Presseinformation
München, 26. Oktober 2010


Neues Mietrecht - Nur Schaumschlägerei?
Bundesjustizministerium legt Entwurf vor


"Sich waschen. Sich dabei aber nicht nass machen." Dies hat das Bundesjustizministerium bei der Formulierung des jetzt vorliegenden Entwurfs einer Mietrechtsänderung versucht.
Anlass für diesen Entwurf: Über energetische Sanierungen von vermieteten Wohnungen wird zwar viel geschrieben und diskutiert wird, die Ausführung erfolgt aber trotz eindringlicher Appelle aus Politik und Wirtschaft nur schleppend.
Die Gründe: Hohe Kosten bei gleichzeitigem Rückgang der staatlichen Förderung sowie mangelnde Kooperationsbereitschaft auf Mieterseite.
Wer als Vermieter seinem Haus - und damit auch den darin wohnenden Mietern - Gutes tun wollte und sich trotz des hohen Kostenaufwandes zur Durchführung von energetischen Sanierungsmaßnahmen entschlossen hat, bekam dafür nicht selten die "Quittung" in Form einer Mietminderung, weil zumindest effektive Sanierungsmaßnahmen eben nicht ohne Lärm und Schmutz durchgeführt werden können. Kurios - aber nach der derzeitigen Gesetzeslage rechtens. Hauseigentümer, die solche Erfahrungen gemacht hatten, werden kaum ein weiteres Mal modernisieren.
Dies hatten auch die Vertreter von CDU, CSU und FDP erkannt und in den Koalitionsvertrag für die 17. Legislaturperiode des Deutschen Bundestags folgendes geschrieben: "Die Hürden im Mietrecht für eine energetische Sanierung zum gemeinsamen Vorteil von Eigentümern und Mietern werden gesenkt. . Baumaßnahmen, die diesem Zweck dienen, sind zu dulden und sollen nicht zur Mietminderung berechtigen." Hört sich vernünftig an. Der jetzt vorliegende Entwurf klingt jedoch anders. Dort rudert das BMJ ein - ganz entscheidendes - Stück zurück und beschränkt den Ausschluss der Mietminderung auf die wenigen Maßnahmen, zu denen der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist. Hat man sich vielleicht daran erinnert, dass bundesweit die Mehrheit der Wähler Mieter sind?

Keine gesetzliche Verpflichtung zur Modernisierung

Bei der Verabschiedung ihres Energiekonzepts Ende September 2010 hat sich die Bundesregierung - erfreulicherweise - auch für die Zukunft gegen die Einführung einer Modernisierungspflicht ausgesprochen. Damit sind und bleiben Vermieter zu energetischen Sanierungen nur in eng begrenztem Umfang verpflichtet:

Bei den Heizkesseln müssen grundsätzlich nur echte "Oldtimer" (Einbau vor dem 1.10.1978) erneuert werden ( 10 Abs. 1 EnEV). Bei der Wärmedämmung muss - und auch nur unter bestimmten Voraussetzungen - nur die oberste Geschoßdecke des Hauses gedämmt werden ( 10 Abs. 3, 4 EnEV) - nicht die Kellerdecke, nicht die Zwischendecken, nicht die Fassade! Auch der Einbau von wärmedämmenden Fenstern und Türen ist nicht gesetzlich vorgeschrieben.

Der neue gesetzliche Ausschluss der Mietminderung beschränkt sich damit auf die Maßnahmen (Heizkessel, oberste Geschoßdecke) bei denen schon bisher eine Mietminderung i. d. R. ausgeschlossen war, da die Durchführung dieser Maßnahmen in aller Regel nicht zu einer wesentlichen Beeinträchtigung des Wohnwertes führt.
Für die wirklich effektiven Sanierungsmaßnahmen (z. B. Vollwärmeschutz an Fassade und Dach, Einbau neuer Fenstern und Türen), die für Klimaschutz und Energieeinsparung eine entscheidende Rolle spielen, soll das neue Recht nicht gelten. Hier soll der Mieter während der Bauzeit weiter die Miete mindern dürfen.
Damit wird die Neuregelung in der Praxis keine Rolle spielen und die vorhandenen Hemmnisse bei energetischen Sanierungen nicht beseitigen.

Keine Mieterhöhung bei Index - oder Staffelmiete

Die Änderung von weiteren Vorschriften, die ebenfalls ursächlich dafür sind, dass sich Vermieter nicht zur Durchführung von energetischen Sanierungen entschließen,
z. B. der Ausschluss einer Modernisierungsmieterhöhung bei vereinbarter Index- oder Staffelmiete ( 557 a Abs. 2 S. 2, 557 b Abs. 2 S. 2 BGB) sieht der Entwurf nicht vor.

Überzogene formalistische Anforderungen

Auch klare gesetzliche Vorgaben über den notwendigen Inhalt von Modernisierungsankündigungen enthält der Entwurf nicht. So können Mietgerichte auch in Zukunft beabsichtigte energetische Sanierungen an überzogenen formalistischen Anforderungen scheitern lassen, z. B. weil der Vermieter in der Modernisierungsankündigung den Verlauf der Heizungsstränge nicht genau bezeichnet hat (so LG Berlin, Urteil v. 18.3.2010, AZ ) oder der Vermieter bei der Erneuerung von Fenstern den U-Wert der alten Fenstern nicht angegeben hat (so AG München, Urteil v. 26.4.2010, AZ ..).

Sonstige Änderungsvorschläge

Zur Bekämpfung von Mietnomaden sieht der Entwurf vor, dass Personen, die ohne Kenntnis des Vermieters die Wohnung bewohnen, aufgrund einer einstweiligen Verfügung aus der Wohnung geräumt werden können - aber nur dann, wenn ein vollstreckbarer Titel gegen den Mieter vorliegt ( 940 a ZPO n. F.). Ferner soll der Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.

Die Schaffung dieses zusätzlichen gesetzlichen Kündigungsgrundes hilft Vermietern nur wenig, da in der Praxis nicht die Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung bzw. durch Anfechtung wegen arglistiger Täuschung das Problem ist, sondern die - i. d. R. langwierige - Durchsetzung des Räumungsanspruchs. Insofern würde Vermietern nur ein effektiver Rechtsschutz im Räumungsverfahren, z. B. durch die Möglichkeit einer einstweiligen Räumungsverfügung weiter helfen. Dies sieht der Entwurf jedoch nicht vor.
Letztlich kodifiziert der Entwurf die sog. Berliner Räumung, die dem Vermieter insbesondere den Kostenvorschuss für Transport- und Lagerkosten des Räumungs-gutes erspart, da sie sich auf die bloße Besitzbeschaffung an den Räumen beschränkt. Eine Änderung der Rechtslage ist auch damit nicht verbunden, da der BGH die Berliner Räumung bereits mit Beschlüssen vom 5.11.2005 (I ZB 45/05) und 10.8.2006 (I ZB 135/05) für zulässig erklärt hat.
Fazit: Ein von Mutlosigkeit geprägter Entwurf, der nicht geeignet ist, die Bereitschaft von Hauseigentümern zu energetischen Modernisierungen zu fördern.


Rechtsanwalt Rudolf Stürzer
Vorsitzender Haus + Grund München