Presseinformation 

 

München, 21. März 2017


Münchner Mietspiegel 2017
Stadt vernichtet Daten vor Veröffentlichung


„Man kommt sich vor wie in einer Bananenrepublik“. Diese Äußerung eines Mitglieds unseres Hauses steht stellvertretend für die zahlreichen verärgerten Kommentare von Mitgliedern und Mandanten, nachdem sie über das Schreiben des Sozialreferats an Haus + Grund München informiert wurden, wonach das Sozialreferat die Adressdaten der Mieten, die in den neuen Münchner Mietspiegel 2017 eingeflossen sind, bereits vor dessen Veröffentlichung und Qualifizierung durch den Münchner Stadtrat vernichtet hat. Ein bundesweit einmaliger Vorgang: In allen anderen bundesdeutschen Großstädten, in denen es qualifizierte Mietspiegel gibt, ist es selbstverständlich, dass die Daten, aus denen der Mietspiegel generiert wird, allen Beteiligten bekannt sind.

Informationsrecht der Stadträte wird unterlaufen
Die Vernichtung bzw. Löschung von Daten stellt nicht nur einen Verstoß gegen die gesetzlichen Aufbewahrungsfristen von 10 Jahren dar. Damit wird auch das Informationsrecht – nicht nur der Münchner Bürger(innen) – sondern auch der Mitglieder des Münchner Stadtrates unterlaufen, die berechtigt sind, alle Akten einzusehen, die mit dem Mietspiegel in unmittelbarem Zusammenhang stehen (§ 38 Abs.2 Geschäftsordnung des Münchner Stadtrats).

Gerichtliche Nachprüfung wird vereitelt
Eine Löschung von Daten hat ferner zur Folge, dass der Mietspiegel auch von den Zivilgerichten nicht mehr überprüfbar ist. Gerade weil aber an einem qualifizierten Mietspiegel besondere Rechtsfolgen geknüpft werden (Hinweispflicht im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs.3 BGB, Vermutungswirkung der Richtigkeit gem. § 558d Abs.3 BGB) muss er nach dem Willen des Gesetzgebers von den Zivilgerichten überprüfbar sein (so Bundestags- Drucksache 14/4553).
Auf eine solche Prüfung können die Zivilgerichte im Streitfalle nicht allein deshalb verzichten, weil der Mietspiegel nach Aussage des Erstellers nach anerkannten wissenschaftlichen Kriterien erstellt und vom Stadtrat als qualifizierter Mietspiegel anerkannt worden ist. Vielmehr muss das Zivilgericht nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 21.11.2012, VIII ZR 46/12) ggf. durch Einholung amtlicher Auskünfte über die dem Mietspiegel zugrundeliegenden Mietdaten Beweis darüber erheben, ob der Mietspiegel wissenschaftlichen Grundsätzen genügt, d.h. u.a., ob die ausgewählten Daten repräsentativ waren.

Die Vernichtung der Daten, insb. der Adressdaten, vereitelt diesen Anspruch von Mietern und Vermietern, da dann nicht mehr feststellbar ist, ob für den Mietspiegel überproportional viele Mieten in Anwesen mit besonders niedrigen Mieten oder sogar Mieten in Anwesen erhoben wurden, deren Mieten überhaupt nicht in den Mietspiegel einfließen dürfen z.B. weil es sich um Sozialwohnungen, Genossenschaftswohnungen oder Wohnungen in den zahlreichen Münchner Erhaltungssatzungsgebieten handelt, deren Mieten durch Vereinbarung mit der Stadt begrenzt sind.

Sozial– und Genossenschaftswohnungen im Mietspiegel
Die Stadt weiß, warum sie es mit der Vernichtung der Adressdaten so eilig hat: In den Mietspiegel 2017 sind – unzulässigerweise – auch Daten von solchen Wohnungen eingeflossen. Ein Nachweis soll mit allen Mitteln verhindert werden. Wohl deshalb mussten – wie das Sozialreferat mitteilt – „die Adressen zum frühestmöglichen Zeitpunkt von den restlichen Daten getrennt und gelöscht werden“.
Bereits zum Mietspiegel 2015 hat die damalige Sozialreferentin Brigitte Meier im Schreiben vom 13.07.2015 an Haus + Grund München eingeräumt, dass in den Mietspiegel Daten von Sozial- und Genossenschaftswohnungen eingeflossen sind, da ein Mietspiegel nur dann ein „wirklicher“ Mietspiegel sei. Seither versucht die Stadt, diese Aussage als „missverständlich“ darzustellen. Zum Mietspiegel 2017 liegt nun die Stellungnahme eines Interviewers vor, der genau diese Aussage bestätigt. Er sei gezielt in Sozial- und Genossenschaftswohnungen geschickt worden, um dort die entsprechenden Mietdaten zu erheben.

Dies erklärt auch die Diskrepanz zwischen der Durchschnittsmiete des neuen Mietspiegels
2017 - € 11,23 /qm – und der tatsächlichen Münchner Durchschnittsmiete, die bereits Mitte 2016 von 6.700 Lesern zweier großer Münchner Tageszeitungen mit durchschnittlich € 13,58 /qm ermittelt wurde und aktuell bei € 14,10 /qm d.h. um ca. 25% über den Mietspiegelwerten liegt.
Zum Vergleich: In den Mietspiegel 2017 durften lediglich 3.154 Mietdaten (von 41.289 (!) durchgeführten Interviews) einfließen – 1.079 Neuvertragsmieten mit durchschnittlich € 12,51 / qm und 2.075 Bestandsmieten mit durchschnittlich € 10,57 / qm.
Jeder, der den Münchner Mietwohnungsmarkt kennt, weiß, dass Wohnungen in München nicht für durchschnittlich (!) € 12,51 / qm vermietet werden. Die Neuvertragsmiete beträgt nach dem städtischen Wohnungsmarktbarometer € 15 / qm; lt. der neuesten Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), über die u.a. die Süddeutsche Zeitung am 16.03.2017 berichtet hat, sogar € 15,65 / qm d.h. 25% über den Mietspiegelwerten. Im Erhebungszeitraum zum Mietspiegel lag die Neuvertragsmiete nur geringfügig darunter.
Gleiches gilt für die in den Mietspiegel eingeflossenen Bestandsmieten von durchschnittlich
€ 10,57 / qm. Dies würde bedeuten, dass Mieten, die in den letzten vier Jahren erhöht worden sind, auf durchschnittlich € 10,57 / qm erhöht (!) wurden – ein völlig praxisfremder Wert. Wenn Mieterhöhungen in den letzten vier Jahren stattgefunden haben, betrug die erhöhte Miete durchschnittlich € 13 / qm.

Fazit
Also schnell weg mit den Daten, bevor ein mutiger Stadtrat auf die Idee kommt, von seinem Einsichtsrecht Gebrauch zu machen oder vielleicht sogar das Verwaltungsgericht München in dem anhängigen Rechtsstreit zwischen der Stadt und Haus + Grund München ein Einsichtsrecht der Münchner Bürger(innen) bestätigt. Gegen die weitere Datenvernichtung durch die Stadt hat Haus + Grund München beim Verwaltungsgericht München eine einstweilige Anordnung (§ 123 VwGO) beantragt, über die bei Erstellung dieser Pressemitteilung allerdings auch noch nicht entschieden war.


RA Rudolf Stürzer
Vorsitzender HAUS + GRUND MÜNCHEN