang vor. Danach muss lediglich die oberste Geschoßdecke oder das Dach eines Hauses grundsätzlich bis spätestens Ende des Jahres mit einer Wärmedämmung versehen sein.
Weitere Wärmedämmmaßnahmen schreibt die derzeit geltende EnEV nicht vor. So muss der Hauseigentümer z. B. weder an der Fassade eine Wärmdämmung anbringen, noch ist er verpflichtet, energiesparende Fenster oder eine effiziente Heizungsanlage einzubauen.

Verschärfungen geplant

Dies könnte sich bald ändern. Seit Jahren wird bei jeder Neufassung der EnEV diskutiert, ob und in welchem Umfang auch der Gebäudebestand verpflichtet werden soll. Das Reaktorunglück in Japan hat dieser Diskussion jetzt neuen Auftrieb gegeben. Nachdem der Atomausstieg in Deutschland schneller als bisher geplant vollzogen werden soll, müsste auch der Energieverbrauch zügiger als geplant gedrosselt werden, um zu vermeiden, dass Energie von ausländischen Kernkraftwerken zugekauft werden muss. Dementsprechend wird in einem Eckpunktepapier des Bundesumweltministeriums die "umgehende Verschärfung des Effizienzstandards im Gebäudebereich" gefordert. Damit könnten strenge Anforderungen an den Gebäudebestand bereits in die Neufassung der EnEV 2012 einfließen.

Kostenlawine für Hauseigentümer und Mieter

Für Hauseigentümer und Mieter würde dies eine Kostenlawine auslösen.
Die energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses mit durchschnittlichem jährlichen Energiebedarf (20 l Öl bzw. 20 m³ Gas/m² Wohnfläche) auf den Standard eines sog. 10-Liter-Hauses (Jahresverbrauch 10 l Öl bzw. 10 m³ Gas/m² Wohnfläche), d. h. die Halbierung des Energiebedarfs, z. B. durch Vollwärmeschutz an der Fassade, Dachdämmung und Brennwertheizung kostet ca. Euro 250,--/m² Wohnfläche, wobei - abhängig u. a. von der Gebäudegröße und -struktur erhebliche Abweichungen möglich sind.
Eine Sanierung auf einen noch niedrigeren Energiebedarf (z. B. sog. Niedrigenergiehaus "7-Liter-Haus" - Neubaustandard) durch zusätzliche Maßnahmen, wie z. B. Solaranlage, Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, Wärmeschutzverglasung, weitere Dämmmaßnahmen (z. B. im Kellerbereich) würde weitere Kosten i. H. v. nochmals ca. Euro 250,--/m² verursachen.

200.000 unsanierte Wohnungen - 3,8 Milliarden Sanierungskosten

In München wurden im 2. Weltkrieg ca. der Gebäude zerstört und stark beschädigt. Diese mussten in der anschließenden Zeit des Wiederaufbaus und der Wohnungsnot schnell und häufig mit Material in dürftiger Qualität hochgezogen werden. Von den ca. 570.000 Mietwohnungen in München sind ca. 100.000 energetisch vollständig saniert (z. B. Vollwärmeschutz, Dach, Fassade, Kellerdecke, Heizungsanlage), weitere 120.000 teilweise; 150.000 sind neueren Datums ohne Sanierungsbedarf; die restlichen 200.000 Wohnungen, insbesondere aus den 50er und 70er Jahren gelten als sanierungsbedürftig.
Die energetische Sanierung dieser Wohnungen (Gesamtfläche ca. 15 Mio. m²) mit einem Kostenaufwand von Euro 250,--/m² würde Münchens Eigentümern und Vermietern ca. 3,8 Milliarden Euro kosten.

Mieterhöhung 35 Millionen Euro monatlich

Dementsprechend kann es auch für Münchens Mieter teuer werden: Da Maßnahmen zur energetischen Gebäudesanierung zu einer nachhaltigen Einsparung von Heizenergie (i. S. v. 559 BGB) führen, kann der Vermieter die Jahresmiete der einzelnen Wohnungen anteilig um 11 % der aufgewendeten Kosten erhöhen. Bei der energetischen Aufrüstung von 200.000 unsanierten Wohnungen, errechnen sich Mieterhöhungen mit einem jährlichen Gesamtvolumen von ca. Euro 420 Mio.; monatlich somit ca. 35 Mio. Euro.

Für den einzelnen Eigentümer bzw. Mieter bedeutet dies folgendes:

Beispiel 1: Die energetische Sanierung eines durchschnittlich großen Münchner Mietshauses (12 Parteien, 800 m² Wohnfläche) auf einen 10-Liter-Standard kostet den Eigentümer ca. Euro 200.000 (Euro 250,--/m² x 800 m²).

Auf eine 70 m² große Wohnung entfallen Kosten i. H. v. Euro 250,--/m² x 70 m² = Euro 17.500,--. Gem. 559 BGB kann die Jahresmiete dieser Wohnung um 11 % aus Euro 17.500,-- = Euro 1.925,-- erhöht werden. Die Monatsmiete erhöht sich somit um Euro 160,-- (Euro 1.925,-- : 12). Bei einer Durchschnittsmiete von Euro 770,-- (Euro 11,--/m²) vor der Sanierung eine Erhöhung um mehr als 20 %.

Heizenergieverbrauch des Mieters vor der Sanierung ("20-Liter-Haus"):
Euro 84,--/Monat (Euro 1,20/m² x 70 m²).
Heizenergieverbrauch des Mieters nach der Sanierung ("10-Liter-Haus"):
Euro 42,--/m² (Euro 0,60/m² x 70 m²).
Heizkostenersparnis des Mieters: Euro 42,--/Monat.
Mehraufwand des Mieters (Euro 160,-- abzügl. Euro 42,--): Euro 118,--/Monat.

Die umlagefähigen Sanierungskosten würden sich nur dann vermindern, wenn an den zu modernisierenden Bauteilen bereits konkrete Mängel vorliegen (z. B. funktionsunfähige Heizungsanlage, undichte Fenster). In diesem Fall müssen vorab die voraussichtlich für die Instandsetzung der Bauteile erforderlichen Kosten in Abzug gebracht werden (fiktive Reparaturkosten). Gleiches gilt für evtl. in Anspruch genommene Fördermittel, die das Kostenvolumen meist aber nur geringfügig reduzieren.

Beispiel 2: Bei einer energetischen Sanierung auf einen noch niedrigeren Energiebedarf ("7-Liter-Haus") fallen Kosten i. H. v. mindestens Euro 35.000,-- an (Euro 500,--/m² x 70 m²).
Monatliche Mieterhöhung: Euro 35.000,-- x 11 % = Euro 3.850,-- : 12 = Euro 320,--.
Die Miete würde von Euro 770,-- vor der Sanierung um Euro 320,-- = 42 % auf Euro 1.090,-- steigen.

Heizenergieverbrauch des Mieters vor der Sanierung (20-Liter-Haus): Euro 84,--/Monat.
Heizenergieverbrauch des Mieters nach der Sanierung (7-Liter-Haus): Euro 28,--/Monat;
Heizkostenersparnis des Mieters: Euro 56,--/Monat.
Mehraufwand des Mieters (Euro 320,-- abzügl. Euro 56,--): Euro 264,--/Monat.

Fazit: Die Kosten, die für die Erreichung eines immer niedrigern Energiebedarfs aufgewendet werden müssen, steigen im Verhältnis zur Energieeinsparung nicht linear, sondern überproportional an. Je höher die Investitionen in Energiesparmaßnahmen, desto ungünstiger die Kosten-Nutzen-Relation für Mieter und Hauseigentümer. Bereits bei einer Sanierung auf einen 10-Liter-Standard werden für den Nutzer die Mehrkosten aufgrund der hohen Aufwendungen (für den Eigentümer) bzw. der Mieterhöhung (für den Mieter) nicht annähernd kompensiert. Dies wäre erst bei einem drastischen Anstieg der Energiepreise der Fall.

Aber auch für den Vermieter sind die 11 % der Investitionskosten, die er auf die Jahresmiete aufschlagen darf, nicht kostendeckend. Mehr als die Hälfte dieses Aufschlags (ca. 7 %) muss er sofort wieder an die finanzierende Bank abführen (5 % Darlehenszinsen, 2 % Tilgung), weitere 5 % muss er für Abschreibung (bei 20 Jahren Lebensdauer, z. B. der Heizungsanlage) und weitere 1 bis 2 % jährlich für Instandhaltungskosten während der Nutzungsdauer ansetzen.
Bei steigenden Darlehenszinsen, die von der Kreditwirtschaft prognostiziert werden, wird auch der Vermieter noch mehr als derzeit draufzahlen.
Dementsprechend werden energetische Sanierungen bereits jetzt nur zögerlich ausgeführt. Pro Jahr wird lediglich 1 % der ca. 18 Millionen Wohngebäude in Deutschland modernisiert.

Unverzichtbar zur Erreichung der klimapolitischen Ziele ist daher eine nachhaltige öffentliche Förderung der Maßnahmen. Völlig kontraproduktiv ist insofern der Beschluss des Kabinetts vom März d. J., der vorsieht, für das Jahr 2012 die Haushaltsmittel für das CO2-Gebäudesanierungsprogramm zu streichen. Bereits der für dieses Jahr vom Bund bereit gestellte Betrag von Euro 936 Millionen ist in Anbetracht der aufzuwendenden Kosten nur der berühmte "Tropfen auf den heißen Stein".
Wenn der Gesetzgeber kostenintensive Sanierungsmaßnahmen vorschreiben will, dann muss er durch entsprechende Fördermaßnahmen auch dafür sorgen, dass die Maßnahmen bezahlbar bleiben - sowohl für Hauseigentümer als auch für Mieter.


Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender Haus + Grund München